Tag Archives: Betriebskosten

Pressemitteilungen

Nebenkosten und Betriebskosten für Mieter rechtssicher und zügig abrechnen

so können Vermieter schnell und korrekt selber die Betriebskostenabrechnung erstellen

Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?
Es gibt ihn. Druckfrisch 2019. Der Autor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die exakte Vorbereitung des Mietvertrags ist.

Danach werden Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten erklärt. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Instandhaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen kommen nicht zu kurz. Die Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, wird im Kapitel über Verteilerschlüssel beantwortet. Thomas Trepnau benennt nicht nur alle möglichen Verteilerschlüssel sondern erklärt welche zweckmäßig sind. Die Anwendung ungeeigneter Verteilerschlüssesl kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen und Betriebskostenorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, tritt der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge ein. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel versteht jeder die Heizkostenabrechnung. Auch mit Irrtümern zum Einbau von Wärmemengenzählern wird aufgeräumt.

Nebenkosten bei Geschäftsräumen
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die verständliche Musterabrechnung für den Vermieter fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Ausdrucken mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.
Das Buch mit der ISBN 978-2-9560164-9-6 kann überall im Buchhandel, versandkostenfrei bei Amazon oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Fazit:
Ein übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser sicher durch ein komplexes Thema führt. Jeder Vermieter ist nach der Lektüre in der Lage, seine Nebenkosten rechtssicher abzurechnen.

Um die Heizkostenabrechnung geht es auch in den letzten beiden Seminaren in diesem Halbjahr zu den Betriebskosten am 22.05. in Aachen und am 28.06. in Hannover.

Am 17.05. bieten wir ein Maklerseminar in Bielefeld an. Nicht nur, aber auch für Makler und Käufer, Verkäufer, Maklerkunden und alle Interessierten.
Die Betriebskostenseminare behandeln alle wichtigen Themen rund um die Betriebskostenabrechnung und versetzen Sie in die Lage selbst korrekte und rechtssichere Abrechnungen zu erstellen, an denen sich Ihre Mieter die Zähne ausbeißen.

In diesem Jahr ist mit besonders viel Widerstand der Mieter zu rechnen, da der Deutsche Mieterbund schon begonnen hat, die Mieter auf die in diesem Jahr zu erwartenden Abrechnungsfehler hinzuweisen und die Belastungen durch die Energiekosten zunehmen.

Aber auch bei den kalten Betriebskosten warten einige Überraschungen auf Mieter und Vermieter.

Die meisten Vermieter und auch Hausverwalter erstellen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht selbst, sondern überlassen dies Fremdfirmen. Diese geben sich oft bedeckt und lassen sich ungerne in die Karten schauen. So entsteht der Eindruck, die Erstellung von Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen wäre eine besondere Kunst, die nur diesen Erlauchten zuteil geworden wäre.

Wirft man einen Blick in diese Abrechnungsfirmen stellt man erstaunt fest:“Da sitzen ja gar keine Nobelpreisträger!“

So ist es! Jeder kann die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung erstellen. Wir müssen nur wissen, wie es geht.

Da es für Vermieter wichtig ist, solche Abrechnungen nachvollziehen zu können und sich für Hausverwalter daraus enormes zusätzliches
Umsatzpotenzial ergeben kann, wird die Heizkostenabrechnung in diesem Seminar ebenfalls besprochen und durchexerziert.

Zum aktuellen Seminarplan, geht es hier: https://www.trepnau.net/Immobilien-Seminare-fuer-Vermieter-Hausverwalter-Makler-Wohnungseigentuemer/

Sie finden dort zusätzlich weitere Vermieter- und Verwalterseminare. Schauen Sie sich die Inhalte an, indem Sie auf die Seminarbezeichnung klicken!

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

Kontakt
Trepnau Wertbestimmungs- und Werteverwaltungs GbR
C. Sander
Am Kirchberg 1
93180 Deuerling
0157 72085852
info@immobilienkurs.com
https://www.immobilienkurs.com

Die Bildrechte liegen bei dem Verfasser der Mitteilung.

