Tag Archives: Mietrecht

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Countdown für die Betriebskostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung

Es wird Zeit für die Nebenkostenabrechnung

Vermieter müssen bald die Betriebskostenabrechnung für ihre Mieter für letztes Jahr erstellen, wenn Sie nicht ihre Ansprüche wegen der Abrechnungsfrist verlieren wollen.
Die Belastungen durch Betriebskosten und Nebenkosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?
Es gibt ihn. Der Autor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die exakte Vorbereitung des Mietvertrags ist.

Danach werden Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten erklärt. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Instandhaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen kommen nicht zu kurz. Die Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, wird im Kapitel über Verteilerschlüssel beantwortet. Thomas Trepnau benennt nicht nur alle möglichen Verteilerschlüssel sondern erklärt welche zweckmäßig sind. Die Anwendung ungeeigneter Verteilerschlüssesl kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen und Betriebskostenorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, tritt der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge ein. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel versteht jeder die Heizkostenabrechnung. Auch mit Irrtümern zum Einbau von Wärmemengenzählern wird aufgeräumt.

Nebenkosten bei Geschäftsräumen
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die verständliche Musterabrechnung für den Vermieter fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Ausdrucken mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.
Das Buch mit der ISBN 978-2-9560164-9-6 kann überall im Buchhandel, auch hier versandkostenfrei bei Amazon oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Fazit:
Ein übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser sicher durch ein komplexes Thema führt. Jeder Vermieter ist nach der Lektüre in der Lage, seine Nebenkosten rechtssicher abzurechnen. Damit ist es auch jetzt noch nicht zu spät.

Hinweis: Der Autor Thomas Trepnau führt am 14.10.2019 in Osnabrück ein Seminar zur Betriebskostenabrechnung in Osnabrück durch. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

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Trepnau Wertbestimmungs- und Werteverwaltungs GbR
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Die Bildrechte liegen bei dem Verfasser der Mitteilung.

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Nebenkosten und Betriebskosten für Mieter 2019 abrechnen

Mietnebenkosten- und Betriebskostenabrechnung rechtssicher und fristgemäß erstellen

Mietnebenkosten.
Viele, die Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Das Mietrecht ist ein komplexes Thema. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert, an wen sich dieses Buch wendet. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Dabei wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft nichts.

In den nächsten Kapiteln erläutert er Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Auf die Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen geht Trepnau ein. Der Fokus richtet sich auf die Verteilung der Nebenkosten, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Der kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, dass er. laut Gesetz, bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er wirtschaftlich vernünftig handeln muss und nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie für ihn, den Vermieter durchlaufende Posten sind.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz.
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt(DIA), war jahrelang in der Immobilienbranche tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.
Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-2-9560164-9-6 kann überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Mieterin muss Handwerker in die Wohnung lassen – auch mit 92

Beauftragt ein Vermieter notwendige Instandsetzungsarbeiten, müssen die Mieter die Handwerker nach Voranmeldung in die Wohnung lassen und ihnen Aufmaß- und Vorbereitungsarbeiten gestatten. Ein hohes Alter der Mieter ändert daran nichts. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Amtsgericht München entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Die 92-jährige Mieterin einer Wohnung in München hatte sich bereits vor Jahren über undichte Fenster und Schimmel beschwert und daraufhin die Miete gemindert. Mitte 2018 teilte ihr der Vermieter mit, dass nach längerer Diskussion in der Eigentümerversammlung ein Austausch der Fenster stattfinde. Die Arbeiten würden schätzungsweise vier Tage dauern. Im September sollte ein Termin für Aufmaßarbeiten stattfinden. Dazu müssten Handwerker in die Wohnung kommen. Die Mieterin lehnte jedoch alle angebotenen Termine ab. Zuvor müsse der Vermieter ihr die Übernahme von Hotelkosten, Mahlzeiten sowie Reinigungskosten schriftlich zusagen. Da sie altersbedingt ängstlicher geworden sei, müsse der Vermieter mit ihr anders umgehen als mit jüngeren Mietern. Der Vermieter wandte ein, dass der genaue Umfang der Arbeiten noch gar nicht feststünde. Diesen sollten die Handwerker erst bei dem umstrittenen Termin feststellen.

