Tag Archives: Mietrecht

Pressemitteilungen

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Umlage der Hausmeisterkosten

Hat ein Vermieter einen Pauschalvertrag mit einem Hausmeisterdienst, der einzelne Kostenpositionen nicht aufschlüsselt, kann der Vermieter die Kosten dafür nicht auf seine Mieter umlegen. Es muss nachvollziehbar sein, welche Tätigkeiten der Hausmeisterdienst im Einzelnen ausgeführt hat. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Münster entschieden.
AG Münster, Az. 61 C 2796/17

Hintergrundinformation:
Grundsätzlich dürfen Vermieter zwar die Kosten für einen Hausmeister oder einen Hausmeisterdienst auf ihre Mieter umlegen. Allerdings gibt es bei dieser Kostenposition immer wieder Streit. Denn: Oft führt der Hausmeister auch Wartungsarbeiten oder Reparaturen aus oder übernimmt kleinere Verwaltungsarbeiten. Diese Kosten sind jedoch nicht umlagefähig. Dazu kommt, dass ein Hausmeister häufig Tätigkeiten übernimmt, die als gesonderte Kostenposition in der Abrechnung auftauchen – etwa Winterdienst oder Gartenpflege. Diese darf der Vermieter nicht doppelt abrechnen. Der Fall: Ein Vermieter in Münster hatte von seinen Mietern eine Betriebskostennachzahlung verlangt. Sie zahlten nicht, verlangten Einsicht in die Belege und hatten Einwände gegen mehrere Positionen, darunter die Hausmeisterkosten. Der Vermieter konnte keinen Vertrag vorlegen, aus dem hervorging, was der Auftrag des Hausmeisterdienstes genau umfasste. Zwar zog der Vermieter einen bestimmten Prozentsatz von den Hausmeisterkosten für nicht umlagefähige Beträge ab. Wie dieser Prozentsatz zustande kam, konnte er jedoch nicht erklären. Das Urteil: Das Amtsgericht Münster entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass der Vermieter den Mietern in diesem Fall keine Hausmeisterkosten berechnen konnte. Die gesamte Kostenposition sei nicht umlagefähig, da nicht feststellbar sei, welche Teile umlagefähig seien. Der Vertrag schlüssle die einzelnen Arbeiten nicht auf. Auch habe der Vermieter Kosten für Winterdienst, Gartenpflege und Feuerlöscherwartung zusätzlich abgerechnet. Der Prozentsatz, den der Vermieter für nicht umlagefähige Beträge von den Hausmeisterkosten abgezogen habe, sei jedes Jahr unterschiedlich hoch gewesen. Wie der Vermieter diesen Abzug berechne, sei unklar.
Amtsgericht Münster, Urteil vom 6. April 2018, Az. 61 C 2796/17

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Schaden durch Schreck: Der Vermieter haftet nicht für alles

Verletzt sich ein Mieter infolge eines Mangels der Mietwohnung, haftet meist der Vermieter. Allerdings muss der Mangel der Wohnung die Verletzung direkt verursacht haben. Stürzt eine Mieterin, weil sie sich wegen eines herunterfallenden, defekten Rollladens erschreckt hat, haftet der Vermieter nicht. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden.
LG Nürnberg-Fürth, Az. 7 S 5872/17

