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Von der Kündigung zur Abfindung

Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Von der Kündigung zur Abfindung

Arbeitsrecht

Wie verhalte ich mich, wenn mein Arbeitgeber mich kündigt? Unter welchen Umständen bekomme ich eine Abfindung? Diese Fragen beschäftigen Arbeitnehmer, die kurz vor der Kündigung stehen. Was jetzt wichtig ist, sagt Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Nach einer Kündigung sollte sich jeder Arbeitnehmer bei der Bundesagentur für Arbeit arbeitssuchend oder arbeitslos melden, um eine Sperrzeit zu vermeiden, und zwar persönlich und am selben Tag, an dem man das Kündigungsschreiben erhalten hat.

Wer eine Abfindung will, sollte sich früh einen Anwalt suchen, möglichst noch am Tag der Kündigung oder schon vorher, wenn einem klar ist, dass die Kündigung kommt. Warum das so ist, zeigen bereits die kurzen Fristen, die im Arbeitsrecht nach einer Kündigung gelten.

Frist Nummer 1: Eine Kündigung kann man sofort zurückweisen, wenn sie bestimmte Formmängel hat, zum Beispiel, wenn sie jemand unterschrieben hat, der dafür nicht bevollmächtigt ist. Für diese „sofortige Zurückweisung“ hat der Arbeitnehmer etwa 3 Tage Zeit.

Frist Nummer 2: Die Frist für die Kündigungsschutzklage, nur 3 Wochen hat man dafür Zeit, die Frist beginnt nach Zugang des Kündigungsschreibens. Wer eine Abfindung sichern will, oder wer eine höhere Abfindung anstrebt, kommt um eine Kündigungsschutzklage meist nicht herum; nur bei entsprechendem Druck sind Arbeitgeber geneigt, eine Abfindung zu zahlen.

Weitere Fristen finden sich im Arbeitsvertrag, in Betriebsvereinbarungen oder in Tarifverträgen, sie gelten meist für noch offene Lohnansprüche, Ansprüche wegen Urlaubs oder Überstunden, Prämien oder Sonderzahlungen.

Diese Fristen muss man unbedingt einhalten, das Gesetz nimmt grundsätzlich keine Rücksicht darauf, warum man eine Frist versäumt hat. Wer einen erfahrenen Anwalt an seiner Seite hat, braucht sich um Fristen keine Sorgen zu machen, und man hat im Fall des Falles jemanden, den man in Haftung nehmen kann: Anwälte sind verpflichtet, auf Fristen zu achten.

In den meisten Fällen zahlt sich ein Anwalt aus, vor allem bei Verhandlungen vor Gericht, wenn es um die Abfindungshöhe geht: Mit einem erfahrenen Prozesstaktiker kann man oft deutlich höhere Abfindungen erreichen, als ein Arbeitnehmer, der allein vor Gericht prozessiert oder den ein eher unerfahrenen Beistand vertritt. Fachanwalt für Arbeitsrecht Bredereck informiert in einem kostenlosen Erstgespräch über die Chancen einer Kündigungsschutzklage und über die Höhe der Abfindung, die er für realistisch hält.

Erfahrung im Kündigungsschutz, Vertretung bundesweit:
Rechtsanwalt Alexander Bredereck
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Prenzlauer Allee 189
10405 Berlin
Tel: 030.4000 4999
Fax: 030.4000 4998
Kündigungshotline: 0176.21133283

Fachanwalt Bredereck im Web:

http://kuendigungen-anwalt.de: Website für Kündigung und Abfindung

www.fernsehanwalt.com: Videos zu Kündigung, Abfindung und Arbeitsrecht

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„Wunschzettel@Internet“ – Verbraucherinformation der ERGO Group

Worauf Verbraucher beim Online-Shoppen von Weihnachtsgeschenken achten sollten

"Wunschzettel@Internet" - Verbraucherinformation der ERGO Group

Augen auf beim Online-Shoppen!
Quelle: ERGO Group

Gedränge in der Fußgängerzone, Schlangen vor den Kassen, keine freien Parkplätze – statt sich den Weihnachtsstress in der Stadt anzutun, ordern immer mehr Deutsche ihre Geschenke vom Sofa aus übers Internet. Wie Verbraucher sich dabei vor Betrug und teuren Reinfällen schützen können, weiß ERGO Direkt Experte Dieter Sprott. Was es bei den Lieferzeiten der Webshops zu beachten gibt, erklärt Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice).

Draußen nieselt es, ein eiskalter Wind pfeift um die Häuser und auf den Straßen staut sich der Verkehr. Ein guter Moment für Weihnachtseinkäufe? Ja: Rauf aufs Sofa, dazu ein heißer Tee, das Laptop aufgeklappt, und schon kann es losgehen. „Zu den Vorteilen des Online-Shoppings zählt, dass es schnell, bequem und auch sicher ist – wenn der Kunde ein paar Punkte beachtet“, sagt Dieter Sprott, Experte der ERGO Direkt Versicherungen. Die einfachste Regel gilt im Netz ebenso wie in der Innenstadt: Verbraucher sollten nur bei Händlern kaufen, die einen vertrauenswürdigen Eindruck machen. Wirkt die Website lieblos zusammengeschustert, fallen Rechtschreibfehler auf oder ist gar das Impressum unvollständig? Dann ist Vorsicht angebracht, meint der ERGO Direkt Experte: „Das Impressum muss alle Angaben zur Identität des Unternehmers enthalten, dazu gehört auch eine vollständige Postadresse. Steht da nur eine E-Mail-Adresse oder ein Postfach, handelt es sich nicht um einen seriösen Anbieter.“ Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich an Prüfzeichen orientieren: Anerkannte Siegel wie TUV Sud, Trusted Shops oder EHI belegen, dass sich der Händler einer Prüfung unterzogen hat und bestimmte Qualitätsstandards erfüllt.