Das Urteil

Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht. Die Mieterin müsse nach vorheriger Ankündigung mit einer Frist von fünf Tagen montags bis freitags zwischen 9:00 Uhr und 17:00 Uhr die Handwerker für die Aufmaß- und Vorbereitungsarbeiten in die Wohnung lassen. „Das Gericht wies darauf hin, dass Mieter Maßnahmen dulden müssen, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung erforderlich sind“, so Michaela Rassat. Der Vermieter sei verpflichtet, Arbeiten in der Wohnung rechtzeitig anzukündigen und deren ungefähre Dauer sowie Art und Umfang mitzuteilen. Dies sei hier geschehen. Vorbereitungsarbeiten, wie in diesem Fall, seien ebenfalls zu dulden – auch wenn die Mieterin bereits 92 sei. „Das Gericht erklärte, dass dies insbesondere dann gilt, wenn die Arbeiten einen Mangel beseitigen sollen, den der Mieter bereits gerügt und wegen dem er die Miete gemindert hat“, ergänzt Rassat.

Was bedeutet das für Mieter?

Eine Mietminderung wegen Mängeln hat den Zweck, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit er die Mängel beseitigt. Will der Vermieter sich der Sache annehmen und Handwerker schicken, muss der Mieter sie auch in die Wohnung lassen – zumindest solange sie nach Voranmeldung und zu normalen Tageszeiten erscheinen. Dies gilt unabhängig vom Alter der Mieter. „Unter Umständen können Mieter einen Anspruch auf die Erstattung von Hotelkosten haben, wenn ihre Wohnung wegen Erhaltungsmaßnahmen unbewohnbar ist. Allerdings können Mieter ihre Zustimmung zu reinen Aufmaßarbeiten nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter ihnen vorher die Erstattung von Hotelkosten zusichert“, so die D.A.S. Expertin.
Amtsgericht München, Urteil vom 13. Dezember 2018, Az. 418 C 18466/18

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Nebenkosten und Betriebskosten für Mieter rechtssicher und zügig abrechnen

so können Vermieter schnell und korrekt selber die Betriebskostenabrechnung erstellen

Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?
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Was sind Betriebskosten?
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Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel versteht jeder die Heizkostenabrechnung. Auch mit Irrtümern zum Einbau von Wärmemengenzählern wird aufgeräumt.

Nebenkosten bei Geschäftsräumen
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die verständliche Musterabrechnung für den Vermieter fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

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Fazit:
Ein übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser sicher durch ein komplexes Thema führt. Jeder Vermieter ist nach der Lektüre in der Lage, seine Nebenkosten rechtssicher abzurechnen.

Um die Heizkostenabrechnung geht es auch in den letzten beiden Seminaren in diesem Halbjahr zu den Betriebskosten am 22.05. in Aachen und am 28.06. in Hannover.

Am 17.05. bieten wir ein Maklerseminar in Bielefeld an. Nicht nur, aber auch für Makler und Käufer, Verkäufer, Maklerkunden und alle Interessierten.
Die Betriebskostenseminare behandeln alle wichtigen Themen rund um die Betriebskostenabrechnung und versetzen Sie in die Lage selbst korrekte und rechtssichere Abrechnungen zu erstellen, an denen sich Ihre Mieter die Zähne ausbeißen.

In diesem Jahr ist mit besonders viel Widerstand der Mieter zu rechnen, da der Deutsche Mieterbund schon begonnen hat, die Mieter auf die in diesem Jahr zu erwartenden Abrechnungsfehler hinzuweisen und die Belastungen durch die Energiekosten zunehmen.

Aber auch bei den kalten Betriebskosten warten einige Überraschungen auf Mieter und Vermieter.

