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Genussvoll durch die Pilzsaison – Saisonale Verbraucherinformation der ERGO Group

Was Feinschmecker im Wald beachten sollten

Genussvoll durch die Pilzsaison - Saisonale Verbraucherinformation der ERGO Group

Bedecken Pilzsammler die abgeschnittene Wurzel mit Erde, trocknet sie nicht aus.
Quelle: ERGO Group

Der Spätsommer eröffnet wieder die Pilzsaison und lockt viele Naturfreunde und Feinschmecker in den Wald. Aber wo und in welchen Mengen dürfen Pilzliebhaber eigentlich sammeln? Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH, erklärt die gesetzliche Lage. Auch die Einordnung von essbaren und ungenießbaren Arten ist selbst für routinierte Sammler manchmal schwer. Und was ist zu tun, wenn der Magen rebelliert? Dr. Wolfgang Reuter, Gesundheitsexperte der DKV Deutsche Krankenversicherung, gibt Tipps für den sicheren Verzehr von Waldpilzen.

Wo ist Pilze sammeln erlaubt?

Wer im Wald unterwegs ist, muss sich an die dort geltenden Regeln halten. Die grüne Lunge Deutschlands gehört fast zur Hälfte Privatpersonen. 29 Prozent der Waldfläche sind Eigentum der Länder, der Rest entfällt auf Kirchen, Kommunen und den Bund. Trotzdem ist es jedem erlaubt, den Wald in seiner Freizeit zu nutzen: „§ 14 Abs. 1 des Bundeswaldgesetzes gestattet das Betreten des Waldes zum Zwecke der Erholung – die Regelung der Details liegt bei den Bundesländern“, erklärt Rechtsexpertin Michaela Rassat. Diese können den Aufenthalt in bestimmten Waldgebieten auch einschränken, beispielsweise im Rahmen der Waldbewirtschaftung oder zum Forstschutz. Meist sind solche Waldstücke durch eine entsprechende Beschilderung gekennzeichnet. „Wer sich im Wald aufhält, sollte das Recht des Waldbesitzers achten“, rät die D.A.S. Expertin. Die Pilzsuche in einem öffentlichen Waldstück ohne Betretungsverbot ist laut Bundesnaturschutzgesetz grundsätzlich erlaubt, wohingegen dies bei einem Wald in privater Hand erst mit dem Eigentümer abgeklärt werden sollte. Ob es sich um einen öffentlichen oder privaten Wald handelt, ist meist nicht gekennzeichnet. Die Untere Naturschutzbehörde des jeweiligen Landkreises oder der jeweiligen Stadt gibt Auskunft, wo die Suche nach Pilzen genehmigt ist. Pilzsammler können dazu auf der Webseite des jeweiligen Landratsamtes nachlesen oder sich telefonische Auskunft einholen. „Eingezäunte Bereiche, Gebiete mit neu angepflanzten Jungbäumen, Naturschutzgebiete sowie Nationalparks und Flächen, auf denen Holz geschlagen wird, sind für Sammler tabu“, erläutert Rassat. Einige Bundesländer gestatten das Sammeln von Pilzen auch nur zu bestimmten Zeiten.

Maßvolles Sammeln zum Schutz der Natur

Das Sammeln von Waldpilzen ist gemäß Bundesnaturschutzgesetz nur für den Eigenbedarf erlaubt – nach ein bis zwei Kilo sollte daher Schluss sein. Wandert eine größere Menge in den Korb und ist diese am Ende sogar noch für den Verkauf bestimmt, droht eine saftige Geldbuße von mehreren tausend Euro. „Besondere Vorsicht ist bei den unter Naturschutz stehenden Arten geboten. Von einigen Pilzen, darunter verschiedene Röhrlinge, Kaiserlinge und Trüffel, müssen Hobbysammler komplett die Finger lassen“, weiß Rassat. Die geschützten Arten sind in der Anlage 1 zu § 1 Bundesartenschutzverordnung gelistet. Bei einigen geschützten Arten, wie Steinpilze, Pfifferlinge, Morcheln, Birkenpilze, Rotkappen, Schweinsohren und Brätlinge, gibt es eine Ausnahmeregelung in der Bundesartenschutzverordnung: Pilzliebhaber dürfen diese in kleinen Mengen für den eigenen Bedarf sammeln und verarbeiten. Damit die Wurzeln keinen Schaden nehmen, schneiden Hobbysammler den Pilz am besten knapp über dem Boden mit einem Messer ab. Anschließend bedecken sie freiliegende Wurzeln mit etwas Erde, um sie vor dem Austrocknen zu schützen.

Im Reich der Pilze: suchen und bestimmen

„Zu ihrer eigenen Sicherheit sollten Pilzsammler nur diejenigen Exemplare mitnehmen, die sie ohne Zweifel identifizieren können“, betont Gesundheitsexperte Dr. Reuter. „Manche Pilze sehen sich zum Verwechseln ähnlich, beispielsweise der schmackhafte Wiesen-Champignon und der giftige Knollenblätterpilz.“ Zur Grundausstattung gehört daher in jedem Fall ein gutes Bestimmungsbuch. Achtung: Die Informationen zu Speisepilzen in älteren Büchern sind möglicherweise überholt, weshalb jeder Sammler eine aktuelle Ausgabe besitzen sollte. Pilz-Apps sind laut Reuter nur etwas für Profis: „Unerfahrene machen schnell einen Fehler, wenn sie die komplizierten Merkmale von Pilzen beschreiben sollen. Dadurch kann die Software zu falschen Ergebnissen kommen.“ Empfehlenswert ist hingegen die Teilnahme an einer Pilzexkursion, wie sie Volkshochschulen oder der Naturschutzbund Deutschland (NABU) anbieten – ein optimaler Einstieg für Leute, die zum ersten Mal „in die Pilze“ gehen. Über die Deutsche Gesellschaft für Mykologie (DGfM) können sich Hobbysammler an einen Pilzsachverständigen wenden, der ihren Fund überprüft. „Adressen von Pilzberatungsstellen gibt es auch bei Gemeindeverwaltungen oder Gesundheitsämtern“, fügt Reuter hinzu.