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Mieter verliert Anspruch auf Mietminderung

verhält sich ein Mieter nicht kooperativ, kann er sein Recht auf Minderung verlieren

dass für einen Mieter das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn er die Beseitigung eines Mangels nicht unterstützt oder sogar verhindert, stellte ein Gerichtsentscheid in Berlin im Dezember 2018 klar.

Ein Mieter minderte die Miete, weil die Gastherme ausgefallen war. Da die Gastherme kurzfristig nicht repariert werden konnte, sollte der Mieter bis zur Behebung des Mangels durch den Vermieter zunächst eine provisorische Beseitigung des Mangels durchführen. In den Zimmern der Mietwohnung sollten Radiatoren aufgestellt werden, wofür der Vermieter die Stromkosten übernehmen wollte. Außerdem sollte der Mieter einen 80-Liter-Wasserboiler vorübergehend einbauen. Damit war der Mieter nicht einverstanden und minderte die Miete.

Den Rechtstreit verlor der Mieter. Der Mieter war demnach ab dem Moment, zu dem der Vermieter dem Mieter die vorübergehende Lösung vorgeschlagen hatte, nicht mehr zur Mietminderung berechtigt. Der Mieter hatte die Durchführung der vorübergehenden Lösung verweigert und war somit nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB nicht berechtigt die Miete zu mindern. Unterstützt ein Mieter die Beseitigung eines Mietmangels nicht, verliert er sein Recht zur Mietminderung. Erst recht dann, wenn ein Mieter die Beseitigung eines Mangels verweigert oder erschwert. Einem Mieter ist es grundsätzlich zumutbar, zeitweise eine provisorische Lösung zur Beseitigung eines Mietmangels hinzunehmen. Das gilt auch, wenn ein Mietmangel durch eine provisorische Maßnahme wesentlich abgemildert wird. (AG Charlottenburg, Urteil v. 04.12.18, Az. 224 C 297/18)

Fazit: Das ist exakt der Punkt, den ich meinen Seminarteilnehmern im Falle von Mietminderungen seit Jahren empfehle: Provisorische Lösungen verringern das Mietminderungsrisiko oder schließen es, wie im obigen Fall, sogar aus.

Hinweis:
Unsere nächsten Seminare zur Betriebskostenabrechnung finden statt am
07.05.2019 in Braunschweig und am 22.05.2019 in Aachen.

Dieses Tagesseminar behandelt alle wichtigen Themen rund um die
Betriebskostenabrechnung und versetzt Sie in die Lage selbst korrekte und
rechtssichere Abrechnungen zu erstellen, an denen sich Ihre Mieter die
Zähne ausbeißen.

In diesem Jahr ist mit besonders viel Widerstand der Mieter zu rechnen, da
der Deutsche Mieterbund schon begonnen hat, die Mieter auf die in diesem
Jahr zu erwartenden Abrechnungsfehler hinzuweisen und die Belastungen
durch die Energiekosten zunehmen.

Die meisten Vermieter und auch Hausverwalter erstellen die Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnung nicht selbst, sondern überlassen dies
Fremdfirmen. Diese geben sich oft bedeckt und lassen sich ungerne in die
Karten schauen. So entsteht der Eindruck, die Erstellung von Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnungen wäre eine besondere Kunst, die nur diesen
Erlauchten zuteil geworden wäre.

Wirft man einen Blick in diese Abrechnungsfirmen stellt man erstaunt
fest:“Da sitzen ja gar keine Nobelpreisträger!“

So ist es! Jeder kann die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung erstellen.
Wir müssen nur wissen, wie es geht.

Da es für Vermieter wichtig ist, solche Abrechnungen nachvollziehen zu
können und sich für Hausverwalter daraus enormes zusätzliches
Umsatzpotenzial ergeben kann, wird die Heizkostenabrechnung in diesem
Seminar ebenfalls besprochen und durchexerziert.