Die meisten Vermieter und auch Hausverwalter erstellen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht selbst, sondern überlassen dies Fremdfirmen. Diese geben sich oft bedeckt und lassen sich ungerne in die Karten schauen. So entsteht der Eindruck, die Erstellung von Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen wäre eine besondere Kunst, die nur diesen Erlauchten zuteil geworden wäre.

Wirft man einen Blick in diese Abrechnungsfirmen stellt man erstaunt fest:“Da sitzen ja gar keine Nobelpreisträger!“

So ist es! Jeder kann die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung erstellen. Wir müssen nur wissen, wie es geht.

Da es für Vermieter wichtig ist, solche Abrechnungen nachvollziehen zu können und sich für Hausverwalter daraus enormes zusätzliches
Umsatzpotenzial ergeben kann, wird die Heizkostenabrechnung in diesem Seminar ebenfalls besprochen und durchexerziert.

Zum aktuellen Seminarplan, geht es hier: https://www.trepnau.net/Immobilien-Seminare-fuer-Vermieter-Hausverwalter-Makler-Wohnungseigentuemer/

Sie finden dort zusätzlich weitere Vermieter- und Verwalterseminare. Schauen Sie sich die Inhalte an, indem Sie auf die Seminarbezeichnung klicken!

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Schönheitsreparaturen: Müssen Mieter das Parkett abschleifen?

Das Abschleifen eines Parkettbodens gehört nicht zu den sogenannten Schönheitsreparaturen, die der Vermieter dem Mieter auferlegen kann. Verpflichtet der Mietvertrag den Mieter dennoch dazu, ist sogar die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam und Mieter müssen beispielsweise auch keine Malerarbeiten bezahlen. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Amtsgericht Nürnberg entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Der Vermieter einer Nürnberger Wohnung hatte seinen Mietern nach deren Auszug einen Teil ihrer Mietkaution zurückgezahlt. Weitere 2.049 Euro für Malerarbeiten und 62 Euro für Fahrtkosten behielt er jedoch ein. Die Mieter klagten daraufhin und forderten die komplette Kaution zurück. Sie waren der Meinung, dass der Vermieter diese Beträge unzulässigerweise einbehalten hatte. Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei unwirksam, da sie ihnen die Pflicht auferlege, das Parkett abzuschleifen und zu ölen. Dies sei keine Schönheitsreparatur. Der Vermieter wiederum behauptete das Gegenteil. Die Vereinbarung über die Parkettinstandsetzung sei zulässig, weil er sie individuell mit den Mietern getroffen habe und es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen handle.

Das Urteil

Das Amtsgericht Nürnberg sah die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam an und gestand den Mietern den geforderten Betrag zu. Das Gericht erklärte, dass das Abschleifen des Parketts zu den Instandsetzungsarbeiten gehöre, für die der Vermieter zuständig sei. Es gehöre nicht zu den Schönheitsreparaturen wie beispielsweise das Anstreichen von Wänden, da es besondere Fachkenntnisse und Werkzeuge erfordere. Eine Klausel, die dem Mieter das Abschleifen des Parketts auferlege, stelle eine unangemessene Benachteiligung dar und sei nach den Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen in Verträgen unwirksam. „Das Gericht betonte, dass es sich hier nicht um eine individuell ausgehandelte Absprache, sondern um ein einseitig vom Vermieter vorgegebenes Vertragsformular gehandelt habe. Die Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen waren also anwendbar“, so Michaela Rassat. Der Passus zum Abschleifen des Parketts sei damit nicht nur für sich genommen ungültig, sondern mache die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam. Dies führe dazu, dass die Mieter auch keinerlei Kosten für Malerarbeiten tragen müssten und die entsprechenden 2.049 Euro zurückbekämen. „Das Gericht ergänzte, dass der Vermieter auch keine Erstattung seiner Fahrtkosten verlangen könne, weil er zum Vertragsende die Immobilie aufgesucht habe. Diese Kosten entstünden ihm in jedem Fall. Zudem war völlig unklar, woher der Betrag von 62 Euro komme“, erklärt die Rechtsexpertin.

Was bedeutet das für Mieter?