Was im Notfall zu tun ist

Pilze verderben schnell und sollten daher innerhalb von 24 Stunden auf dem Teller landen. Vor dem Verzehr muss der Sammler seinen Fund 15 bis 20 Minuten gut erhitzen, denn rohe Waldpilze sind meist unbekömmlich. „Lediglich in zwei von zehn Fällen lassen sich auftretende Beschwerden auf eine richtige Pilzvergiftung zurückführen. Meist liegt es an der falschen Zubereitung“, weiß der DKV Experte. Symptome, die wenige Minuten nach der Mahlzeit bis zu vier, höchstens sechs Stunden später auftreten, sind für gewöhnlich nicht lebensbedrohlich. Schwerwiegender sind hingegen jene Vergiftungserscheinungen, die frühestens nach sechs Stunden oder erst Tage später auftreten. „Wenn eine Pilzmahlzeit Magen-Darm-Beschwerden, Bauchkrämpfe oder Übelkeit zur Folge hat, sollten Betroffene einen Arzt oder eine Klinik aufsuchen“, betont Reuter. „In größeren Städten wie Hamburg, Berlin oder München gibt es außerdem Giftnotrufzentralen.“ Treten die Symptome erst später auf, sollten Betroffene oder Angehörige sofort den Notarzt rufen. Typische Anzeichen für schwere Vergiftungen sind Schwindel, Verwirrtheit, Herzrasen, Unruhe, Halluzinationen, Muskelzucken, Angst, schwere Atmung oder Krämpfe.
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Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Fachanwalt Bredereck

Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich allerdings in einem aktuellen Beschluss kurzgehalten und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

Streit um Eigenbedarfskündigung: In der Sache ging es um den Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter wollte nicht länger in Hotels oder bei Bekannten unterkommen, sondern die entsprechende Wohnung als Zweitwohnung nutzen. Diesen Nutzungswunsch erkannte das Landgericht – im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH sowie der Verfassungsgerichte – auch an und gab dem Vermieter Recht. Zugleich ließ es aber die Revision zu, da die Frage, unter welchen Voraussetzungen Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend gemacht werden könne, von grundsätzlicher Bedeutung sei und der Klärung durch den BGH bedürfe.

Frage des Benötigens bereits geklärt: Der BGH hat die Revision zurückgewiesen mit der Begründung, der Sache komme die behauptete grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Die Frage, wann der Vermieter die Wohnung benötige – und damit auch wann er wegen des Nutzungswunsches als Zweitwohnung kündigen dürfe -, sei abhängig von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen und bereits geklärt.

Entscheidend ist Würdigung im Einzelfall: In diesem Zusammenhang komme es entscheidend darauf an, im Einzelfall die jeweiligen Umstände zu würdigen und auf dieser Grundlage zu entscheiden, ob der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich auf ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhe. Allgemeine Vorgaben dazu, insbesondere zu einer erforderlichen Mindestnutzungszeit der Zweitwohnung, könne der BGH nicht machen.

Der BGH: Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

13.02.2018

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Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

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Eigenbedarfskündigung: wann handelt es sich um einen Härtefall?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Eigenbedarfskündigung: wann handelt es sich um einen Härtefall?

Fachanwalt Mietrecht

Die Eigenbedarfskündigung ist für Vermieter in der Praxis nach wie vor ein beliebtes Mittel, um Mieter loszuwerden. Das Interesse daran ist naturgemäß größer, je höher die Nachfrage nach Wohnraum ist. In den Ballungszentren ist sie aktuell bekanntermaßen sehr groß. Ein nicht unerheblicher Teil der Eigenbedarfskündigungen in der Praxis dürfte vorgeschoben sein. Ob nun berechtigt oder nicht, Mieter haben es in der Praxis schwer, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.

Widerspruch bei Härtefall: Das Gesetz sieht in § 574 BGB die Möglichkeit für Mieter vor, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Mieter können die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings greift diese Härtefallklausel in der Praxis nur in besonderen Ausnahmefällen ein.

Eigenbedarfskündigung als Härtefall: Ein Härtefall liegt in der Regel nämlich nicht vor, wenn sich das „bloße“ Interesse des Mieters, die Wohnung nicht zu verlieren, und das Interesse des Vermieters an der Beendigung isoliert gegenüberstehen. Dann überwiegt nämlich das Vermieterinteresse. Es müssen vielmehr aufseiten des Mieters besondere Ausnahmeumstände hinzutreten, die die Beendigung des Mietverhältnisses im konkreten Fall unzumutbar machen.

Wann liegt ein Härtefall vor? Zu solchen Umständen, die einen Härtefall begründen können, zählen beispielsweise erhebliche Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache, wenn er diese im berechtigten Vertrauen darauf getätigt hat, dass er länger in der Wohnung leben werde. Auch intensive Krankheiten physischer oder psychischer Art können dazu zählen. Ein höheres Alter des Mieters verbunden mit einer besonderen Verwurzelung in seiner Wohnumgebung kann ebenfalls einen Härtefall begründen. Eine lange Mietdauer allein reicht dagegen noch nicht aus.