Zum aktuellen Seminarplan geht es
hier: https://www.trepnau.net/Immobilien-Seminare-fuer-Vermieter-Hausverwalter-Makler-Wohnungseigentuemer/

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Nebenkosten für leere Nachbarwohnung: Wer zahlt?

R+V-Infocenter: laufende Kosten übernimmt der Eigentümer

Wiesbaden, 21. Februar 2019. Grundsteuer, Flurbeleuchtung oder Straßenreinigung: Ein Teil der allgemeinen Nebenkosten wird in der Regel auf die Mieter umgelegt. Doch wenn eine Wohnung leer steht, muss der Eigentümer viele der laufenden Kosten übernehmen – nicht die Nachbarn. Darauf macht das Infocenter der R+V Versicherung aufmerksam.

Bei Leerstand: Betriebskosten Sache des Eigentümers
In jedem Mehrfamilienhaus fallen allgemeine Betriebskosten an, die sich alle Parteien teilen – und die auch bei Leerstand weiterhin bezahlt werden müssen. „Der Vermieter ist verpflichtet, alle umlagefähigen Betriebskosten zu begleichen. Selbst wenn eine Wohnung in seinem Haus nur kurzzeitig nicht vermietet ist, darf er diese normalerweise nicht auf die anderen Mieter des Hauses abwälzen“, sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung. „Nur in begründeten Ausnahmefällen kann der Vermieter hiervon abweichen – etwa bei Müllgebühren, die pro Person abgerechnet werden.“ Hinzu kommt: Wenn in der freien Wohnung Strom, Wasser oder Heizung verbraucht wird, etwa für Renovierungsarbeiten, ist dies ebenfalls Sache des Vermieters.

Weitere Tipps des R+V-Infocenters
– Zu Betriebskosten, die der Vermieter für eine leerstehende Wohnung anteilig zahlen muss, gehören in der Regel Kosten für die Straßenreinigung, die Hausreinigung, Versicherungen, den Betrieb des Aufzugs, Steuern und Allgemeinstrom.
– Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung besonders dann prüfen, wenn Wohnungen im Haus leer stehen: Wurde die nicht vermietete Wohnung mit in die Umlage einbezogen?
– Mieter sollten grundsätzlich darauf achten, dass die umlagefähigen Betriebskosten exakt aufgeschlüsselt sind und der vereinbarte Verteilschlüssel eingehalten wird.

Das R+V-Infocenter wurde 1989 als Initiative der R+V Versicherung in Wiesbaden gegründet. Es informiert regelmäßig über Service- und Verbraucherthemen. Das thematische Spektrum ist breit: Sicherheit im Haus, im Straßenverkehr und auf Reisen, Schutz vor Unfällen und Betrug, Recht im Alltag und Gesundheitsvorsorge. Dazu nutzt das R+V-Infocenter das vielfältige Know-how der R+V-Fachleute und wertet Statistiken und Trends aus. Zusätzlich führt das R+V-Infocenter eigene Untersuchungen durch: Die repräsentative Langzeitstudie über die „Ängste der Deutschen“ ermittelt beispielsweise bereits seit 1992 jährlich, welche wirtschaftlichen, politischen und persönlichen Themen den Menschen am meisten Sorgen bereiten.

Firmenkontakt
Infocenter der R+V Versicherung
Brigitte Römstedt
Raiffeisenplatz 2
65189 Wiesbaden
06 11 / 533 – 46 56
brigitte.roemstedt@ruv.de
http://www.infocenter.ruv.de

Pressekontakt
Infocenter der R+V Versicherung c/o Arts & Others
Anja Kassubek
Daimlerstraße 12
61352 Bad Homburg
06172/9022-131
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Tankwagen-Flotte unter externer Begutachtung