Die Gerichte haben bereits viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Vermieter können nicht einfach alles nach Belieben in Rechnung stellen. „Mieter sollten daher gerade bei Auszug genau hinschauen, was im Vertrag steht und sich im Zweifel beraten lassen. Denn hier geht es schnell um vierstellige Beträge“, so der Tipp der D.A.S. Expertin.
Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 18. Januar 2019, Az. 29 C 6568/18

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Wohnungsvergrößerung ist keine Modernisierung

Schaffen Vermieter neuen Wohnraum, handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die Mieter nach dem Gesetz dulden müssen. Allerdings zählt die Vergrößerung einer bestehenden Wohnung mit Änderung des Grundrisses nicht dazu. Die Mieter der entsprechenden Wohnung haben daher auch keine Duldungspflicht. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Landgericht Berlin entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Eine Berliner Vermieterin wollte eine vermietete Dreizimmerwohnung mit einem Anbau vergrößern und in eine Vierzimmerwohnung umwandeln. Die Vermieterin ging davon aus, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches handelte. Solche müssen die Mieter dulden. Die Mieter bezweifelten jedoch, dass die Arbeiten in der Wohnung unter diese Regelung fielen. Sie waren der Ansicht, dass ihre Zustimmung erforderlich sei – die sie verweigerten. Die Vermieterin zog daraufhin vor Gericht und verklagte sie auf Duldung der Baumaßnahmen.

Das Urteil

Das Landgericht Berlin sah hier keine Duldungspflicht der Mieter. Zwar sei die Schaffung neuen Wohnraums im Bürgerlichen Gesetzbuch als Modernisierungsmaßnahme genannt. „Durch die reine Vergrößerung einer Wohnung mit Änderung des Grundrisses entsteht nach Ansicht des Gerichts jedoch kein neuer Wohnraum. Denn die Anzahl von Mietwohnungen nimmt nicht zu. Nur die betroffene Wohnung selbst ist anschließend für einen anderen Mieterkreis attraktiver“, erklärt Michaela Rassat. Zwar könnten auch Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnwerts duldungspflichtige Modernisierungen sein. Das sei hier dem Gericht zufolge jedoch nicht der Fall gewesen. Die Vermieterin habe die Wohnung grundlegend umgestalten wollen. Dadurch steige nicht der Wohnwert, sondern es entstehe eine ganz andere Art von Wohnung. Das Landgericht wies daher die Klage der Vermieterin ab.

Was bedeutet das für Mieter?

Kündigt der Vermieter Baumaßnahmen an der Mietwohnung an, sollten Mieter gründlich prüfen, ob es sich wirklich um eine duldungspflichtige Modernisierung im Sinne von § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt. „Ist das nicht der Fall, können sie gegen die Arbeiten ihr Veto einlegen. Außerdem sollten Mieter wissen, dass einige Modernisierungsmaßnahmen dazu führen, dass der Vermieter die Miete erhöhen darf“, so Rassat.
Landgericht Berlin, Beschluss vom 20. Dezember 2018, Az. 64 S 37/18

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Top-Rechtsanwälte in Bonn mit Google-Bewertungen finden

Rechtsanwalt Bonn – Ask1Local | Anwaltssuche

Rechtsanwalt Bonn – Ask1Local: Rechtsanwälte mit lokalen Google-Bewertungen finden
Als Anwaltssuchende kann man sich nicht immer auf Empfehlungen klassischer Bewertungsportale verlassen. Denn überwiegend positive Bewertungen und nicht verfolgbare Nutzer-Profile (wichtige Kriterien bei einer objektiven Anwaltssuche) sind hier nicht selten zu finden.

Das neue Anwalt-Suchportal für Bonn: Rechtsanwälte vor Ort inkl. lokaler Bewertungen finden.
Wie kann man die beste Rechtsberatung vor Ort finden? Mit dieser Frage hat sich der neue Suchdienst für Bonn auseinandergesetzt. So hat sich aus der erstmaligen, einfachen Idee eines klassischen Empfehlungsportals für Rechtsexperten in Bonn ein individuelles Konzept entwickelt: Eine Anwaltssuche, die Rechtsanwälte nicht nach internen Bewertungen / Kundenstimmen filtert, sondern nach Reviews lokaler Nutzer.