Mangelnder Wohnraum als Härtefallgrund: Von zunehmender Bedeutung könnte in Ballungszentren in der Zukunft auch die Frage des Ersatzwohnraums sein. Wenn Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung trotz aller Anstrengungen keinen zumutbaren Wohnraum zu angemessenen Bedingungen finden, stellt dies nach § 574 Abs. 2 BGB einen Härtefall dar. Setzt sich das Problem der Wohnraumknappheit also zukünftig in gleicher Weise fort wie zuletzt, kann sich hier ein Anknüpfungspunkt für Mieter ergeben, um einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung zu begründen.

Sehr hohe Anforderungen an Härtefall: Insgesamt lässt sich aber festhalten, dass die Anforderungen an das Vorliegen eines Härtefalls sehr hoch sind. Die Gerichte sind hier sehr zurückhaltend mit einer Annahme, dafür müssen regelmäßig schon eine Reihe der beschriebenen Umstände im konkreten Fall zusammenkommen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten, um sich gegen die Kündigung zu wehren.

5.12.2017

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„Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarf“ – Expertengespräch des D.A.S. Leistungsservice

Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters ist für viele Mieter ein Albtraum. Umgekehrt haben Vermieter Bedenken, dass sie ihre Mietwohnung nicht für sich oder die Familie nutzen können, wenn Bedarf besteht. Entsprechend häufig landen Streitfälle über eine Eigenbedarfskündigung vor Gericht. In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein paar wegweisende Entscheidungen gefällt. Wann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen darf, wann der Mieter Widerspruch einlegen kann und was er dabei beachten sollte, fasst Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), zusammen.

Wann dürfen Vermieter Mietern wegen Eigenbedarf kündigen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 573 BGB) stellt klar, dass ein Vermieter seinem Mieter nur dann kündigen kann, „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“. Berechtigtes Interesse heißt zum Beispiel: Der Vermieter benötigt die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Familienangehörige sind Kinder, Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Eltern, und Großeltern. Aber auch Geschwister (BGH, Az. VIII ZR 276/02) sowie Nichten und Neffen (BGH, Az. VIII ZR 159/09) gehören dazu, Onkel und Tante dagegen nicht. Als Angehörige eines Haushalts gelten Haushaltshilfen und Pflegepersonal. Der Mieter sollte im Kündigungsschreiben daher genau prüfen, für wen der Vermieter den Eigenbedarf anmeldet und warum. Mögliche Gründe sind beispielsweise das geplante Studium der Tochter in der Stadt oder eine pflegebedürftige Mutter, für die die Erdgeschosswohnung hilfreich wäre. Unzulässig ist eine Eigenbedarfskündigung „auf Vorrat“, wenn noch gar nicht sicher feststeht, ob der jeweilige Angehörige des Vermieters überhaupt in die Wohnung einziehen will (BGH, Az. VIII ZR 300/15).

Wann ist der Anspruch des Vermieters auf Eigenbedarf nicht gerechtfertigt? Kann der Mieter dann Widerspruch einlegen?

Der Vermieter muss die Gründe für die Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben schlüssig darlegen. Unterlässt er dies, ist die Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis besteht weiter. Das heißt: Er kann den Mieter nicht erfolgreich verklagen, die Wohnung zu räumen. Ebenso muss der Wohnbedarf des Vermieters im richtigen Verhältnis zur Mietwohnung stehen. Wer beispielsweise eine Studentenbleibe für seine Tochter benötigt, kann kein Einfamilienhaus kündigen. Auch müssen die Nachmieter tatsächlich die Personen sein, die der Vermieter in der Kündigung angegeben hat (BGH, Az. VIII ZR 44/16). So darf er nicht vorgeben, die Wohnung für einen Verwandten zu benötigen, und sie dann teurer an Fremde vermieten. Tricks wie den letztgenannten erkennt der Mieter in der Regel erst nach seinem Auszug. Dann kann er Schadenersatzansprüche geltend machen. Falls der Umzug den Mieter zum Beispiel aufgrund von Alter, auch in Verbindung mit besonders langer Mietdauer, sowie Krankheit oder Suizidgefahr unzumutbar hart treffen würde, kann er der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen (§ 574 BGB). Einen solchen Widerspruch kann er bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin einlegen. Stellt sich heraus, dass der Vermieter bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags fest geplant hatte, die Wohnung ein paar Jahre später zum Beispiel an seinen Sohn zu übergeben, kann die Kündigung unter Umständen rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam sein.

Wenn Mieter der Meinung sind, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf ungerechtfertigt ist, was sollten sie tun?

Hat der Mieter berechtigte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Kündigung, ist es empfehlenswert, sich einen Rechtsbeistand zu suchen. Denn die Rechtslage ist oft sehr komplex und auch die Gerichte urteilen nicht immer einheitlich. Da ein Gerichtsverfahren meist mit einem hohen Zeit- und oft auch Kostenaufwand verbunden ist, sollten Mieter und Rechtsbeistand zunächst prüfen, ob der Eigenbedarf seitens des Vermieters gerechtfertigt ist. Ebenso wichtig ist es, zu prüfen, ob der Mieter relevante Gründe hat, die gegen eine Kündigung sprechen. Selbst wenn kein Härtefall wie eine schwere Krankheit vorliegt, können beispielweise ein bevorstehendes Examen oder eine baldige Geburt einen Aufschub des Kündigungstermins bringen. Stellt sich nachträglich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Dies können zum Beispiel die Kosten für einen Umzug, für Renovierungsarbeiten, angefallene Maklergebühren oder auch zeitlich begrenzt die Mietdifferenz für das Anmieten einer teureren Wohnung sein. Einen Wiedereinzug in die alte Wohnung und die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter die Wohnung nicht schon anderweitig vermietet hat. Oft stellt der Mieter erst Jahre nach seinem Auszug fest, dass die Eigenbedarfskündigung ungerechtfertigt war. Beispielsweise dann, wenn die Wohnung lange leer stand oder nicht die im Kündigungsschreiben genannte Person eingezogen ist. Auch dann kann er noch auf Schadenersatz klagen. Sein Anspruch verjährt innerhalb von drei Jahren. Für den Fristbeginn ist aber nicht unbedingt der Auszugstermin maßgeblich, sondern der Zeitpunkt, zu dem er von der Täuschung erfahren hat. Wird innerhalb der Kündigungsfrist eine vergleichbare andere Wohnung im Haus frei, die dem gleichen Vermieter gehört, muss er diese Wohnung dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter anbieten. Unterlässt er dies, setzt sich der Vermieter ebenfalls Schadenersatzansprüchen aus. Die Eigenbedarfskündigung ist deshalb jedoch nicht unwirksam.
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BGH: Kündigung wegen Eigenbedarf wird wieder erschwert