Hintergrundinformation:
Vermieter sind dafür verantwortlich, dass ihre Mietwohnungen frei von Mängeln oder Schäden sind, die die Wohntauglichkeit beeinträchtigen. Ein Mieter, der sich infolge von Wohnungsmängeln verletzt, kann Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld haben. Denn der Vermieter hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss also dafür sorgen, dass Mieter die Räume ohne Verletzungsgefahr nutzen können. Allerdings trägt der Vermieter nicht für jede Eventualität die Verantwortung. Der Fall: Die Mieterin einer Doppelhaushälfte mit Garten hatte ihrem Vermieter gegenüber moniert, dass ein Rollo auf der Gartenseite schwergängig sei. Der Vermieter unternahm nichts. Zwei Wochen später befand sich die Mieterin gerade auf der Treppe zur Gartenterrasse, als das Rollo sich offenbar von selbst löste und herunterfiel. Durch dieses laute Geräusch erschrak die Mieterin so sehr, dass sie ausrutschte. Dabei stützte sie sich mit der Hand ab und zog sich am Handgelenk einen Teilbänderriss und einen Knorpelschaden zu. Sie verklagte daraufhin ihren Vermieter und verlangte 10.000 Euro Schmerzensgeld sowie 52.000 Euro für den sogenannten Haushaltsführungsschaden, da sie ihren Haushalt nicht mehr selbst führen könne. Das Urteil: Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Klage ab. Zwar umfasse die Pflicht des Vermieters, Mängel zu beseitigen, grundsätzlich auch den Schutz von Leib und Leben. Aber: Der Mangel sei hier nur indirekt für den Schaden verantwortlich. Dies sei nicht ausreichend. Dass sich jemand durch ein lautes Geräusch erschrecke, stolpere und hinfalle, gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, für das niemand anderer haftbar zu machen sei. Eine Verkettung unglücklicher Umstände habe zu diesem Unfall geführt. Eine Haftung des Vermieters wäre aus Sicht des Gerichts nur in Frage gekommen, wenn das Rollo die Frau direkt getroffen hätte.
Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss von 18. Juni 2018, Az. 7 S 5872/17

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Bau/Immobilien

MCM Investor Management AG: Bund will das Wohngeld für Geringverdiener ab 2020 erhöhen

Mieterfreundliches Mietrecht, mehr Sozialwohnungen und Wohngeld für Geringverdiener

Magdeburg, 27.09.2018. In dieser Woche beschäftigen sich die Immobilienexperten der MCM Investor Management AG aus Magdeburg mit der aktuellen Politik hinsichtlich der Wohnungswirtschaft. „Der politische Kurs wirkt mieterfreundlich und sozialer, was man aber in der Praxis davon spüren wird, gilt es abzuwarten“, sagt die MCM Investor und bezieht sich dabei auch auf eine Beschlussvorlage für den Wohngipfel aus der vergangenen Woche. Demnach solle die Wohnungsbauprämie für Bausparer attraktiver gestaltet werden und das Wohngeld werde ab 2020 erhöht. Das Redaktionsnetzwerk RND zitiert die Beschlussvorlage folgendermaßen: Mit einer Reform solle „Leistungsniveau und die Reichweite des Wohngeldes gestärkt werden“. Außerdem sollen bis zum Jahr 2021 mehr als 100.000 neue Sozialwohnungen gebaut werden. In dem Zeitraum 2018 bis 2021 sagte der Bund den Ländern „mindestens fünf Milliarden Euro“ zu – für den Sozialen Wohnungsbau. Dies entspreche 100 000 zusätzlichen Sozialwohnungen. „Die derzeitige Regierung musste auf die Bedürfnisse der Menschen reagieren. Bei steigenden Miet- und Kaufpreisen für Immobilien muss sie Anreize schaffen, um die Gunst der Wähler nicht zu verlieren. Wohnen gehört schließlich zu den sensibelsten Themen“, betont die MCM Investor Management AG aus Magdeburg.

Neben den oben genannten Vorhaben möchte der Bund auch für Veränderungen im Mietrecht sorgen. „Durch gesetzliche Mindestanforderungen an die standardisierte Gestaltung von Mietspiegeln will die Bundesregierung für mehr Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter sorgen“, so die MCM Investor. So werde beispielsweise der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete statt von derzeit vier Jahren auf sechs erweitert. Bausparer sollen bei der Wohnungsbauprämie eine angepasste Einkommensgrenze haben, welche sich an der allgemeinen Einkommens- und Preisentwicklung orientiert. „So kann der Prämiensatz erhöht werden“, erklärt die MCM Investor Management AG abschließend. Die Bundesregierung möchte mit ihrer sogenannten Wohnraumoffensive insgesamt 1,5 Millionen neue Wohnungen und Eigenheime errichten lassen.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Wohnungsausstattung: Was da ist, muss bleiben