Risikovermeidung beim Bezug von Brennstoffen

sup.- Die Qualität des Fuhrpark-Managements kann erhebliche Auswirkungen auf die Betriebskosten eines Unternehmens haben. Je größer die Fahrzeugflotte, desto wichtiger der effiziente Einsatz von Kraftstoff sowie die Personaldisposition der Fahrer. Auch schon bei einem kleinen Fuhrpark ist es nicht nur ein betriebswirtschaftlicher Verlust, sondern ein Image-Schaden, wenn beispielsweise durch Fahrzeugausfälle Handelspartner nicht beliefert werden können. Über die Notwendigkeit, diese Risiken zu vermeiden, wird manchmal jedoch eine weitere Vorsichtsmaßnahme vernachlässigt: An Standorten außerhalb der öffentlichen Gasversorgungsnetze dürfen nicht nur die eigenen Firmenfahrzeuge, sondern auch die Tankwagen des beauftragten Spediteurs keine technischen Mängel aufweisen. Andernfalls könnte beispielsweise die Befüllung eines Heizöltanks zur Kostenfalle werden, wenn die Zähleranlagen am Lieferfahrzeug fehlerhafte Ergebnisse anzeigen. Beim Bezug der Energie für die Gebäudebeheizung oder für industrielle Prozesswärme würden dann möglicherweise unbemerkt Mehrkosten ohne Gegenleistung entstehen.

Eine eingehende Prüfung der Messgenauigkeit bzw. der technischen Funktionsfähigkeit der Tankwagen-Zähler ist auch für den gewerblichen Kunden nicht möglich. Er muss sich in der Regel darauf verlassen, dass die Flotte seines Energielieferanten ebenso gewissenhaft kontrolliert wird wie die eigenen Fahrzeuge. Es gibt allerdings ein zuverlässiges Indiz dafür, dass dies der Fall ist: Wenn der Anbieter das RAL-Gütezeichen Energiehandel führen darf, dann unterliegt sein Fuhrpark ebenso wie die gesamte Liefer- und Lagerlogistik einer permanenten Überwachung durch neutrale Experten. Die Prüfbestimmungen für das Prädikat umfassen neben unangemeldeten Kontrollbesuchen die Pflicht zu einem täglichen und protokollierten Check jedes Tankwagens vor Fahrtantritt (www.guetezeichen-energiehandel.de). Dabei müssen Eichgültigkeit und Funktionsfähigkeit der Messgeräte ebenso inspiziert werden wie Bremsen, Bereifung, Sicherheitsausstattung oder mitzuführende Papiere. Die Vergabe-Voraussetzungen für das RAL-Gütezeichen sind damit anspruchsvoller als die gesetzlichen Bestimmungen.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Betriebskosten: Vermieter dürfen Baumfällkosten nicht umlegen

Lässt ein Vermieter einen maroden Baum im Garten eines Mietshauses fällen, kann er die Kosten dafür nicht auf die Mieter umlegen. Denn: Es handelt sich nicht um regelmäßig anfallende Kosten und somit nicht um Betriebskosten der Immobilie. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin bei der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Landgericht Berlin entschieden.

Worum ging es bei Gericht?
Die meisten Mietverträge sehen eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten vor. Der Vermieter erstellt dann für jedes Jahr eine Abrechnung, aus der sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergibt. Vermieter können aber nicht alle Kosten, die ihnen durch das Haus entstehen, auf die Mieter umlegen. Dies verhindert die gesetzliche Regelung in der Betriebskostenverordnung. Vor dem Landgericht Berlin ging es um einen Fall, in dem ein Vermieter im Garten eines Mietshauses eine Birke hatte fällen lassen. Die erheblichen Kosten hatte er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt. Eine Mietpartei war der Ansicht, es handele sich dabei nicht um umlagefähige Betriebskosten und zahlte nicht. Der Vermieter zog daraufhin vor Gericht.