ARAG Experten über die beliebte Begründung für die Kündigung von Mietverhältnissen

BGH: Kündigung wegen Eigenbedarf wird wieder erschwert

Eigenbedarfskündigungen in Mietshäusern durch die Gesellschafter einer Investorengemeinschaft bleiben auch in Zukunft möglich. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) erst vor kurzem entschieden (Az.: VIII ZR 232/15). Für Mieter war das keine gute Nachricht, denn Eigenbedarf ist die häufigste Begründung für die Kündigung eines Mietverhältnisses. Nun stärkt der BGH den Mieterschutz wieder und stoppt die verbreitete Praxis, den Bedarf des Vermieters an Büro- oder Geschäftsräumen als legitimen Kündigungsgrund anzuerkennen (Az.: VIII ZR 45/16).Wann Eigenbedarf vorliegt und welche Rechte und Pflichten die Mieter und Vermieter haben, erläutern ARAG Experten.

Das aktuelle Urteil
Vermieter können ihren Mietern nicht kündigen, nur weil sie die Mietwohnung als Aktenlager für ihren Betrieb nutzen wollen. Bei Kündigungen aus eigenem betrieblichem Bedarf müssen künftig die Rechte der Mieter stärker berücksichtigt werden, entschied der BGH in Karlsruhe. Das Gericht präzisierte damit seine frühere „missverstandene und missverständliche“ Rechtsprechung. Im verhandelten Fall wurde dem Mieter einer Zweizimmerwohnung gekündigt, weil die neue Eigentümerin die Wohnung ihrem Ehemann als Aktenarchiv überlassen wollte. Der BGH verwies nun darauf, dass eine Kündigung allein aus geschäftlichen Gründen nur möglich ist, wenn der Vermieter „ein berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Laut ARAG Experten haben Gerichte im Einzelfall festzustellen, ob der Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht erleiden würde, wenn er nicht kündigen könnte (Az.: VIII ZR 45/16).

Vermieter muss Gründe darlegen
Die Räume müssen beim Eigenbedarf tatsächlich benötigt werden. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, um den Eigenbedarf zu rechtfertigen. Er muss erläutern, wer einziehen möchte und warum gerade zum Kündigungszeitpunkt. Die Wohnung muss dabei zu Wohnzwecken benötigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung ausschließlich zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken fällt dagegen nicht unter den gesetzlichen Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung. Sie ist deshalb nur möglich, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Nutzung hat. Das ist laut dem aktuellen BGH-Urteil der Fall, wenn der Vermieter Nachteile von einigem Gewicht nachweisen kann. Für die teilweise Nutzung als Büro bei gleichzeitiger Wohnnutzung muss er dagegen nur einen beachtenswerten Nachteil darlegen und beweisen.

Privilegierter Personenkreis
Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er seine Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gelten zum Beispiel:

-Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel
-Geschwister
-Schwiegereltern
-Stiefkinder, Nichten und Neffen.

Ausnahmsweise ist eine Eigenbedarfskündigung auch für Personen möglich, die nicht mit dem Vermieter verwandt sind. Dazu gehören zum Beispiel Ehegatten, der nichteheliche Lebenspartner oder Haushalts- und Pflegepersonal.

Missbrauchsverbot
Die wichtigste Grenze für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist das Missbrauchsverbot. So ist es missbräuchlich, wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, obwohl er eine andere gleich geeignete Wohnung zur freien Verfügung hat. Alternativ kann er diese Wohnung dem Mieter zum Tausch anbieten. Grundsätzlich ist der Vermieter aber nicht zum Anbieten von Alternativwohnungen verpflichtet. Ebenfalls kann es missbräuchlich sein, einem Mieter zu kündigen, obwohl die Wohnung für den Vermieter völlig ungeeignet ist, weil sie beispielsweise unangemessen groß ist (5 Zimmer Wohnung für Student/in). Unwirksam kann eine Kündigung auch dann sein, wenn die Wohnung nur vorübergehend benötigt wird oder der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag, aber verschwiegen wurde. Wenn der Eigenbedarf noch im Laufe der Kündigungsfrist wegfällt, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.

Eigentumswohnung und Zweifamilienhäuser
Während im Normalfall bei Eigenbedarf die üblichen Kündigungsfristen Anwendung finden (drei, sechs, oder neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses), gelten besondere Kündigungsfristen, wenn die vermietete Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Hier beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Jahre. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann die Landesregierung die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. Wohnt der Mieter im selben Haus und handelt es sich dabei um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, so ist die Kündigung leichter möglich. Der Vermieter muss sich in diesem Fall nicht auf Eigenbedarf stützen. Dem Mieter kann ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate.