Sind bei der Besichtigung einer Mietwohnung noch Gegenstände oder Einbauten des bereits ausgezogenen Vormieters vorhanden, kann der neue Mieter verlangen, dass diese auch bleiben. Macht der Vermieter den Mieter nicht ausdrücklich darauf aufmerksam, dass ein Gegenstand nicht zur Wohnungsausstattung gehört, schließt ihn der Mietvertrag automatisch mit ein. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Nürnberg hinsichtlich einer vom Vormieter zurückgelassenen Markise.
AG Nürnberg, Az. 29 C 4898/15

Hintergrundinformation:
Viele Mieter hinterlassen beim Auszug Dinge wie Einbauschränke, Küchenzeilen, Bodenbeläge oder auch Markisen. Vieles davon ist sinnvoll und auch nur mit Aufwand wieder zu entfernen. Nicht immer erfährt der neue Mieter, welche Dinge vom Vormieter stammen und welche zur Wohnungsausstattung gehören. Mieter gehen meist davon aus, dass die Ausstattung, die sie bei der Besichtigung einer Wohnung vorfinden, unverändert bleibt. Vermieter sind dagegen oft der Meinung, dass sie fremde Einbauten ohne Weiteres entfernen können. Der Fall: Ein Mieter hatte eine Wohnung besichtigt, über deren Balkon eine Markise angebracht war. Er unterschrieb den Mietvertrag. Bis zu seinem Einzug fand eine Fassadenrenovierung statt. Die Markise war dabei im Weg, weshalb der Vermieter sie entfernen ließ. Der Mieter forderte nun vom Vermieter, die Markise wieder anzubringen. Sie gehöre zur vertraglich vereinbarten Ausstattung der Wohnung. Der Vermieter berief sich auf einen Satz im Mietvertrag, nachdem er für Reparaturen der Markise nicht zuständig sei. Das Urteil: Das Amtsgericht Nürnberg gab dem Mieter recht. Der Vermieter sei verpflichtet, die Markise wieder anzubringen. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice begründete das Gericht seine Entscheidung damit, dass der Zustand der Wohnung bei der Besichtigung entscheidend und die Grundlage für den Mietvertrag sei. Wolle der Vermieter bestimmte Gegenstände nicht mitvermieten, müsse er dies ausdrücklich dem Mieter mitteilen – und zwar vor der Unterzeichnung des Mietvertrages. Ansonsten dürfe der Mieter davon ausgehen, dass der Mietvertrag die vorhandene Ausstattung komplett umfasst. Die Mietvertragsklausel über die Reparatur der Markise erlaube dem Vermieter nicht, diese ersatzlos zu entfernen. Auch einen unverhältnismäßigen Aufwand konnte das Gericht im Wiederanbringen der Markise nicht erkennen.
Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 25. August 2017, Az. 29 C 4898/15

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Mietminderung – 8 wichtige Tipps, die Sie kennen sollten

Schaden in der Wohnung und der Vermieter bewegt sich nicht? Mietminderung kann die Lösung sein. Aber wie macht man es richtig?

Mietminderung - 8 wichtige Tipps, die Sie kennen sollten

Mietminderung – das sollten Sie wissen! (Bildquelle: ©v.poth – stock.adobe.com)

Schäden in der Mietwohnung, Baulärm oder Schimmel sind ärgerlich. Was tun, wenn der Vermieter keine Abhilfe schafft oder nicht schaffen kann? Da der Wohnwert gesunken ist, müssen Sie weniger Miete bezahlen. Wenn Sie allerdings übertreiben, kann das schnell zur Kündigung führen. Diese 8 Tipps sollten Sie beachten, damit nichts schief geht:

1) Wann haben Sie das Recht zur Mietminderung?
Wenn der Wohnwert nachhaltig beeinträchtigt wird, haben Sie das Recht, die Miete zu mindern. Dabei spielen die Intensität und die Dauer des Mietmangels eine wichtige Rolle. Klassische Fälle sind Schimmel in der Wohnung, lauter Baulärm über einen längeren Zeitraum, Ausfall der Heizung oder undichte Fenster. Bei kleineren Mängeln und Bagatellen ist eine Mietminderung nicht zulässig. Die Gerichte stufen zum Beispiel defekte Leuchtmittel im Treppenhaus, tropfende Wasserhähne oder eine Tagesbaustelle als unerheblich ein.