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Rechtsexperten können hier nach unterschiedlichen Kriterien gefunden werden. Beispielsweise nach Rechtsgebiet, Standort bzw. Bonner Stadtbezirk & Fachanwaltschaft.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Vermieter muss Hund erlauben

Kann ein Vermieter keine konkreten Gründe gegen das Halten eines Hundes in einer Mietwohnung vorlegen, muss er seine Zustimmung erteilen. Allgemeine Bedenken sind nicht ausreichend. Das gilt zumindest, wenn die Wohnung groß genug ist und der Hund einer nicht gefährlichen Rasse angehört. So entschied laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Amtsgericht München.

Worum ging es bei Gericht?

Die Mieter hatten vor der Anschaffung eines Hundes für ihre Kinder um die Zustimmung ihrer Vermieter gebeten. Diese weigerten sich jedoch, weshalb die Mieter vor Gericht zogen. Es ging dabei um einen Hund entweder der Rasse Magyar Vizsla, Deutsch-Drahthaar/Deutsch-Kurzhaar, Weimaraner oder einen Mischling dieser Rassen mit einer Rückenhöhe von 52 bis 64 cm. Die Mieter hatten angegeben, langjährige Erfahrung in der Hundehaltung zu haben. Sie hatten sich bereits einen Hund im Tierheim ausgesucht, sich ihre Fähigkeit zur Hundehaltung vom Tierheim und einer Hundetrainerin bestätigen lassen und telefonisch alle Nachbarn um Erlaubnis gefragt. Die Hausverwaltung lehnte jedoch im Namen der Vermieter ab. Die Vermieter stellten die Sache so dar: Die Kinder der Mieter hätten schon ihre Meerschweinchen abgeben müssen, da sie sie selbst nicht versorgen konnten. Die Eltern seien berufstätig, der Vater viel unterwegs. Die Wohnung sei so hellhörig, dass sich die Mieter selbst schon über nachbarliches Klavierspielen beschwert hätten. Die Nachbarn hätten gegenüber der Hausverwaltung Bedenken gegen den Hund geäußert. Auch sei das Kleinkind des Hausverwalters gerade erst von einem Hund gebissen worden. Die Mieter hielten dagegen: Die Ehefrau arbeite nur in Teilzeit, der Ehemann sei nur selten auf Dienstreise und könne den Hund mitnehmen. Die Kinder kämen mittags aus der Schule und auch die Großeltern wollten einspringen. Von einer eigenen Lärmbeschwerde wüssten sie nichts.

Das Urteil

Das Amtsgericht München hielt die Bedenken der Vermieter für zu allgemein. Es bezog in seine Entscheidung mit ein, dass die Wohnung groß war und mehrere Zimmer hatte. Grünanlagen seien ebenfalls nicht weit entfernt. Bei einem Hund, der ausreichend Ausgang bekomme, richtig erzogen sei und nicht wiederholt länger allein in der Wohnung bleibe, sei anzunehmen, dass er nicht ständig jaule, belle oder größere Schäden in der Wohnung anrichte. Die Mieter hätten außerdem zugesagt, eine Hundehaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Vermieter könnten ihre Ablehnung nicht nur auf allgemeine Bedenken stützen. Lägen keine konkreten Anhaltspunkte vor, dass es durch die Hundehaltung zu einer unzumutbaren Belästigung komme, sei der Hund zuzulassen. Die ins Auge gefassten Hunderassen gelten zudem allesamt nicht als gefährlich oder aggressiv. „Das Gericht berücksichtigte ausdrücklich auch, dass die Mieter hier nicht einfach einen Hund angeschafft hatten, ohne zu fragen, sondern sich seit geraumer Zeit um das Einverständnis des Vermieters bemühten“, ergänzt Rassat. Im Ergebnis gab es der Klage statt: Die Vermieter mussten also zustimmen.