Das Urteil
Das Landgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Mieter. „Zwar listet § 2 der Betriebskostenverordnung die Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten auf. Dazu gehören aber nur die Beträge, die regelmäßig im laufenden Betrieb der Immobilie anfallen“, erläutert Michaela Rassat. Dies ergibt sich aus § 1 der Betriebskostenverordnung. Summen, die einmalig entstehen, kann der Vermieter daher nicht als Betriebskosten den Mietern aufbrummen. Sie mussten die Baumfällaktion daher nicht bezahlen.

Was bedeutet das für Mieter?
„Die Kosten für regelmäßige Pflegearbeiten an den Gartenanlagen wie beispielsweise das Rasenmähen und Sträucher schneiden kann der Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Einmalige Aktionen gehören jedoch nicht dazu“, so die Juristin. Diese Rechtslage gilt selbstverständlich nicht nur für das Fällen von Bäumen. „Mieter sollten daher bei ungewöhnlichen Positionen in der Nebenkostenabrechnung darauf achten, ob es sich tatsächlich um laufende Kosten handelt“, empfiehlt die Rechtsexpertin.
Landgericht Berlin, Urteil vom 13. April 2018, Az. 63 S 217/17

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Der Countdown für die Betriebskostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung läuft

Abrechnungsfrist neigt sich dem Ende zu

Der Countdown für die Betriebskostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung läuft

Vermieterratgeber von Thomas Trepnau

Spätestens jetzt müssen Vermieter die Betriebskostenabrechnung für ihre Mieter für letztes Jahr erstellen, wenn Sie nicht ihre Ansprüche wegen der Abrechnungsfrist verlieren wollen.
Die Belastungen durch Betriebskosten und Nebenkosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?
Es gibt ihn. Der Autor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die exakte Vorbereitung des Mietvertrags ist.

Danach werden Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten erklärt. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Instandhaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen kommen nicht zu kurz. Die Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, wird im Kapitel über Verteilerschlüssel beantwortet. Thomas Trepnau benennt nicht nur alle möglichen Verteilerschlüssel sondern erklärt welche zweckmäßig sind. Die Anwendung ungeeigneter Verteilerschlüssesl kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen und Betriebskostenorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, tritt der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge ein. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel versteht jeder die Heizkostenabrechnung. Auch mit Irrtümern zum Einbau von Wärmemengenzählern wird aufgeräumt.

Nebenkosten bei Geschäftsräumen
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die verständliche Musterabrechnung für den Vermieter fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Ausdrucken mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.
Das Buch mit der ISBN 978-2-9560164-5-8 kann überall im Buchhandel, auch hier versandkostenfrei bei Amazon oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Fazit:
Ein übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser sicher durch ein komplexes Thema führt. Jeder Vermieter ist nach der Lektüre in der Lage, seine Nebenkosten rechtssicher abzurechnen. Damit ist es auch jetzt noch nicht zu spät.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

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Legionellenprüfung – 25.0000 Euro Bußgeld für Vermieter möglich

Kosten der Legionellenprüfung sind unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter auf den Mieter als Betriebskosten oder Nebenkosten umlagefähig

Legionellenprüfung - 25.0000 Euro Bußgeld für Vermieter möglich

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Trinkwasserverordnung wurde in diesem Jahr wieder verändert. Worauf Vermieter und Verwalter achten müssen und welche Konsequenzen sich Mieter ergeben, habe ich nachfolgend in den wichtigsten Punkten zusammengestellt.
Nachdem ich mir das Gesetz durchgelesen habe, stelle ich fest, dass es wenig verständlich ist. Für Vermieter brauchbare Kommentare sind Mangelware.
§ 14 der Trinkwasserverordnung verpflichtet die Betreiber von Wasserversorgungsanlagen mikrobiologische Untersuchungen zur Feststellung der Wasserqualität durchzuführen.
Da Vermieter in der Regel keine Betreiber von Wasserversorgungsanlagen sind, sind die meisten Vermieter davon nicht betroffen.