2) War der Mangel bei Anmietung vorhanden?
In bestimmten Fällen ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Dies gilt, wenn Sie den Mangel bei Anmietung der Wohnung kannten oder hätten kennen können. Ein gutes Beispiel ist eine Baustelle in der Nachbarschaft. Wenn diese bei Besichtigung der Wohnung vorhanden war, können Sie aufgrund dessen die Miete nachträglich nicht mindern. Unter Umständen genügt schon ein unbebautes Nachbargrundstück oder ein baufälliges Haus nebenan bei Vertragsabschluss, um eine Mietminderung unmöglich zu machen.

3) Mietmangel anzeigen – so geht es richtig
Wenn in der Mietwohnung ein echter Mangel vorliegt, dürfen Sie noch nicht sofort die Miete mindern. Zuerst müssen Sie eine sogenannte Mangelanzeige an den Vermieter senden. In dringenden Fällen können Sie das telefonisch erledigen. Unser Fachanwalt für Mietrecht rät, aus Beweisgründen umgehend eine schriftliche Mangelanzeige abzusenden. Dies können Sie per Fax oder per Einwurfeinschreiben erledigen. Vom Einschreiben mit Rückschein raten wir ab. Der Vermieter müsste nur die Annahme verweigern und Ihre Mangelanzeige wäre nie angekommen. Ab dem Tag, an dem Sie den Vermieter offiziell von dem Problem in Kenntnis gesetzt haben, können Sie die Miete mindern.

4) Was muss in der Mangelanzeige stehen?
Das Wichtigste ist, dass Sie den Mangel genau beschreiben. Es genügt nicht einfach „Baulärm“ zu schreiben. Sie sollten festhalten, von wann bis wann der Baulärm störend ist. Geben Sie an, durch was er verursacht wird und wie weit die Baustelle entfernt ist. Je genauer Sie das Problem definieren, desto besser. Eine vage oder kurze Beschreibung, kann Ihnen in einem eventuellen Verfahren schaden.

5) Um welchen Prozentsatz darf ich die Miete mindern
In der Anzeige des Mangels an den Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, eine konkrete Mietminderungsquote anzugeben. Wir empfehlen Ihnen auch, dies nicht zu tun. Bevor sie sich festlegen, sollten Sie sich gut informieren. Dies können Sie entweder durch einschlägige Urteile im Internet erledigen oder Sie befragen einen kompetenten Fachanwalt für Mietrecht.
Leider existiert keine offizielle Tabelle für Mietminderungen. Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung. Nach unserer Erfahrung werden die Minderungsquoten von den Betroffenen häufig zu hoch eingeschätzt. Hiervor sollten Sie sich hüten.
Tipp vom Rechtsanwalt: Die Mietminderung wird basierend auf der Bruttomiete berechnet.

6) Welches Risiko besteht bei einer Mietminderung?
Die Hauptgefahr bei einer Mietminderung besteht in der Kündigung der Wohnung. Sobald der (ungerechtfertigte!) Mietrückstand über eine Monatsmiete beträgt, kann der Vermieter kündigen. Eine gerechtfertigte Mietminderung kann dagegen nicht als Grund für eine Kündigung herangezogen werden. Damit sich ein eventuell vorhandener Fehler in der Mietminderung nicht aufsummiert und eine Monatsmiete bald übersteigt, sollten Sie bei der Festlegung der Mietminderung „auf Nummer sicher gehen“. Gerade bei der Festlegung der Mietminderungsquote empfiehlt sich aufgrund des hohen Risikos ein spezialisierter Anwalt.