Was bedeutet das für Verbraucher?

Zwar ist nach dem Bundesgerichtshof ein pauschales Verbot der Hundehaltung in einem Mietvertrag unwirksam. „Das heißt aber noch lange nicht, dass Mieter ohne die Zustimmung ihres Vermieters nach Belieben einen Hund anschaffen dürfen“, erläutert die Juristin. Im Streitfall berücksichtigen die Gerichte immer die Umstände des Einzelfalles, zum Beispiel die Größe und Rasse des Hundes. „Mieter sind auf der sicheren Seite, wenn sie vorher um Zustimmung bitten. Wie dieses Urteil zeigt, können sich so außerdem ihre Chancen in einem möglichen Gerichtsverfahren verbessern“, so der abschließende Tipp der Rechtsexpertin.
Amtsgericht München, Urteil vom 3. August 2018, Az. 411 C 976/18

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Pressemitteilungen

Mieter verliert Anspruch auf Mietminderung

verhält sich ein Mieter nicht kooperativ, kann er sein Recht auf Minderung verlieren

dass für einen Mieter das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn er die Beseitigung eines Mangels nicht unterstützt oder sogar verhindert, stellte ein Gerichtsentscheid in Berlin im Dezember 2018 klar.

Ein Mieter minderte die Miete, weil die Gastherme ausgefallen war. Da die Gastherme kurzfristig nicht repariert werden konnte, sollte der Mieter bis zur Behebung des Mangels durch den Vermieter zunächst eine provisorische Beseitigung des Mangels durchführen. In den Zimmern der Mietwohnung sollten Radiatoren aufgestellt werden, wofür der Vermieter die Stromkosten übernehmen wollte. Außerdem sollte der Mieter einen 80-Liter-Wasserboiler vorübergehend einbauen. Damit war der Mieter nicht einverstanden und minderte die Miete.

Den Rechtstreit verlor der Mieter. Der Mieter war demnach ab dem Moment, zu dem der Vermieter dem Mieter die vorübergehende Lösung vorgeschlagen hatte, nicht mehr zur Mietminderung berechtigt. Der Mieter hatte die Durchführung der vorübergehenden Lösung verweigert und war somit nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB nicht berechtigt die Miete zu mindern. Unterstützt ein Mieter die Beseitigung eines Mietmangels nicht, verliert er sein Recht zur Mietminderung. Erst recht dann, wenn ein Mieter die Beseitigung eines Mangels verweigert oder erschwert. Einem Mieter ist es grundsätzlich zumutbar, zeitweise eine provisorische Lösung zur Beseitigung eines Mietmangels hinzunehmen. Das gilt auch, wenn ein Mietmangel durch eine provisorische Maßnahme wesentlich abgemildert wird. (AG Charlottenburg, Urteil v. 04.12.18, Az. 224 C 297/18)

Fazit: Das ist exakt der Punkt, den ich meinen Seminarteilnehmern im Falle von Mietminderungen seit Jahren empfehle: Provisorische Lösungen verringern das Mietminderungsrisiko oder schließen es, wie im obigen Fall, sogar aus.

Hinweis:
Unsere nächsten Seminare zur Betriebskostenabrechnung finden statt am
07.05.2019 in Braunschweig und am 22.05.2019 in Aachen.

Dieses Tagesseminar behandelt alle wichtigen Themen rund um die
Betriebskostenabrechnung und versetzt Sie in die Lage selbst korrekte und
rechtssichere Abrechnungen zu erstellen, an denen sich Ihre Mieter die
Zähne ausbeißen.

In diesem Jahr ist mit besonders viel Widerstand der Mieter zu rechnen, da
der Deutsche Mieterbund schon begonnen hat, die Mieter auf die in diesem
Jahr zu erwartenden Abrechnungsfehler hinzuweisen und die Belastungen
durch die Energiekosten zunehmen.