Möglichkeiten des Mieters
Falls der Umzug eine besondere Härte darstellen würde, sollte schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden. Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Als besondere Härtegründe kommen insbesondere

-fehlender Ersatzraum,
-hohes Alter, Krankheit, Behinderung
-und Schwangerschaft in Betracht.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht und der Mieter auszieht, hat er Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter muss dann alle Mehrkosten tragen, die dem Mieter durch den Umzug entstanden sind. Denkbar ist auch, dass der Mieter seinen Wiedereinzug durchsetzen kann, zumindest dann, wenn noch kein anderer Mieter eingezogen ist. Der Mieter muss beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Wird der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters allerdings nicht realisiert, ist es im nächsten Schritt Sache des Vermieters, plausibel darzulegen, warum der in der Kündigung behauptete Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll BGH, Az.: VIII ZR 44/16).

Einigung und Aufhebungsvertrag
Sinnvoll kann es sein, wenn sich Mieter und Vermieter einigen und einen Aufhebungsvertrag schließen. Denkbar ist, dass der Vermieter Umzugskosten übernimmt sowie eine Abfindung zahlt. Ein Rechtsstreit und Unsicherheit bezüglich der Wohnungssituation lässt sich so vermeiden. Solche Verträge sollten aber niemals voreilig und nur nach sorgfältiger Prüfung unterzeichnet werden.

Download des Textes:
https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/

Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Positionen ein. Mit 3.800 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von mehr als 1,7 Milliarden EUR.

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Kündigung wegen Eigenbedarf

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Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigungen in Mietshäusern durch die Gesellschafter einer Investorengemeinschaft bleiben auch in Zukunft möglich. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) erst vor Kurzem entschieden (Az. VIII ZR 232/15). Für Mieter ist das keine gute Nachricht, denn Eigenbedarf ist die häufigste Begründung für die Kündigung eines Mietverhältnisses. Wann Eigenbedarf vorliegt und welche Rechte und Pflichten die Mieter und Vermieter haben, erläutern ARAG Experten.

Privilegierter Personenkreis
Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er seine Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gelten zum Beispiel:

-Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel
-Geschwister
-Schwiegereltern
-Stiefkinder, Nichten und Neffen.

Ausnahmsweise ist eine Eigenbedarfskündigung auch für Personen möglich, die nicht mit dem Vermieter verwandt sind. Dazu gehören zum Beispiel Ehegatten, der nichteheliche Lebenspartner oder Haushalts- und Pflegepersonal.

Vermieter muss Gründe darlegen
Die Räume müssen tatsächlich benötigt werden. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, um den Eigenbedarf zu rechtfertigen. Er muss erläutern, wer einziehen möchte und warum gerade zum Kündigungszeitpunkt. Die Wohnung muss dabei zu Wohnzwecken benötigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung ausschließlich zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken ist ausgeschlossen. Die teilweise Nutzung als Büro ist möglich. Soll die Wohnung ausschließlich beruflich genutzt werden, kann aber dennoch ein (allgemeines) berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Das entschied zum Beispiel der Bundesgerichtshof im Fall einer Anwältin, die neben der von ihr bewohnten eine weitere Wohnung in ihrem Haus als Kanzlei nutzen wollte (Az.: VIII ZR 330/11).

Missbrauchsverbot
Die wichtigste Grenze für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist das Missbrauchsverbot. So ist es missbräuchlich, wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, obwohl er eine andere gleich geeignete Wohnung zur freien Verfügung hat. Alternativ kann er diese Wohnung dem Mieter zum Tausch anbieten. Grundsätzlich ist der Vermieter aber nicht zum Anbieten von Alternativwohnungen verpflichtet. Ebenfalls kann es missbräuchlich sein, einem Mieter zu kündigen, obwohl die Wohnung für den Vermieter völlig ungeeignet ist, weil sie beispielsweise unangemessen groß ist (5 Zimmer Wohnung für Student/in). Unwirksam kann eine Kündigung auch dann sein, wenn die Wohnung nur vorübergehend benötigt wird oder der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag, aber verschwiegen wurde. Wenn der Eigenbedarf noch im Laufe der Kündigungsfrist wegfällt, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.

Eigentumswohnung und Zweifamilienhäuser
Während im Normalfall bei Eigenbedarf die üblichen Kündigungsfristen Anwendung finden (drei, sechs, oder neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses), gelten besondere Kündigungsfristen, wenn die vermietete Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Hier beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Jahre. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann die Landesregierung die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. Wohnt der Mieter im selben Haus und handelt es sich dabei um ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, so ist die Kündigung leichter möglich. Der Vermieter muss sich in diesem Fall nicht auf Eigenbedarf stützen. Dem Mieter kann ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate.

Möglichkeiten des Mieters
Falls der Umzug eine besondere Härte darstellen würde, sollte schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden. Der Widerspruch muss bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Als besondere Härtegründe kommen insbesondere

-fehlender Ersatzraum,
-hohes Alter, Krankheit, Behinderung
-und Schwangerschaft in Betracht.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht und der Mieter auszieht, hat er Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter muss dann alle Mehrkosten tragen, die dem Mieter durch den Umzug entstanden sind. Denkbar ist auch, dass der Mieter seinen Wiedereinzug durchsetzen kann, zumindest dann, wenn noch kein anderer Mieter eingezogen ist. Der Mieter muss beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war.

Einigung und Aufhebungsvertrag
Sinnvoll kann es sein, wenn sich Mieter und Vermieter einigen und einen Aufhebungsvertrag schließen. Denkbar ist, dass der Vermieter Umzugskosten übernimmt sowie eine Abfindung zahlt. Ein Rechtsstreit und Unsicherheit bezüglich der Wohnungssituation lässt sich so vermeiden. Solche Verträge sollten aber niemals voreilig und nur nach sorgfältiger Prüfung unterzeichnet werden.