7) Wie kann ich das Risiko mindern?
Wenn Sie als Mieter Zweifel an der Quote haben, um welche Sie die Miete kürzen können, empfiehlt sich die Zahlung unter Vorbehalt. Dies bedeutet, dass Sie weiterhin die volle Miete bezahlen, aber den Vermieter schriftlich darüber in Kenntnis setzen, dass dies unter Vorbehalt geschieht. Nachdem die Höhe der Mietminderung rechtssicher geklärt ist, können Sie die Ihnen zustehende Quote zurückfordern.

8) Warum sollte ich einen Anwalt einschalten?
Gerade weil Mieter die Minderungsquote oft viel zu hoch einschätzen, kommt es immer wieder zu (fristlosen) Kündigungen. Aufgrund der Vielzahl der möglichen Fälle, kann fast nur ein spezialisierter Anwalt rechtssichere Auskunft geben. Das Fehlen einer verbindlichen Tabelle macht es für Laien nahezu unmöglich, die Miete um den richtigen Betrag zu mindern. Wir empfehlen Ihnen einen kompetenten Fachanwalt für Mietrecht zu kontaktieren, der die Rechtslage kennt. Damit verhindern Sie, das Ihnen überraschend eine Kündigung des Mietvertrages ins Haus „flattert“.

Für alle Fragen zur Mietminderung nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung – unverbindlich und ohne Kostenrisiko für Sie!

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BGH: Bei Mietschulden droht weiterhin doppelte Kündigung

ARAG Experten über ein brandaktuelles Urteil aus Karlsruhe

BGH: Bei Mietschulden droht weiterhin doppelte Kündigung

Gerät ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, droht ihm die Kündigung – und zwar unter Umständen die fristlose und parallel dazu die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist. Auch wenn die Zahlungsrückstände ausgeglichen wurden, kann der Räumungsanspruch des Vermieters aufgrund der ordentlichen Kündigung weiterhin bestehen. Diese gängige Praxis beim Zahlungsverzug des Mieters hat der Bundesgerichtshof (BGH) heute in einem Urteil erneut bestätigt. ARAG Experten erläutern, was das für Mieter und Vermieter bedeutet.

Worum geht es?
Anders als Mieter dürfen Vermieter normalerweise nur aus bestimmten Gründen kündigen, zum Beispiel bei Eigenbedarf. Je nachdem, wie lange der Mieter bei ihnen wohnt, müssen sie dabei Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten einhalten. Eine Ausnahme ist die fristlose Kündigung. Sie kann ausgesprochen werden, wenn die andere Seite ihre Pflichten so gravierend verletzt hat, dass es unzumutbar erscheint, an dem Mietvertrag festzuhalten. Laut Deutschem Mieterbund geht es in mehr als 90 Prozent der Fälle um nicht gezahlte Miete.

Was gilt für Mietschulden?
Der Vermieter kann laut Gesetz fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei Monate nacheinander mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder über längere Zeit mehr als zwei Monatsmieten schuldet. Das Gesetz sieht allerdings eine Schonfrist vor: Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Schulden, wird die Kündigung unwirksam und er darf bleiben. Möglich ist auch, dass das Sozialamt einspringt und dem Vermieter das Geld vorschießt. Auf diese Weise kann man sich aber nur einmal in zwei Jahren retten.

Vermieter tricksen oft
Um den unzuverlässigen Mieter auch wirklich loszuwerden, kündigen so gut wie alle Vermieter fristlos und gleichzeitig auch noch hilfsweise ordentlich mit Kündigungsfrist. Denn die ordentliche Kündigung ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) auch erlaubt, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“ – also zum Beispiel die Miete nicht zahlt. Bei der ordentlichen Kündigung gibt es keine Schonfrist. Begleicht der Mieter seine Schulden, hilft ihm das nicht mehr; die Kündigung blieb wirksam. So hatte es der BGH zuletzt im Jahr 2016 entschieden (BGH, Az.: VIII ZR 321/14).