Vorsicht vor schwarzen Schafen

Wertvolle Dienste leisten auch Bewertungsplattformen im Netz: Es schadet nicht, sich dort vor dem Kauf umzuschauen und nachzulesen, welche Erfahrungen andere Kunden mit dem Webshop gemacht haben. „Schwarze Schafe sind zum Beispiel auch an sehr niedrigen Preisen zu erkennen“, weiß Dieter Sprott. „Zwar sind einige Waren im Internet günstiger als im Einzelhandel vor Ort. Doch bei Händlern, die Markenprodukte weit unter dem üblichen Niveau anbieten, stimmt etwas nicht.“ Ratsam ist ebenso, Webshops zu meiden, die auf Vorauskasse bestehen. Sichere Zahlungsarten sind Rechnung, Lastschrift oder Kreditkarte, verlässlichen Kundenschutz bieten auch Bezahldienste wie Paypal oder Clickandbuy. „Allerdings sollte der Kunde darauf achten, dass die Übertragung seiner Daten über eine verschlüsselte Verbindung läuft „, rät der Experte der ERGO Direkt. „Dies ist der Fall, wenn in der Adresszeile des Browsers „https“ statt „http“ steht; oft erscheint daneben ein kleines Vorhängeschloss.“ Wichtig ist auch, dass Kunden sich mit einem sicheren Passwort im Webshop einloggen: Namen oder Wörter, die im Lexikon stehen, lassen sich leicht knacken. Ein sicheres Passwort besteht aus mindestens acht Zeichen, darunter Zahlen, Buchstaben und Sonderzeichen.

Unverbindliche Lieferfristen

Viele Menschen verschieben den Geschenkekauf auf die letzte Minute. Um sicher zu gehen, dass das Präsent noch rechtzeitig ankommt, empfiehlt sich ein Blick in die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Versandhändlers, sagt Michaela Rassat von der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice). „Zwar haben Onlinehändler die Pflicht, gut erkennbar einen Lieferzeitraum zu nennen, zum Beispiel drei bis fünf Werktage. Allerdings relativieren einige Anbieter diese Angabe durch eine Klausel wie, „Lieferfristen sind unverbindlich“.“ Unabhängig davon garantieren manche Onlineshops bis zu einem bestimmten Bestelldatum eine Lieferung vor Heiligabend. „Wenn das Paket trotzdem zu spät kommt, hat der Kunde zwar theoretisch einen Anspruch auf Schadenersatz“, weiß die D.A.S. Juristin, „dazu müsste er aber nachweisen, dass ihm ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist. Bei einer Verspätung ist dies oft nicht so einfach.“ Haften müsste der Händler zudem nur, wenn er selbst für die Verspätung verantwortlich ist – bei plötzlicher Eisglätte oder Streik beim Zusteller könnte der Kunde ihn daher nicht zur Kasse bitten. „Ansonsten besteht die Möglichkeit, vom Widerrufsrecht Gebrauch zu machen“, so Michaela Rassat. Wer online einkauft, kann die Bestellung innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt widerrufen. Es bleibt also zumindest keiner auf nicht mehr benötigten Geschenken sitzen.
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Wichtige Fristen für Arbeitnehmer nach erhaltener Kündigung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen.

Arbeitnehmer, die eine Kündigung von ihrem Arbeitgeber erhalten haben, müssen schnell darauf reagieren. Wichtige Fristen beginnen mit Zugang der Kündigung zu laufen. Wenn der Arbeitnehmer diese Fristen nicht einhält, kann das vor allem in finanzieller Hinsicht sehr ärgerlich sein. In der Folge erläutere ich einige der wichtigsten Fristen.

Zurückweisung der Kündigung innerhalb weniger Tage:

Wenn der Arbeitgeber einen Vertreter zur Kündigung bevollmächtigt hat, aber die Bevollmächtigung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist, können Arbeitnehmer unter Umständen die Kündigung aus diesem Grund zurückweisen. Das muss allerdings unverzüglich geschehen. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass eine Zurückweisung innerhalb von wenigen Tagen gegenüber dem Arbeitgeber zu erfolgen hat. Eine Woche ist damit unter Umständen schon zu lange.

Kündigungsschutzklage – Dreiwochenfrist:

Der Arbeitnehmer muss innerhalb von drei Wochen Kündigungsschutzklage beim zuständigen Arbeitsgericht einreichen, damit das Gericht die Kündigung auf ihre Wirksamkeit überprüft. Wenn diese Frist nicht eingehalten wird, lässt sich gegen die Kündigung in der Regel nicht mehr vorgehen. Auch eine Abmahnung werden Arbeitnehmer dann meist nicht mehr erzielen können.

Ausschlussfristen berücksichtigen:

Arbeitnehmer, die eine Kündigung erhalten haben, wollen oftmals auch noch ausstehende Ansprüche, wie etwa Überstundenvergütung, geltend machen. Enthält der Arbeitsvertrag sog. Ausschlussfristen, müssen sich Arbeitnehmer unter Umständen auch damit beeilen. Abhängig von der Formulierung im konkreten Fall müssen solche Ansprüche dann nämlich innerhalb der entsprechenden Fristen geltend gemacht bzw. eingeklagt werden.

Ärgerlichen Anspruchsverlust vermeiden:

Einen Anspruch allein aufgrund von Fristversäumung zu verlieren, ist wahnsinnig ärgerlich. Im Arbeitsrecht empfiehlt es sich daher, immer unverzüglich tätig zu werden. Arbeitnehmer sollten daher sofort, wenn sie eine Kündigung erhalten haben, einen spezialisierten Rechtsanwalt für Arbeitsrecht, am besten einem Fachanwalt für Arbeitsrecht, anrufen, um zu klären, welche Ansprüche bestehen und wie, bzw. wann diese geltend gemacht werden müssen.