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BGH weicht Kündigungsschutz von Mietern auf

So können Mieter sich gegen falsche Eigenbedarfskündigungen wehren

BGH weicht Kündigungsschutz von Mietern auf

Marcus Lentz, Geschäftsführer der Detektei Lentz (Bildquelle: Quelle: Detektei Lentz & Co. GmbH)

Am Mittwoch entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) Mietern einer Immobilie wegen Eigenbedarfs kündigen können. „Das Urteil könnte unlauteren Geschäftspraktiken Vorschub leisten“, warnt Marcus Lentz, Geschäftsführer der bundesweit tätigen Detektei Lentz. Investorengemeinschaften können so den Kündigungsschutz von Mietern leicht umgehen. „Dagegen können sich Mieter nur wehren, wenn sie die Eigenbedarfsgründe des Eigentümers als falsch entlarven“, so Lentz weiter.

In der Urteilsbegründung des BGH (Az. VIII ZR 232/15) heißt es: Eine GbR gleiche grundsätzlich einer Hauseigentümer- oder Erbengemeinschaft, die auch aus mehreren Personen mit Eigenbedarfsansprüchen bestehen könnte. Somit darf auch eine GbR als Immobilieneigentümerin Mietern bei Eigenbedarf eines Gesellschafters oder seiner Angehörigen kündigen. Mit diesem Urteil stellt sich der BGH gegen die Entscheidung des Münchner Landgerichtes, das zugunsten der Mieter geurteilt hatte: Sie erhielten von ihrem neuen Vermieter, einer GbR aus vier Gesellschaftern, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, da die Tochter eines Miteigentümers samt Familie die Wohnung beziehen wollte. Die Mieter zweifelten jedoch am Eigenbedarf und gingen gerichtlich gegen die Kündigung der Gesellschaft vor.

Aufweichung des Kündigungsschutzes
Denn: Das Vorgehen der neuen Eigentümer entspricht gängiger Praxis auf dem Immobilienmarkt. Die Gründung einer GbR durch mehrere Investoren ist bei Projekten zur Umwandlung von Mietobjekten in Wohneigentum Standard. „An und für sich kein Problem, doch das Urteil des BGH ermöglicht Immobilienkäufern mithilfe einer solchen Gesellschaft den Kündigungsschutz von Mietern zu umgehen“, warnt Marcus Lentz, Geschäftsführer der Detektei Lentz. Die Hürden für dubiose Geschäftemacher liegen damit sehr niedrig. „Eine GbR ist schnell gegründet“, so Lentz. „Zwei Gesellschafter, kein Mindestkapital – fertig.“ In Zukunft könnten solche Projekte durch – vorgeschobene – Eigenbedarfskündigungen noch schneller vorangetrieben werden – zum Leidwesen der Mieter.

Wie können sich Mieter wehren?
Besteht tatsächlich Eigenbedarf und hält der Vermieter sich an die gesetzlichen Kündigungsschutzfristen, gibt es nicht viel, was die Mieter dagegen tun können. „Besteht jedoch der Verdacht, dass die Eigenbedarfsansprüche des Gesellschafters unrichtig sind, sieht die Sache wieder ganz anders aus“, sagt der Ermittlungsexperte Marcus Lentz. „Doch die Beweislast liegt beim Mieter“, weiß Marcus Lentz. „Auf eigene Faust sollten Mieter jedoch nicht versuchen, ihrem Vermieter Täuschung nachzuweisen“, so Lentz weiter. „Nicht selten macht man sich dabei selbst strafbar oder findet nur Beweise, die vor Gericht nicht verwertbar sind.“ Hier hilft der diskrete Einsatz professioneller Detektive, die Rechtslage und Fallstricke bei Räumungsprozessen genau kennen, gerichtsfeste Beweise erbringen und auch als Zeugen vor Gericht besonderes Vertrauen genießen. „Können die Detektive die Eigenbedarfsgründe als unrichtig entlarven, wird es für den Vermieter unangenehm“, betont Lentz. So dürfen die Mieter nicht nur in ihrer Wohnung bleiben oder Schadenersatz für Umzugskosten, Malerkosten und Ähnliches verlangen, sondern sogar die Detektivkosten vom Vermieter zurückverlangen (AG Hamburg, Az. 38 C 110/96). „Außerdem macht er sich natürlich wegen Betruges strafbar“, schließt Privatermittler Lentz.

Weitere Informationen unter www.lentz-detektei.de

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Über die Detektei Lentz & Co. GmbH
Die Detektei Lentz® ist seit 1995 ein auf die professionelle, hochwertige und gerichtsverwertbare Durchführung von Ermittlungen und Beobachtungen (Observationen) spezialisiertes Unternehmen der Lentz Gruppe® mit eurozentralem Hauptsitz in Frankfurt am Main. Eine weitere Kernkompetenz liegt im Bereich des Abhörschutzes und der Mediation nach dem MediationsG. Als eine von wenigen Detekteien in Deutschland erfüllt die Detektei Lentz® nachweislich die hohen Qualitätsstandards der weltweit anerkannten Qualitätsnorm DIN EN ISO 9001:2008 und wird seit rund zehn Jahren regelmäßig durch den TÜV zertifiziert. Als Privat- und Wirtschaftsdetektei mit mehreren Niederlassungen in ganz Deutschland verfügt die Detektei Lentz® bundesweit über qualifizierte Teams von fachlich ausgebildeten, ZAD-geprüften Detektiven sowie über langjährige Expertise im Bereich Ermittlungen und Beweisbeschaffung im Zivil- und Strafrecht.