Ist das rechtlich ok?
Genau diese Frage stellte eine Kammer des Landgerichts Berlin erneut den obersten Zivilrichtern am BGH nun erneut. Die Berliner Richter haben in zwei Fällen Räumungsklagen gegen säumige Mieter abgewiesen. Sie gingen das Problem von der logischen Seite an und meinten: Eine fristlose Kündigung beende das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung – bis zum Zeitpunkt der Schonfristzahlung gebe es also gar kein Mietverhältnis mehr, das auch noch ordentlich gekündigt werden könnte. Die zweite Kündigung laufe damit ins Leere. Mit dem heutigen Urteil hat der BGH dieser Auffassung eine Absage erteilt und seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Eine Schonfristzahlung habe nicht zur Folge, dass die hilfsweise ausgesprochen ordentliche Kündigung „ins Leere“ läuft, so die Karlsruher Richter. Denn durch die Zahlung der Mietschulden innerhalb der Schonfrist verliert die fristlose Kündigung rückwirkend ihre Wirkung und der Mietvertrag wird fortgesetzt. In dieser Situation kommt eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung. Der BGH gab der Vorinstanz nun auf zu prüfen, ob die ordentliche Kündigung wirksam war oder ob die Berufung der Vermieter darauf wegen der zeitnah erfolgten Schonfristzahlung womöglich treuwidrig war (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Download des Textes:
https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/

Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Mit mehr als 4.000 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von 1,6 Milliarden EUR.

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Legionellenprüfung – 25.0000 Euro Bußgeld für Vermieter möglich

Kosten der Legionellenprüfung sind unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter auf den Mieter als Betriebskosten oder Nebenkosten umlagefähig

Legionellenprüfung - 25.0000 Euro Bußgeld für Vermieter möglich

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Trinkwasserverordnung wurde in diesem Jahr wieder verändert. Worauf Vermieter und Verwalter achten müssen und welche Konsequenzen sich Mieter ergeben, habe ich nachfolgend in den wichtigsten Punkten zusammengestellt.
Nachdem ich mir das Gesetz durchgelesen habe, stelle ich fest, dass es wenig verständlich ist. Für Vermieter brauchbare Kommentare sind Mangelware.
§ 14 der Trinkwasserverordnung verpflichtet die Betreiber von Wasserversorgungsanlagen mikrobiologische Untersuchungen zur Feststellung der Wasserqualität durchzuführen.
Da Vermieter in der Regel keine Betreiber von Wasserversorgungsanlagen sind, sind die meisten Vermieter davon nicht betroffen.

Eigener Brunnen
Anders sieht es aus, wenn ein Vermieter eigenständig einen Brunnen zur Trinkwasserversorgung betreibt. Bei solchen Anlagen, die meist zur Eigenversorgung dienen, ist regelmäßig eine Genehmigung einzuholen. Diese wird dann, unter Einbeziehung des Gesundheitsamtes, mit Prüfungspflichten für den Betreiber verbunden.

Vermieterpflicht: Legionellenprüfung
Üblicherweise wird von Vermietern kein Trinkwasser aufbereitet, sondern das gelieferte Wasser innerhalb der Immobilie verteilt.
§ 14 b der Trinkwasserverordnung verlangt vom Vermieter, die in der Liegenschaft vorhandene Trinkwasserversorgung auf Legionellen überprüfen zu lassen.
Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien, die natürlich im Grund- und Oberflächenwasser vorkommen und sich in geringen Konzentrationen immer auch im Trinkwasser befinden.
In der Trinkwasseranlage einer Immobilie vermehren sich diese Legionellen unter bestimmten Umständen. Dies ist der Fall bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 55 °C, wenn das Wasser in den Leitungen oder Erwärmungsbehältern nicht ausreichend oft ausgetauscht wird.
Die gefürchtete Übertragung auf den Menschen erfolgt nicht durch Trinken sondern durch die Lunge, durch Einatmen. Beim Duschen kann das durch Wasservernebelung passieren. Einmal in ausreichender Konzentration in der Lunge angekommen, können die Legionellen das sogenannte Pontiac-Fieber und Lungenentzündung verursachen.
Wenn es beim Betrieb der Wasserversorgungsanlage zu Vernebelungen kommt, eine Warmwasserversorgungsanlage mit einem Warmwasserspeicher von mehr als 400 l Inhalt vorhanden ist oder wenn in einem Rohrleitungssystem zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle mehr als 3 l Wasser enthalten sind, muss die Überprüfung auf Legionellen vorgenommen werden. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung wird dabei nicht berücksichtigt.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern keine Prüfung erforderlich
Nach aktueller Gesetzeslage ist die Untersuchungspflicht für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht gegeben. Ab drei Wohnungen, von denen mindestens eine vermietet ist, wird man von der Untersuchungspflicht ausgehen müssen. Meine etwas schwammige Formulierung ist dem noch schwammigeren Gesetzestext geschuldet. Um kein Risiko einzugehen, unterstelle ich die Erfordernis der Untersuchung in diesem Fall.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sind die Untersuchungen im Abstand von drei Jahren durchzuführen.