Deutschlandweite Vertretung von Arbeitnehmern in Kündigungsfällen

Wir vertreten Arbeitnehmer deutschlandweit bei Kündigungsschutzklagen gegen ihren Arbeitgeber und erstreiten Abfindungen. Rufen Sie Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Kündigungsschutzklage. Hierbei können Sie auch die Kosten, bzw. das Kostenrisiko im Verhältnis zu der zu erwartenden Abfindung besprechen.

Wer wir sind. Die Rechtsanwälte und Fachanwälte für Arbeitsrecht Volker Dineiger und Alexander Bredereck sind seit vielen Jahren schwerpunktmäßig im Bereich Kündigungsschutz tätig. Gemeinsam haben sie das Handbuchs Arbeitsrecht der Stiftung Warentest verfasst.

11.5.2016

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Arbeitsrecht: www.arbeitsrechtler-in.de

Spezialseite Kündigungsschutzklage für Arbeitnehmer: Hier können Sie prüfen, welche Erfolgsaussichten einer Kündigungsschutzklage in Ihrem Fall bestehen und wie die Aussichten sind, mit einer Kündigungsschutzklage entweder den Bestand des Arbeitsverhältnisses zu sichern oder eine gute Abfindung zu erzielen. Sie finden Formulare für eine Kündigungsschutzklage mit Ausfüllhinweisen. Es folgt eine ausführliche Darstellung des Ablaufs des Kündigungsschutzverfahrens mit Praxistipps für das Verhalten vor dem Arbeitsgericht. Des Weiteren finden Sie ein Muster für einen Aufhebungsvergleich mit typischen Formulierungen und Hinweisen zum Ausfüllen. Sie können zudem auf Muster für Widersprüche gegen Sperrzeitanordnungen der Bundesagentur für Arbeit und Kostenbeispiele zugreifen. Das besondere Angebot: der Onlinecheck für Ihre Kündigung zum Preis von 50 EUR zuzüglich MwSt.

Das alles hier: www.kuendigungsschutzklage-anwalt.de

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SynoREAL: Gebäudetechnik mit dem Tablet verwalten

Hausverwalter können mit SynoREAL die gesamte Gebäudetechnik erfassen, die einzelnen Komponenten mit Aufgaben und Fristen versehen und die Daten für Berichte nutzen. Das Programm ist über Standard-Browser verfügbar und lässt sich auf stationären PCs oder mobil über Tablet und Smartphone einsetzen.

SynoREAL: Gebäudetechnik mit dem Tablet verwalten

SynoREAL – Hausverwalter Software für die technische Immobilienverwaltung

Hausverwalter können mit SynoREAL die gesamte Gebäudetechnik erfassen, die einzelnen Komponenten mit Aufgaben und Fristen versehen und die Daten für Berichte nutzen. Das Programm ist über Standard-Browser verfügbar und lässt sich auf stationären PCs oder mobil über Tablet und Smartphone einsetzen.

SynoREAL wurde von der New Solutions GmbH entwickelt und richtet sich an kleine und mittelständische Hausverwaltungen, die bei der Gebäudetechnik jede Menge Prüf-, Wartungs- und Gewährleistungsfristen einhalten müssen. Mit SynoREAL können Hausverwalter alle technischen Komponenten einer Liegenschaft effizient und zuverlässig verwalten – und zwar einschließlich der für den Betrieb notwendigen Aufgaben und Fristen.

„Jeder Hausverwalter hat heutzutage zwar eine kaufmännische Softwarelösung, mit der er seine Buchhaltung und den Schriftverkehr durchführt. Bei der technischen Immobilienverwaltung behelfen sich viele aber mit selbstgestrickten Excel-Sheets, da die großen Facility Management Programme häufig überdimensioniert sind. SynoREAL schließt hier eine Lücke für kleinere und mittelständische Immobilienverwalter“, weiß Markus Jugan, Geschäftsführer der Immobilien Jugan GmbH und Vorsitzender des Fachreferats Immobilienverwalter beim Immobilienverband Deutschland (IVD).

Effiziente Objektbetreuung
Gebäudedaten und Ansprechpartner werden in SynoREAL erfasst und zentral gespeichert. Objektverantwortliche können die Informationen dann auch von unterwegs, zum Beispiel bei Objektbegehungen, über ihr Tablet oder ein Smartphone nutzen. Der Zugriff auf die Daten ist durch Berechtigungen sicherheitsbeschränkt. Alle Daten, die sich auf eine Liegenschaft beziehen, sind revisionssicher archiviert.

Mit SynoREAL werden die Daten nicht nur erfasst, sondern auch für Berichte und Checklisten verwendet. Hausverwalter können zum Beispiel fällige Aufgaben abrufen, um sich ein Jahresangebot von einem Handwerker erstellen zu lassen.Um Instandhaltungsetats zu erstellen, lassen sich notwendige Arbeiten auswerten. Um eine langfristige Planung der Finanzmittel zu erstellen, können Hausverwalter auch den Lebenszyklus der technischen Gewerke einer Liegenschaft betrachten.

Weitere Infos unter www.synoreal.com
Bildquelle:kein externes Copyright

Die New Solutions GmbH mit Büros in Burghausen und München ist Spezialist für prozessbasierte Softwarelösungen. Der IT-Dienstleister erzielt mit modernsten Entwicklungsmethoden und Werkzeugen zur Qualitätssicherung eine überdurchschnittlich hohe Softwarequalität. In der Kundenbetreuung überzeugt das Systemhaus mit langjähriger Erfahrung in Projektmanagement und Support.