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BGH erleichtert Eigenbedarfskündigung für Vermieter massiv

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

BGH erleichtert Eigenbedarfskündigung für Vermieter massiv

Mietrecht

Zunehmende Eigenbedarfskündigungen: Wie schon bereits mehrfach an verschiedener Stelle angemahnt, nimmt die Zahl an Eigenbedarfskündigungen von Vermietern immer weiter zu. Das gilt besonders in Ballungszentren, in denen der Wohnraum knapp ist. Vermieter nutzen hier die bisher ohnehin schon günstigen Möglichkeiten zur Eigenbedarfskündigung und können so Mieter loswerden, die aufgrund einer langen Vertragslaufzeit zu besonders günstiger Miete wohnen. Anschließend kann dann zu einer höheren Miete neu vermietet werden. Diese für Mieter ungünstige Lage wird nun durch eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) noch einmal erheblich verschlechtert.

Aktuelle Entscheidung des BGH: In einem aktuellen Urteil (Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15) zum Thema Eigenbedarfskündigung hat sich der BGH zum einen zu den Kündigungsmöglichkeiten einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geäußert und ist zum anderen zum Nachteil von Mietern von seiner bisherigen Rechtsprechung zu dem Thema abgewichen. Bisher liegt nur eine Pressemitteilung zu der Entscheidung vor. Aus der gehen aber bereits die erheblichen Ausweitungen zugunsten von Vermietern hervor.

Der Fall: In dem entschiedenen Fall ging es um eine Mieterin, die seit 1985 eine Wohnung in München angemietet hatte. Im Jahre 1991 hatte dann eine GbR das gesamte Grundstück inklusive des Mietshauses erworben und ab 1994 begonnen, alle Wohnungen mit Ausnahme der von der Mieterin bewohnten Räume zu sanieren. Im September 2013 kündigte die GbR dann den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs für die Tochter eines der Gesellschafter. Mit ihrer Räumungsklage war die GbR in den Vorinstanzen noch gescheitert.

BGH bestätigt Möglichkeit der GbR zur Eigenbedarfskündigung: Zunächst hat der BGH klargestellt, dass auch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts die Möglichkeit zur Kündigung hat, wenn bei einem ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen Eigenbedarf besteht. Das war nicht selbstverständlich, da der BGH die GbR seit 2001 für teilrechtsfähig hält, mit der Folge, dass die GbR selbst Vertragspartei eines Mietvertrages ist. Dass eine rechtsfähige Gesellschaft Eigenbedarf anmelden kann, hielt das Landgericht München in der Vorinstanz im Hinblick auf die GbR noch für ein „erhöhtes, schwerer überschaubares Risiko“ für Mieter.

Verletzung der Anbietpflicht führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung: Darüber hinaus hat der BGH in dem Punkt der Anbietpflicht gar seine bisherige Rechtsprechung geändert – auch das zu Lasten von Mietern. Die Anbietpflicht besagt, dass der Vermieter dem Mieter im Falle der Eigenbedarfskündigung eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten hat, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet. Im vorliegenden Fall war tatsächlich eine Wohnung im Haus frei, die die GbR der Mieterin jedoch nicht angeboten hatte. Diese Pflichtverletzung, so der BGH, führe nun allerdings nicht mehr zu einer Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Der Mieter könne lediglich Schadensersatzansprüche geltend machen und dadurch etwaige Schäden, wie z. B. Umzugs- und Maklerkosten, ersetzt verlangen.

Fazit: Mit seinem Urteil hat der BGH Vermietern den Ausspruch von Eigenbedarfskündigungen erheblich erleichtert. Vor dem Hintergrund, dass eine nicht unerhebliche Zahl an Eigenbedarfskündigungen in der Praxis vorgeschoben sein dürfte, bietet sich dadurch nun zusätzliches Missbrauchspotential. Speziell in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt (München, Berlin etc.) ist das für Mieter besonders ärgerlich.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter nebenstehender Telefonnummer an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten, um sich gegen die Kündigung zu wehren.

15.12.2016

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

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Eigenbedarfskündigung: Schadensersatzpflicht des Mieters bei verspätetem Auszug

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 10.03.2016 – 107 C 263/13.

Eigenbedarfskündigung: Schadensersatzpflicht des Mieters bei verspätetem Auszug

Mietrecht

Eigenbedarf oft vorgeschoben

Ein Problem im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen hier in Deutschland, auf das ich schon mehrfach hingewiesen habe, ist der vorgeschobene Eigenbedarf. Nach meiner Erfahrung aus der Praxis ist ein erheblicher Teil der Eigenbedarfskündigungen nur vorgeschoben. Der Schutz der Mieter vor diesem Missstand durch die Gerichte ist leider unzureichend. Dennoch ermutige ich Mieter, die eine Rechtsschutzversicherung haben, oftmals dazu, sich gegen fragwürdige Eigenbedarfskündigungen zur Wehr zu setzen. Das ist allerdings nicht ganz ungefährlich, wie ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Aachen zeigt.

Vermieter war mit Räumungsklage erfolgreich

Im entsprechenden Fall hatte der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung zugunsten seines Enkels ausgesprochen. Mit seiner anschließenden Räumungsklage war er in zwei Instanzen erfolgreich gewesen. Als der Mieter dann schließlich auszog, machte der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen diesen geltend.