Eigener Brunnen
Anders sieht es aus, wenn ein Vermieter eigenständig einen Brunnen zur Trinkwasserversorgung betreibt. Bei solchen Anlagen, die meist zur Eigenversorgung dienen, ist regelmäßig eine Genehmigung einzuholen. Diese wird dann, unter Einbeziehung des Gesundheitsamtes, mit Prüfungspflichten für den Betreiber verbunden.

Vermieterpflicht: Legionellenprüfung
Üblicherweise wird von Vermietern kein Trinkwasser aufbereitet, sondern das gelieferte Wasser innerhalb der Immobilie verteilt.
§ 14 b der Trinkwasserverordnung verlangt vom Vermieter, die in der Liegenschaft vorhandene Trinkwasserversorgung auf Legionellen überprüfen zu lassen.
Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien, die natürlich im Grund- und Oberflächenwasser vorkommen und sich in geringen Konzentrationen immer auch im Trinkwasser befinden.
In der Trinkwasseranlage einer Immobilie vermehren sich diese Legionellen unter bestimmten Umständen. Dies ist der Fall bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 55 °C, wenn das Wasser in den Leitungen oder Erwärmungsbehältern nicht ausreichend oft ausgetauscht wird.
Die gefürchtete Übertragung auf den Menschen erfolgt nicht durch Trinken sondern durch die Lunge, durch Einatmen. Beim Duschen kann das durch Wasservernebelung passieren. Einmal in ausreichender Konzentration in der Lunge angekommen, können die Legionellen das sogenannte Pontiac-Fieber und Lungenentzündung verursachen.
Wenn es beim Betrieb der Wasserversorgungsanlage zu Vernebelungen kommt, eine Warmwasserversorgungsanlage mit einem Warmwasserspeicher von mehr als 400 l Inhalt vorhanden ist oder wenn in einem Rohrleitungssystem zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle mehr als 3 l Wasser enthalten sind, muss die Überprüfung auf Legionellen vorgenommen werden. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung wird dabei nicht berücksichtigt.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern keine Prüfung erforderlich
Nach aktueller Gesetzeslage ist die Untersuchungspflicht für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht gegeben. Ab drei Wohnungen, von denen mindestens eine vermietet ist, wird man von der Untersuchungspflicht ausgehen müssen. Meine etwas schwammige Formulierung ist dem noch schwammigeren Gesetzestext geschuldet. Um kein Risiko einzugehen, unterstelle ich die Erfordernis der Untersuchung in diesem Fall.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sind die Untersuchungen im Abstand von drei Jahren durchzuführen.

Achtung bei Inbetriebnahme nach dem 09.01.2018
Bei Anlagen, die nach dem 09.01.2018 in Betrieb genommen wurden oder werden, ist die erste Untersuchung innerhalb von 3-12 Monaten nach Inbetriebnahme durchzuführen.
Betroffene Vermieter sollten sich spätestens jetzt um die Untersuchung kümmern. Es könnte sonst, wie nachfolgend beschrieben, sehr teuer werden.

Mieter sind zu informieren
Die Mieter sind über den Befund zu informieren und zwar unabhängig vom Ergebnis.
Bei Überschreiten des derzeitigen Grenzwertes muss der Befund dem Gesundheitsamt mitgeteilt werden.
In der Mitteilung sind Name und Anschrift des Eigentümers der Anlage, Ort und Zeit der Probeentnahme und alle Untersuchungsergebnisse mitzuteilen. Hat das Untersuchungslabor bereits die Anzeige vorgenommen, erledigt sich die Anzeigepflicht für den Eigentümer.
Bei positivem Befund sind weitere Untersuchungen sowie eine Gefährdungsanalyse zu veranlassen. Unter Umständen müssen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, Die Aufbewahrungspflicht für den Prüfbericht beträgt derzeit mindestens zehn Jahre.
Wird gegen die Prüfungspflicht verstoßen, so drohen Bußgelder bis zu 25.000,00 Euro. Außerdem kann die Wasserversorgungsanlage stillgelegt werden.
Für Mieterseite können sich Mietminderungsrechte und Schadensersatzansprüche ergeben.