New Solutions GmbH
Christian Grabmaier
Marktler Straße 61
84489 Burghausen
08677 8776129
christian.grabmaier@new-solutions.com
http://www.new-solutions.com

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D.A.S. Stichwort des Monats November: Schönheitsreparaturen beim Gewerbemietvertrag

Starre Fristen sind unzulässig

Im Bereich des Wohnraummietrechts existiert eine Vielzahl von Gerichtsurteilen zum Thema Schönheitsreparaturen. Oft müssen Mieter beim Auszug ihre Räume nicht mehr neu streichen, da eine bei Vertragsabschluss noch übliche Klausel im Mietvertrag nachträglich von Gerichten für unwirksam erklärt wurde. Im Gewerberaummietrecht herrscht größere Vertragsfreiheit als bei Mietverträgen über Wohnräume. Trotzdem ist ein Teil der Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen auch auf gewerbliche Mietverträge anwendbar. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt dazu drei Gerichtsurteile vor.

Fall 1: Starre Fristenregelung
Der Inhaber einer Änderungsschneiderei sollte nach dem formularmäßigen Mietvertrag mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Geschäftsräumen die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durch Fachhandwerker durchführen lassen. Er verweigerte dies jedoch wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht: Der Mieter werde durch starre Fristenregelungen zu sehr benachteiligt, da die Renovierungsarbeiten unabhängig vom wirklichen Renovierungsbedarf stattfinden müssten. Ein gewerblicher Mieter sei in diesem Punkt ebenso schutzbedürftig wie ein Wohnungsmieter. Zwar werde der Wohnungsmieter in einigen Fällen vom Gesetz ausdrücklich stärker geschützt – etwa bei Kündigungsschutz und Mietminderung. Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gebe es jedoch keine Unterschiede. Es mache auch keinen Unterschied, dass es hier um ein Geschäft unter Unternehmern gehe: Die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen sei beim Thema Schönheitsreparaturen nach den gleichen Kriterien zu prüfen, wie beim Vertragsabschluss zwischen Unternehmer und Privatperson. Auch andere Gründe für eine Ungleichbehandlung von Wohnungsmietern und gewerblichen Mietern in dieser Frage seien nicht erkennbar. Die vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen sei damit insgesamt als unwirksam anzusehen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.10.2008, Az. XII ZR 84/06

Fall 2: Starre Fristen und Außenwerbung
Im Vertrag über die Räumlichkeiten einer Schilder- und Graveurwerkstatt war formularmäßig vereinbart worden, dass in den Geschäftsräumen spätestens nach vier Jahren und in allen Nebenräumen nach sieben Jahren die Schönheitsreparaturen auszuführen seien. Eine zusätzliche Klausel verpflichtete den Mieter zur bezugsfertigen Rückgabe der Geschäftsräume bei Vertragsende. Auch sollte in diesem Fall eine Werbeaufschrift am Hausgiebel entfernt und dieser hellgrau gestrichen werden. Der Mieter war der Ansicht, dass die genannten Re-gelungen unwirksam seien. Das Oberlandesgericht Oldenburg entschied, dass Schönheits-reparaturen an den Innenräumen nicht durchzuführen wären. Die Fristenregelung benachteilige den Mieter unangemessen, da sie eine Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf vorschreibe. Gewerbliche Mieter seien in diesem Punkt nicht weniger schutzwürdig als private. Die Klausel über die Rückgabe in bezugsfertigem Zustand sei nicht so zu verstehen, dass ein renovierter Zustand gemeint sei. Der Zusammenhang lasse hier eher darauf schließen, dass Reinigungsarbeiten gemeint seien. Die Mieterin habe jedoch die Werbung vom Hausgiebel zu entfernen und diesen in der Grundfarbe der Fassade neu zu streichen.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.01.2007, Az. I-10 U 102/06

Fall 3: Endrenovierung bei Auszug
Ein gewerblicher Mieter hatte bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Geschäftsräume angemietet. Vereinbart war eine Endrenovierung bei Auszug. Der Mieter führte die Arbeiten durch, klagte dann aber auf Kostenerstattung, weil er die Endrenovierungsklausel als unwirksam betrachtete. Der Bundesgerichtshof führte dazu aus, dass die Endrenovierungsklausel zwischen den Parteien individuell ausgehandelt worden sei. Es handle sich dabei also nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die den Anforderungen der §§ 305 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches genügen müssten. Eine Individualabrede liege dann vor, wenn der Ver-wender der Klausel deren Inhalt ernsthaft zur Disposition stelle und dem Verhandlungspartner tatsächlich Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen einräume. Dies sei hier geschehen. So sei der Klausel auf Wunsch des Mieters eine Sonderregelung über den Umgang mit dem vorhandenen Teppichboden hinzugefügt worden. Es gebe keine grundsätzlichen Bedenken gegen die individualvertragliche Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel in einem Gewerbemietvertrag, auch wenn die Renovierungspflicht vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängig sei.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2009, Az. XII ZR 200/06
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Alles aus einer Hand – was leistet ein Bauträger?

Brunzel Bau GmbH: Bauverträge ohne Fallstricke

Alles aus einer Hand - was leistet ein Bauträger?

Seminarveranstaltung Brunzel Bau GmbH, Velten

Für die Beratung, Betreuung und Ausführung von Bauvorhaben stehen kompetente und geschulte Mitarbeiter in allen Bereichen der Brunzel Bau GmbH aus Velten, nahe Berlin zur Verfügung. Das heißt: Alles aus einer Hand für beste Qualitätssicherung, nicht an Subunternehmen delegieren, sondern das eigene Team an geschulten Mitarbeitern und eine moderne technische Ausstattung für die angebotenen Leistungen. Im Rahmen einer Seminarveranstaltung führte Geschäftsführer Hans Heiko Brunzel in der Zentrale in Velten für Eingeladene Bauherrn, Interessierte und Mitarbeiter eine Weiterbildung zum Themenschwerpunkt Bauverträge durch.