Mieter kann sich schadensersatzpflichtig machen

Damit war er vor dem Amtsgericht Aachen erfolgreich. Das Gericht sah den Schaden zum einen darin, dass sich der Enkel für die Zeit bis zum Auszug des Mieters eine andere Wohnung suchen musste, die teurer war. Zum anderen konnte der Enkel aber auch nicht direkt nach dem Auszug des Mieters in die begehrte Wohnung einziehen, weil er bei der Alternativwohnung noch die Kündigungsfrist einzuhalten hatte. Auch für die Zeit bis zum tatsächlichen Bezug der Wohnung durch den Enkel musste der Mieter also nun Schadensersatz leisten.

Fazit

Mietern muss also klar sein, dass sie sich unter Umständen schadensersatzpflichtig machen, wenn sie gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen und schließlich im Räumungsprozess verlieren. Dennoch kann es sich aus meiner Sicht durchaus lohnen, das Risiko einzugehen. Auch wenn es für Mieter schwierig ist, vor Gericht einen vorgeschobenen Eigenbedarf nachzuweisen, so lassen sich doch Vermieter im Rahmen des Prozesses immer wieder auf Vereinbarungen mit dem Mieter z. B. über die Zahlung einer Umzugsbeihilfe ein, um den Auszug zu beschleunigen.

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29.08.2016

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Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung. Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

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Fallen für Mieter – so verlieren Sie garantiert Ihre Wohnung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Grundsätzlich guter Schutz für Wohnungsmieter vor Kündigung

In Deutschland besteht ein grundsätzlich guter Schutz des Mieters vor einer Kündigung durch den Vermieter. Deswegen ist das Mietsystem in Deutschland (anders als in anderen Ländern) auch so beliebt. Das ändert sich gerade. In Ballungszentren, wo die Nachfrage nach Wohnraum stark und die Mietpreise durch gesetzliche Regelungen gebremst sind, entsteht zunehmend ein starkes Bedürfnis der Vermieter, die Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Der Vorteil: Man kann dann an neue Mieter zu einer höheren Miete vermieten.

Mieterschutz wird aufgeweicht

Die Rechtsprechung, insbesondere der Verfassungsgerichte und auch des Bundesgerichtshofs, weicht den grundsätzlich guten Mieterschutz zunehmend auf. Der Gesetzgeber bleibt untätig, so dass in der Praxis vielfältige Möglichkeiten für Vermieter eröffnet sind, ihre Mieter loszuwerden. Nachfolgend stelle ich die wichtigsten Fallen dar.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Anforderungen an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wurden von den Verfassungsgerichten immer weiter gesenkt. Der Gesetzgeber ist untätig geblieben, so dass heute auch missbräuchlichen Anwendungen Tür und Tor geöffnet sind. Ich warte immer noch auf die Statistik, wie viele Eigenbedarfskündigungen in Deutschland tatsächlich vorgeschoben sind. Ich selbst glaube, dass die Zahl irgendwo bei 40-60 Prozent liegen wird. Grundsätzlich hat man als Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht. In der Praxis gibt es allerdings kaum erfolgreiche Durchsetzung des Rechts. Die Ursache dafür sind in erster Linie Beweisschwierigkeiten.

Kündigung wegen überhöhter Mietminderung

Wenn der Mieter eine Mietminderung geltend macht, trägt er die volle Gefahr dafür, dass die Minderung zu hoch ist. In diesem Fall entsteht ein Zahlungsrückstand, der wiederum den Vermieter zur fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Wie hoch die Miete gemindert werden kann, entscheidet letztendlich ein Gericht im Wege einer Schätzung. Diese Schätzungen sind kaum vorhersehbar. Rechtssicherheit sieht anders aus. Möglichkeit für Mieter: Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt und Rückforderung der wegen der Minderung überzahlten Miete.

Neuster Brenner

Kündigung wegen verweigerten Zutritts zur Mietwohnung. Nun hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung auch noch die Kündigung wegen verweigerter Zutrittsmöglichkeit für den Vermieter sowohl als fristlose, als auch als ordentliche Kündigung für grundsätzlich zulässig erkannt. Dazu der Bundesgerichtshof: Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 -, juris). Der Fall betraf zwar ausdrücklich nur die dringend notwendige Instandsetzung wegen Schwammbefalls der Wohnung und damit eine besondere Fallkonstellation. Meiner Ansicht nach ist der allerdings auch auf weniger dringende Fälle unter Umständen sogar auf Modernisierungsmaßnahmen übertragbar. Es besteht zumindest die Möglichkeit, dass einzelne Gerichte dies entsprechend tun werden.

Fazit für Vermieter

Goldene Zeiten für Vermieter, die ihre Mieter loswerden wollen. Man sollte vorab die möglichen Gründe prüfen und dann ein entsprechendes Vorgehen festlegen. Strafbarkeitsgrenzen müssen allerdings beachtet werden. Vorgetäuschten Eigenbedarfs verpflichtet zu Schadensersatz. Dieser ist in der Praxis schwer durchzusetzen. Wer seine Räumungsklage allerdings auf vorgetäuschten Eigenbedarf stützt, riskiert außerdem noch einen Prozessbetrug. Dies ist eine Straftat.

Fazit für Mieter

Rechtsschutzversicherung besorgen und rechtzeitig beraten lassen. Vorsicht bei der Ausübung von Mieterrechten. Was bislang als selbstverständlich galt, dass man zum Beispiel zunächst den Vermieter auf Duldung der Modernisierung klagen lässt, könnte künftig zum Verlust der Wohnung führen.

Fazit für den Gesetzgeber

Schutzlücken schließen oder langfristiges verabschieden vom Modell Mieter. Hier wird im traditionellen Lagerdenken Mieter/Vermieter gern übersehen, dass dieses Modell ja auch für die Vermieter/Investoren ein bislang beliebtes Modell war.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft

Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Erhält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

25.5.2016

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