Umlagefähige Kosten
Die Kosten für die Legionellenprüfung, nicht für die Folgemaßnahmen, sind auf die Mieter umlagefähige Betriebskosten und können abgerechnet werden.
Ich empfehle sicherheitshalber die ausdrückliche Vereinbarung der Umlage der Kosten für die Legionellenprüfung im Mietvertrag.
Dazu finden Sie weitere wichtige Informationen in meinem Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung und in diesem Videoseminar. Formulare und Musterschreiben werden ohne weitere Kosten zum Download mitgeliefert.

Fazit
Vermieter sollten unbedingt und zügig prüfen, ob ihre Anlage nach dem 09.01.2018 in Betrieb gegangen ist, um die Frist nicht zu versäumen. Für alle anderen gilt es auf die Dreijahresfrist zu achten, die schon 2012 in Kraft trat.
Sorgen Sie für ausreichend Zirkulation in den Trinkwasserversorgungsleitungen. Damit dürften in den meisten Fällen Folgemaßnahmen im überschaubaren Rahmen gehalten werden.
Die Maßregelungen für Vermieter, verbunden mit empfindlichen Zwangsgeldern, nehmen zu. Es ist mit weiteren bußgeldbewehrten Regelungen für Vermieter in den nächsten Jahren zu rechnen.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

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Nebenkosten und Betriebskosten 2018 für 2017 abrechnen

Mietnebenkosten- und Betriebskostenabrechnung rechtssicher und fristgemäß erstellen

Nebenkosten und Betriebskosten 2018 für 2017 abrechnen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Mietnebenkosten.
Viele, die Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Das Mietrecht ist ein komplexes Thema. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert, an wen sich dieses Buch wendet. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Auf Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen geht der Autor ein. Der Fokus richtet sich auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung dieses Verteilerschlüssels kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er wirtschaftlich vernünftig handeln muss und nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie für ihn, den Vermieter durchlaufende Posten sind.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen. Auch was es mit der Verpflichtung zum Einbau von Wärmemengenzählern auf sich hat.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz.
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt(DIA), war jahrelang in der Immobilienbranche tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.
Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-2956016458 kann überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

Kontakt
Trepnau Wertbestimmungs- und Werteverwaltungs GbR
C. Sander
Am Kirchberg 1
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Pressemitteilungen

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Wohnfläche und Betriebskosten – BGH verlässt bisherige Linie

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Über Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen wird noch öfter gestritten, als über die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.
Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit beiden Themen in einem Fall beschäftigt.
Diverse Vorschriften, wie die DIN 277, die 2. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung geben vor, was zur Wohnfläche gehört und wie diese ermittelt wird. Gestritten wird über Dachschrägen, Heizkörpernischen, Flächen unter Treppen Balkone und vieles mehr.
Wie ich in meinen Seminaren regelmäßig feststelle, gibt es viele Unsicherheiten. Bei Mietern und bei Vermietern.
Wenn die Wohnfläche dann noch als Bemessungsgrundlage für die Verteilung der Neben- oder Betriebskosten herangezogen wird, haben sich Mieter und Vermieter schnell in den Haaren.

Der Fall
Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“. Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 EUR (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 EUR (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Klägerin.
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich
Der BGH sah das Ende Mai 2018 ebenso und entschied zugunsten des Vermieters. Bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Wohnfläche sind bei einer Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen. Bei der Umlegung der Betriebskosten den Mieter müssen Vermieter auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche abstellen. Die Rechtsprechung des BGH, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche maximal 10 Prozent beträgt, hat das höchste deutsche Zivilgericht nun nicht mehr berücksichtigt.
„Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.“ (BGH, Urteil v. 30.05.18, Az. VIII ZR 220/17).