Selbst das Baumanagement in die Hand zu nehmen kann nicht jeder. Ein bequemer Weg zum Eigenheim bietet der Kauf beim Bauträger, ein solider Partner und die vertragliche Regelung, die keine Fragen offen lassen dürfte. Leider fehlen dann eventuell die Erfahrungen wie kein Feierabend zwischen Ziegeln und Beton, den Ärger mit den Handwerkern und auch die Angst vor der Kostenexplosion gehören nicht zu den erfahrenen Gefühlen am eigenen Leib. Gewisse Erfahrungen müssen ja auch nicht durchlebt werden, denn es gibt auch beachtliche Vorteile:

– Das Objekt wird zum Festpreis gekauft
– Planungssicherheit, der Bauträger nennt ein konkretes Übergabedatum und liefert ein fertiges Haus oder Wohnung
– Es gibt nur einen Vertragspartner.

Worauf sollte beim Bauträgervertrag unbedingt geachtet werden?

Hans-Heiko Brunzel: „Der Bauträger baut mit eigenem bzw. finanziertem Geld auf eigenes Risiko. Nach Verkauf einer Einheit erhält der Bauträger Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen wie z. B. Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus etc., die nach strengen Auflagen des Gesetzgebers und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt sind.“
Besonders zu beachten ist, dass wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der Vertrag werkvertragliche Elemente. Die MaBV regelt die zu leistenden Abschlagszahlungen entsprechend den aktuellen Bauten Stand. Da Grundbesitz verkauft wird, ist der Vertrag notariell zu beurkunden und sollte Folgendes beinhalten:

– Baubeschreibung: Das Gebäude, die Wohnung oder den Geschäftsraum samt Zubehör, sowie die vom Erwerber gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage – Ausmaß, Lage und Widmung sind durch Pläne und Bau- und Ausstattungsbeschreibung darzustellen
– Hinweis auf Gefahrenzonen: z.B. wildbach- oder lawinenbedingte Gefahrenzonen, Hochwasserabflussgebiet, Verdachtsflächenkataster, Altlastenatlas
– Erschließungskosten
– Ausführungsfristen, spätester Übergabetermin des eigentlichen Vertragsgegenstandes sowie der Fertigstellung der Gesamtanlage
– Vertragsstrafe, Regelung z.B. bei Terminüberschreitungen
– Zahlungsplan und Absicherung, der Preis und die vom Erwerber jeweils für Sonder- und Zusatzleistungen zu entrichten.
– Fälligkeit der Zahlungen des Erwerbers
– Besicherung des Erwerbers (§ 7 BTVG), das Konto des Bauträgers, auf das der Erwerber die Zahlungen bei einer Sicherung durch Garantie oder Versicherung zu entrichten hat, Info über die damit verbundenen Rechtsfolgen
– Dingliche oder obligatorische Lasten, die der Erwerber übernehmen muss
– Treuhänder, sofern bestellt werden muss

Hans-Heiko Brunzel: „Diese Punkte sollten detailliert bearbeitet für beide Parteien transparent dargestellt werden, dies wird damit zur Sicherheit beitragen. Manchmal verlangen Bauträger andere Fälligkeitsfristen, z. B. die erste Rate bereits nach Vertragsabschluss. Aus eigenem Sicherheitsinteresse sollte eine solch weit reichende Vorauszahlung vermieden werden. Der Käufer sollte darüber im Klaren sein, dass diese Zahlungsweise nur zulässig ist, wenn von der Hausbank des Bauträgers eine Bürgschaft auf den Käufernamen vorliegt, denn die Bank bürgt hier für die Käuferansprüche gegenüber dem Bauträger. Mit guter Qualität, verantwortungsvollem und transparentem Handeln wird eine gute partnerschaftliche Zusammenarbeit erreicht, die zur Zufriedenheit auf beiden Seiten führt.“

V.i.S.d.P.:

Hans-Heiko Brunzel
Geschäftsführer

Das Bauunternehmen Brunzel Bau GmbH wurde 1992 gegründet. Brunzel Bau hat große Erfahrungen, sowohl im öffentlichen wie auch im privaten Hochbau und verfolgt die Philosophie der umfassenden Beratung, Qualität, Kompetenz, faire Preise, Zuverlässigkeit, Pünktlichkeit und Ehrlichkeit zum Kunden und den Objekten. Durch das komplexe Leistungsangebot erreicht Brunzel Bau höchste Synergieeffekte bei Sanierungen und Umbauten im Bestand. Weitere Informationen auf: www.brunzelbau.de

Kontakt:
Brunzel Bau GmbH
Hans-Heiko Brunzel
Germendorfer Straße 1
16727 Velten
0049 (0)3304 25 31 63
info@brunzel-bau.de
http://www.brunzelbau.de

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Mieterhöhung „light“

Mietrechtsänderungsgesetz tritt im Frühjahr 2013 in Kraft

Mieterhöhung "light"

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Am Freitag, den 01.02.2013 hat das Mietrechtsänderungsgesetz den Bundesrat passiert. Es muss nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Es wird voraussichtlich am 01. April oder 01. Mai 2013 in Kraft treten. Im neuen Gesetz geht es im Einzelnen um folgende Neuerungen:

I. Energetische Modernisierung
II. Contracting
III. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum
IV. Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
V. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Am 11. Februar habe ich an dieser Stelle den Punkt III. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum beschrieben.
Heute informiere ich über den für Vermieter wenig erfreulichen Punkt V. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

Bei sogenannten freifinanzierten Wohnungen, Wohnungen, die nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung vom Mieter verlangen.
Die neue, also erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nicht überschreiten.
Das setzt voraus, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Mieterhöhung weniger zahlt, als in der Gegend in der die Wohnung liegt normalerweise gezahlt wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Davon ausgenommen ist öffentlich geförderter Wohnraum.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Obergrenze.
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.
Zur Berechnung der Kappungsgrenze muss die Ausgangsmiete zugrunde gelegt werden.
Die Ausgangsmiete ist die Miete, die drei Jahre vor dem Zeitpunkt an dem die aktuell ausgesprochene Mieterhöhung wirksam werden soll, gezahlt wurde

Nun wird in § 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

Nach der am 01.02.2013 erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. (Quelle: BMJ, Bundesministerium der Justiz).