Die meisten Vermieter und auch Hausverwalter erstellen die Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnung nicht selbst, sondern überlassen dies
Fremdfirmen. Diese geben sich oft bedeckt und lassen sich ungerne in die
Karten schauen. So entsteht der Eindruck, die Erstellung von Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnungen wäre eine besondere Kunst, die nur diesen
Erlauchten zuteil geworden wäre.

Wirft man einen Blick in diese Abrechnungsfirmen stellt man erstaunt
fest:“Da sitzen ja gar keine Nobelpreisträger!“

So ist es! Jeder kann die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung erstellen.
Wir müssen nur wissen, wie es geht.

Da es für Vermieter wichtig ist, solche Abrechnungen nachvollziehen zu
können und sich für Hausverwalter daraus enormes zusätzliches
Umsatzpotenzial ergeben kann, wird die Heizkostenabrechnung in diesem
Seminar ebenfalls besprochen und durchexerziert.

Zum aktuellen Seminarplan geht es
hier: https://www.trepnau.net/Immobilien-Seminare-fuer-Vermieter-Hausverwalter-Makler-Wohnungseigentuemer/

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

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Pressemitteilungen

Mietrecht

Mietwohnung: Der Hausflur als Abstellraum?

Ein Vermieter kann von seinen Mietern verlangen, dass sie im Hausflur abgestellte Gegenstände entfernen. Denn zur vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung gehört nicht der Gebrauch von Treppenhaus und Flur als Abstellfläche. Zudem kann es der Vermieter aus Brandschutzgründen untersagen. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Amtsgericht Berlin-Köpenick entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Die Mieter einer Berliner Wohnung hatten im Hausflur vor ihrer Wohnungstür ein hölzernes Schuhregal und eine Waschmaschine abgestellt. Die Vermieterin forderte sie auf, beides zu entfernen: Die Gegenstände versperrten die Fluchtwege und obendrein erhöhe sich dadurch die Brandgefahr. Die Mieter wollten das nicht einsehen und beriefen sich schließlich darauf, dass sie aus Gesundheitsgründen gar nicht in der Lage seien, die Waschmaschine wegzuschaffen. Daraufhin zog die Vermieterin vor Gericht.

Das Urteil

Das Amtsgericht Berlin-Köpenick stellte sich auf die Seite der Vermieterin. Sie habe einen Anspruch darauf, dass die Mieter die Gegenstände aus dem Hausflur entfernten. „Wie allgemein üblich, hatte die Vermieterin ihren Mietern im Rahmen des Mietvertrages nur die Wohnung zur Nutzung zur Verfügung gestellt“, erläutert Michaela Rassat. „Der Hausflur eines Mehrfamilienhauses gehört nicht zur Wohnung. Das heißt, der Mieter darf dort auch keine Gegenstände abstellen.“ Das Gericht war wie die Vermieterin der Ansicht, dass große Gegenstände im Hausflur die Rettungs- und Fluchtwege versperrten und außerdem die Brandgefahr erhöhten. Letzteres gelte insbesondere für das hölzerne Regal. Die Mieter mussten die Gegenstände also entfernen. Da sie sich auf gesundheitliche Gründe berufen hatten, sollten sie sich kräftigerer Hilfspersonen bedienen.

Was bedeutet das für Mieter?

Um Gegenstände im Hausflur entsteht immer wieder Streit. „Mieter sollten sich klar machen, dass der Flur für alle da ist und kein Abstellplatz für Dinge, die sie nicht in der Wohnung haben möchten“, so die D.A.S. Expertin. Der Mietvertrag erlaubt in aller Regel nur die Nutzung der eigentlichen Wohnräume sowie der im Vertrag genannten Abstellräume wie Keller- oder Dachbodenabteile. „Der Hausflur ist als Abstellraum tabu und muss im Notfall als Rettungsweg zur Verfügung stehen“, fügt Rassat hinzu. Vor Gericht haben Mieter bei dieser Frage daher meist schlechte Chancen, einen Prozess zu gewinnen.
Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 6. Oktober 2017, Az. 4 C 143/17

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