Anmerkung
Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen, ist, dass die Vorschrift „Wohnflächenverordnung“ nur zur Ermittlung der Wohnfläche bei mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) zwingend anzuwenden ist.
Beim frei finanzierten Wohnraum ist der Vermieter frei in der Wahl der Ermittlungsgrundlage der Wohnfläche.
Er kann, wenn er will, die lichten Raummaße (Länge x Breite auf Putz) zugrundelegen. Wichtig ist, dass er im Mietvertrag drauf hinweist, auf welcher Basis er gemessen hat.

Vermieter, die wissen möchten, wie man rechtssicher abrechnet und Mieter, die wissen möchten, ob ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist sind hier und hier bestens aufgehoben.

Für Vermieter, Verwalter und Mieter, die zu den geplanten Terminen keine Zeit haben ist hier gesorgt.

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Pressemitteilungen

Verbraucherschutz bei den „warmen Betriebskosten“

RAL-Gütezeichen gegen unbemerkte Preiszuschläge

Verbraucherschutz bei den "warmen Betriebskosten"

Foto: Fotolia / hans12 (No. 5998)

sup.- Mit welchen Nebenkosten müssen wir rechnen? Das wird bei der Wohnungssuche immer häufiger zu einem entscheidenden Kriterium. Ob der Preis für ein Objekt tatsächlich dessen Größe und Lage, dem Schnitt und der Ausstattung angemessen ist, hängt auch von der so genannten „zweiten Miete“ ab. Für Leistungen wie z. B. Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Gartenpflege oder Aufzug zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,17 Euro pro Monat und Quadratmeter. Das ist ein Ergebnis des Betriebskostenspiegels, den der Deutsche Mieterbund (DMB) seit Jahren aus einer repräsentativen Anzahl von Kostenabrechnungen ermittelt. Danach sind die so genannten „warmen Betriebskosten“, die für Heizung und Warmwasserbereitung fällig werden, regelmäßig die größten Posten unter diesen zusätzlichen Ausgaben. Obwohl der aktuellen Berechnung des DMB vergleichsweise niedrige Energiepreise zugrunde lagen, entfällt mit durchschnittlich 1,07 Euro rund die Hälfte aller gezahlten Betriebskosten allein auf den Wärmebereich.

Allerdings sollte dieser Mittelwert nicht darüber hinwegtäuschen, dass es gerade in dem Kostensegment Heizung und Warmwasser auch die größte Bandbreite gibt: Während in manchen Wohnungen dafür monatlich rund zwei Euro pro qm ausgegeben werden, kommen die Mieter anderswo mit 73 Cent aus. Das liegt nach Angaben des Mieterbundes an klimatischen Einflüssen, am energetischen Zustand der Wohnungen sowie natürlich auch an den eingesetzten Brennstoffen und den Preisen der Versorgungsunternehmen. Leider ist nur ein Teil dieser Kostenfaktoren von den Mietern bzw. von den Hausbesitzern beeinflussbar. Umso wichtiger ist es, zumindest die vermeidbaren Kosten zu identifizieren und nach Möglichkeit zu umgehen. Diese Chance bietet sich bei dem Brennstoff Heizöl durch ein praktisches Verbraucherschutzinstrument: Das RAL-Gütezeichen Energiehandel belegt nicht nur die überwachte und bestätigte Preistransparenz des Lieferanten, sondern auch die regelmäßige Kontrolle aller Zähleranlagen an den Tankwagen für die Kundenbelieferung. Diese externen Prüfungen dienen der Absicherung vor fehlerhaften Mengenmessungen oder Abrechnungen, die vom Verbraucher gar nicht erkannt werden, die aber die Brennstoffkosten in die Höhe treiben können (www.guetezeichen-energiehandel.de). So ist die konsequente Nutzung des Gütezeichens bei der Anbieterauswahl eine effektive Methode, mit der Eigentümer ihre eigenen Betriebskosten bzw. die ihrer Mieter vor unbemerkten Zuschlägen schützen.

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