Sollten die Bundesländer rege Gebrauch davon machen und die Kappungsgrenzen auf 15 Prozent absenken, so wird sich das kontraproduktiv auf die dringend erforderlichen Investitionen in den Mietwohnungsbau auswirken.
Im Wahljahr ist wohl davon auszugehen, dass alleine schon aus wahltaktischen Gründen dieses neue Instrument benutzt wird.
Werkzeug für den täglichen Gebrauch gibt es hier ( http://www.amazon.de/gp/product/3981304934/ref=s9_simh_gw_p14_d0_i4?pf_rd_m=A3JWKAKR8XB7XF&pf_rd_s=center-2&pf_rd_r=08DTVJ4FNG6D9EP15B3K&pf_rd_t=101&pf_rd_p=463375173&pf_rd_i=301128 ), hier ( http://www.amazon.de/gp/product/3981499603/ref=s9_simh_gw_p14_d0_i2?pf_rd_m=A3JWKAKR8XB7XF&pf_rd_s=center-2&pf_rd_r=08DTVJ4FNG6D9EP15B3K&pf_rd_t=101&pf_rd_p=463375173&pf_rd_i=301128 ) und hier ( http://www.amazon.de/gp/product/3981304993/ref=s9_simh_gw_p14_d0_i1?pf_rd_m=A3JWKAKR8XB7XF&pf_rd_s=center-2&pf_rd_r=08DTVJ4FNG6D9EP15B3K&pf_rd_t=101&pf_rd_p=463375173&pf_rd_i=301128.

Am 04. und 05 März führt der Autor ein Seminar zum Thema „Eigentumswohnung“ durch.
Am 06. März findet ein Seminar statt zur Abrechnung der Mietnebenkosten.
Am 07. März geht es dann um die Einführung in das Geschäft des Immobilienmaklers.
Ansprechpartner für alle Seminare ist Frau Rose margrit.rose@braunschweig.ihk.de, Telefon 0531 4715 295

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit.

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Thomas Trepnau
Ludwigstraße 18
93086 Wörth
4915772085852
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Pressemitteilungen

Miete erhöhen: so klappt es einfach und sicher

Mieterhöhung mit
Indexmiete, Staffelmiete, Vergleichsmiete oder nach Modernisierung

Die Staatsschuldenkrise schwelt. Europa wartet auf die Wahlen in Griechenland. Wie geht es danach weiter? Spaniens Banken wackeln. Spanien wird es ohne den ESM nicht schaffen. Fällt danach Italien?
In Zeiten wie diesen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.
Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt.
Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Mieten müssen aktualisiert, angepasst, also erhöht werden. Vermieter können dem drohenden Wertverfall des Geldes nur durch Anpassungen der Miete gegensteuern.
Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei den Mieterhöhungsverfahren, ist seine Mieterhöhung wertlos.

In seinem Buch „Mehr Moneten mit Mieterhöhung“ weist Fachbuchautor Thomas Trepnau nach, dass jeder Vermieter Mieterhöhungen problemlos durchführen kann. Es bedarf nicht der – womöglich teuren – Hilfe Dritter. Vorausgesetzt, dass man die richtigen Vorkehrungen getroffen hat. Der Autor, dessen fachkundiger Rat schon vielen Hundert Vermietern aus der Klemme geholfen hat, gibt in seinem Ratgeber die Strategien preis, mit denen Mieterhöhungen souverän und rechtssicher vorgenommen werden können.

Schon für die Entscheidung eine bestimmte Immobilie zu kaufen, ist es wichtig, die Möglichkeiten zur Mieterhöhung richtig einschätzen zu können.

Was haben Mietrendite und Mieterhöhung miteinander zu tun?
Die Rendite aus einer vermieteten Immobilie bleibt nur dann erhalten, wenn marktgerechte Mieten erwirtschaftet werden. „Das geht bei der Index- und Staffelmieterhöhung nur, wenn der Mietvertrag entsprechend gestaltet ist. „, stellt Thomas Trepnau fest.

Das Buch beginnt mit einer Marktübersicht und die mietpreisbestimmenden Faktoren.
Danach werden in verschiedenen Kapiteln die einzelnen Mieterhöhungsvarianten wie, Vergleichsmieten, Mietspiegel, Mietdatenbanken, Sachverständigengutachten, Modernisierungserhöhungen, Staffelmieten und Indexmieten durchexerziert.

Zu jeder Variante liefert das Buch die erforderlichen Mustertexte und Musterbriefe gleich mit.

Erhöhung der Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
„Planen Sie Modernisierungsmaßnahmen? Dann versäumen Sie nicht, die Miete um 11 % der auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Kosten zu erhöhen!“ empfiehlt der Autor. Wie das geht ist explizit und nachvollziehbar in seinem neuen Buch beschrieben.

Auch die Anpassungen von Nebenkostenvorauszahlungen werden erläutert.

Tipps für Vermieter auf 129 Seiten, Schlag auf Schlag
Auch für schwierige Fälle, bei denen keine optimale Vertragsgrundlage vorhanden ist, gibt der Autor praxiserprobte Tipps.
„Gerade wenn Ihre wirtschaftliche Lage in Ordnung ist, sollten Sie keine finanziellen Vorteile verspielen und womöglich aus Unwissenheit oder Gutmütigkeit auf Ihre rechtmäßigen Ansprüche verzichten“, empfiehlt der deutschlandweit bekannte Vermieter-Ratgeber aus Regensburg. „Vielleicht sind genau diese Geldbeträge morgen für Sie schon von immenser Wichtigkeit!“

In seiner klaren Sprache führt der Autor den Leser zielsicher vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Erstellung der korrekten Mieterhöhungserklärung.
Fristen und Begründungsmöglichkeiten werden exakt erläutert. Nachvollziehbare Berechnungsbeispiele erleichtern die Abwicklung.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit: Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, Mieten selbst und rechtssicher erhöhen zu können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt. war jahrelang in der Immobilienbrache tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.

Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.
Oder über die Homepage des Autors.
Das Unternehmen Thomas Trepnau mit Sitz in Regensburg bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien-Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Ratgeber-Bücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Thomas Trepnau ist Diplom-Immobilienwirt (DIA) und war fast 20 Jahre lang in der Immobilienwirtschaft tätig. Auch als Hausverwalter. Auch heute ist er noch Vermieter. Die Schulungen und Seminare werden deutschlandweit durchgeführt. Jeder Leser der Fachbücher von Thomas Trepnau hat so die Möglichkeit zum persönlichen feedback mit dem Autor.
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Recht/Gesetz/Anwalt

Das Zeitrecht: Ist die Sommerzeit mit dem Zeitrecht vereinbar?

Immer wenn Phileas Fogg drei Sekunden vor dem entscheidenden Glockenschlag im Londoner Reform Club auftaucht und seine Wette, in 80 Tagen um die Welt zu reisen, gewinnt, begreifen die Leser – buchstäblich für eine Sekunde – die Bedeutung der Zeit. Wenn an diesem Wochenende (24./25. März 2012) von Winter- auf Sommerzeit umgestellt wird, melden sich Kritiker und Befürworter mit schier unendlich zeitlosen Argumenten. Abseits dieser Debatte stellt sich für wahr die Frage, was wäre, wenn die Zeitumstellung verfassungswidrig erfolgt. Verjähren etwa die Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter eine Stunde früher oder später? Wird ein Kind, wenn es an seinem 14. Geburtstag um 0 Uhr 1 eine Straftat begeht, zu Unrecht strafrechtlich verfolgt? Die Zeit ist wichtiger denn je – für das Recht. Deshalb nimmt ilex sich die Zeit und erklärt die Hintergründe zu diesem außergewöhnlichen Rechtsgebiet.

1. Die gesetzlichen Grundlagen

Die Affinität der Deutschen und mittlerweile auch der Europäer zur Schaffung positiven Rechts ist bekannt und bedarf kaum näherer Betrachtung. So verwundert es auch kaum, dass auch die Zeit gesetzlich geregelt wird. Zwischen dem 1. August 1978 und dem 12. Juli 2008, also beinah über einen Zeitraum von 30 Jahren galt das Gesetz über die Zeitbestimmung. Mittlerweile wurde das Zeitrecht in das Gesetz über die Einheiten im Messwesen und die Zeitbestimmung (kurz: Einheiten- und Zeitgesetz) überführt.

Dort heißt es in in § 4 unter der Überschrift Gesetzliche Zeit:

„(1) Die gesetzliche Zeit ist die mitteleuropäische Zeit. Diese ist bestimmt durch die koordinierte Weltzeit unter Hinzufügung einer Stunde.
(2) Für den Zeitraum ihrer Einführung ist die mitteleuropäische Sommerzeit die gesetzliche Zeit. Die mitteleuropäische Sommerzeit ist bestimmt durch die koordinierte Weltzeit unter Hinzufügung zweier Stunden.“

Absatz 2 deutet schon eine Besonderheit an; nämlich die Sommerzeit. Näheres hierzu ist § 5 zu entnehen, wo es unter der Überschrift Ermächtigung zur Einführung der mitteleuropäischen Sommerzeit heißt:

„(1) Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie wird ermächtigt, zur besseren Ausnutzung der Tageshelligkeit und zur Angleichung der Zeitzählung an diejenige benachbarter Staaten durch Rechtsverordnung, die nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf, für einen Zeitraum zwischen dem 1. März und dem 31. Oktober die mitteleuropäische Sommerzeit einzuführen.
(2) Die mitteleuropäische Sommerzeit soll jeweils an einem Sonntag beginnen und enden. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie bestimmt in der Rechtsverordnung nach Absatz 1 den Tag und die Uhrzeit, zu der die mitteleuropäische Sommerzeit beginnt und endet, sowie die Bezeichnung der am Ende der mitteleuropäischen Sommerzeit doppelt erscheinenden Stunde.“

Hier nun liegt die Crux. Die Verordnungsermächtigung bestimmt – wie Artikel 80 GG es auch vorschreibt – Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung. Weicht eine Rechtsverordnung von diesen Vorgaben ab, hat sie keinen Bestand.

Hier nun gilt die Verordnung über die Einführung der mitteleuropäischen Sommerzeit ab dem Jahr 2002 (Sommerzeitverordnung – SoZV). Es darf nun für wahr die Frage aufgeworfen werden, ob diese Verordnung noch dem in der Ermächtigungsgrundlage genannten Zweck genügt. Dort heißt es, dass eine solche Verordnung nur zum Zweck der besseren Ausnutzung der Tageshelligkeit und zur Angleichung der Zeitzählung an diejenige benachbarter Staaten erlassen werden dürfe.

Zumindest hinsichtlich der ersten Zweckvorgabe sind die Kritikpunkte groß. Es ist zwar nicht von der Hand zu weisen, dass in der Wachphase mehr Aktivitäten möglich sind. Allerdings ist angesichts der Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt und der zunehmenden zeitlichen Belastung von Angestellten und Selbständigen eine bessere Ausnutzung, wie § 5 des Einheiten- und Zeitgesetzes vorschreibt eher untergeordnet. Ob dies allerdings ausreicht, um die Rechtsverordnung zu Fall zu bringen, darf bezweifelt werden.

2. Zeitrelevante Rechtsfragen

Die Zeit spielt im Recht eine erhebliche Rolle.

Ein Beispiel ist § 296 Absatz 1 ZPO.
„Angriffs- und Verteidigungsmittel, die erst nach Ablauf einer hierfür gesetzten Frist vorgebracht werden, sind nur zuzulassen, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts ihre Zulassung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögern würde oder wenn die Partei die Verspätung genügend entschuldigt.“

Hintergrund der Norm ist, dass im Zivilprozess die Parteien die relevanten Tatsachen oftmals binnen bestimmter Fristen vorbringen müssen. Sind die Fristen überschritten, ist eine Berücksichtigung nur ausnahmsweise zulässig.

Was aber wenn eine Verzögerung nur deshalb zustande kommt, weil es ein Missverständnis bei der Zeitumstellung gibt und der Kläger das Fax abschickt, im Glauben es sei kurz vor Mitternacht, obwohl es längst nach Mitternacht ist. Letzteres kann etwa ein bis zwei Tage nach der Zeitumstellung bei vergesslichen Klägern geschehen. Wäre nun die Umstellung auf Sommerzeit nichtig, weil die Sommerzeitverordnung nichtig ist, stellt sich die Frage, ob der Vortrag überhauptet verspätet ist.

Oder kehren wir zu Jules Verne und seiner Reise in 80 Tagen um die Welt zurück. Hätten hier schon Sommer- und Winterzeit gegolten – dies war aber nicht der Fall – hätte Phileas Fogg sich seiner Wettschuld mit diesem Argument entziehen können? Wohl kaum, denn § 762 BGB wird durch eine Wette ohnehin keine Verbindlichkeit begründet – nun zumindest gilt dies in Deutschland, aber wohl kaum unter den Ehrenleuten des Londoner Reform Club.

3. Fazit

Phileas Fogg blieb ein wohlhabender Mann, weil ihn die Zeit – in seinem Fall die Datumsgrenze – gerettet hat. Ein genialer Clou – ohne jede Frage.

Derartige Argumente, Siege und Strategien sind aber nicht nur als Zufall denkbar. Diese Außergewöhnlichkeiten sind plan- und beherrschbar. Ein kluger Anwalt wird an die Datumsgrenze denken, wenn es nötig wird. Ein kluger Anwalt wird von Zeit zu Zeit schauen, ob die entscheidende und verborgene Rechtsverordnung XY wirklich mit der Verordnungsermächtigung vereinbar ist. Er wird völkerrechtliche Verträge aus vergangenen Jahrhunderten finden und sie als Argument in ein Gerichtsverfahren einbringen.

Wichtig für eine kreative Mandantsbearbeitung ist aber eines: Dass man sich zur rechten Zeit die Zeit dafür nimmt.

Dr. Stephan Gärtner
Rechtsanwalt

Pressemitteilungen

Marktmechanismen bei Wohnungsvermietung eingeschränkt

Miete erhöhen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Dies ist ein Grundsatz in freien Märkten. Je höher die Nachfrage nach einem knappen Gut, desto höher dessen Preis.
Dieses Prinzip gilt auch bei der Vermietung von Immobilien.
Allerdings wird es seit dem Beginn des letzten Jahrhunderts durch das Miethöherecht massiv eingeschränkt.
Der Gesetzgeber handelt hier nach dem Motto: So viele Beschränkungen wie möglich und so viel Freiheit wie nötig.

Dem Markt wurde keine Lösung der Wohnungsprobleme zugetraut. Bis heute nicht.

Deshalb müssen Sie Vermieter mit einem umfassenden Regelwerk auseinandersetzen, wenn sie Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen erhöhen wollen.

Dieses Regelwerk findet sich im BGB in den §§ 557 ff.

Das Mieterhöhungsverfahren soll nun einerseits dem sozialen Bedürfnis des Mieters nach bezahlbarem Wohnraum gerecht werden;
andererseits soll es aber auch nicht investitionshemmend wirken, da der Wohnungs-bedarf in Deutschland nur über die private Bautätigkeit gedeckt werden kann.

Ob der Gesetzgeber beiden Seiten mit seinen Lösungen gerecht wird, will ich hier nicht diskutieren. Dass Renditeerwartungen für den privaten Investoren von entscheidender Bedeutung sind, ist jedem klar. Inwieweit die Regelungen im BGB Einfluss auf die Renditeerwartungen jedes einzelnen Investors haben und ob sich diese Regelungen dann investitionsfördernd oder investitionshemmend auswirken, mag sich jeder selbst beant-worten.

Fakt ist, dass wir derzeit wieder in eine Phase des knapper werdenden Mietwohnraums eintreten. Das spricht grundsätzlich für die Investition in Mietwohnungen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Bei sogenannten freifinanzierten Wohnungen, Wohnungen, die nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung von seinem Mieter verlangen.
Die neue, also erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nicht überschreiten.
Das setzt voraus, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Mieterhöhung weniger zahlt, als in der Gegend in der die Wohnung liegt normalerweise gezahlt wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Davon ausgenommen ist öffentlich geförderter Wohnraum.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Obergrenze.

Die Miete darf nur dann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Er-höhung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Hat der Vermieter die Miete beispielsweise zum 01.10.2010 erhöht, darf sein nächstes Mieterhöhungsverlangen seinem Mieter frühestens am 01.10.2011 zugehen.
Geht sein Erhöhungsverlangen seinem Mieter früher zu, verletzt er die Sperrfrist und die Mieterhöhung ist unwirksam (BGH RE WuM 93, 388).
Dein Mieter braucht bei einer Verletzung der Sperrfrist auf das Erhöhungsverlangen nicht zu reagieren.

Von Thomas Trepnau im Rahmen seiner Immobilienratgeber bisher erschienen:
„Mehr Moneten mit Mieterhöhung“
„Das Geheimnis der feuchten Wand – Mietminderung“
„Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete“
„Kauf ein Haus und mach mehr daraus“
„Was sind Hütte und Scholle wert“
Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.
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