Achtung bei Inbetriebnahme nach dem 09.01.2018
Bei Anlagen, die nach dem 09.01.2018 in Betrieb genommen wurden oder werden, ist die erste Untersuchung innerhalb von 3-12 Monaten nach Inbetriebnahme durchzuführen.
Betroffene Vermieter sollten sich spätestens jetzt um die Untersuchung kümmern. Es könnte sonst, wie nachfolgend beschrieben, sehr teuer werden.

Mieter sind zu informieren
Die Mieter sind über den Befund zu informieren und zwar unabhängig vom Ergebnis.
Bei Überschreiten des derzeitigen Grenzwertes muss der Befund dem Gesundheitsamt mitgeteilt werden.
In der Mitteilung sind Name und Anschrift des Eigentümers der Anlage, Ort und Zeit der Probeentnahme und alle Untersuchungsergebnisse mitzuteilen. Hat das Untersuchungslabor bereits die Anzeige vorgenommen, erledigt sich die Anzeigepflicht für den Eigentümer.
Bei positivem Befund sind weitere Untersuchungen sowie eine Gefährdungsanalyse zu veranlassen. Unter Umständen müssen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, Die Aufbewahrungspflicht für den Prüfbericht beträgt derzeit mindestens zehn Jahre.
Wird gegen die Prüfungspflicht verstoßen, so drohen Bußgelder bis zu 25.000,00 Euro. Außerdem kann die Wasserversorgungsanlage stillgelegt werden.
Für Mieterseite können sich Mietminderungsrechte und Schadensersatzansprüche ergeben.

Umlagefähige Kosten
Die Kosten für die Legionellenprüfung, nicht für die Folgemaßnahmen, sind auf die Mieter umlagefähige Betriebskosten und können abgerechnet werden.
Ich empfehle sicherheitshalber die ausdrückliche Vereinbarung der Umlage der Kosten für die Legionellenprüfung im Mietvertrag.
Dazu finden Sie weitere wichtige Informationen in meinem Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung und in diesem Videoseminar. Formulare und Musterschreiben werden ohne weitere Kosten zum Download mitgeliefert.

Fazit
Vermieter sollten unbedingt und zügig prüfen, ob ihre Anlage nach dem 09.01.2018 in Betrieb gegangen ist, um die Frist nicht zu versäumen. Für alle anderen gilt es auf die Dreijahresfrist zu achten, die schon 2012 in Kraft trat.
Sorgen Sie für ausreichend Zirkulation in den Trinkwasserversorgungsleitungen. Damit dürften in den meisten Fällen Folgemaßnahmen im überschaubaren Rahmen gehalten werden.
Die Maßregelungen für Vermieter, verbunden mit empfindlichen Zwangsgeldern, nehmen zu. Es ist mit weiteren bußgeldbewehrten Regelungen für Vermieter in den nächsten Jahren zu rechnen.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

Kontakt
Trepnau Wertbestimmungs- und Werteverwaltungs GbR
C. Sander
Am Kirchberg 1
93180 Deuerling
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Bindet der Mietvertrag auch den Ehepartner?

Wenn nur ein Ehepartner einen Mietvertrag unterschreibt, ist der andere nicht automatisch daran gebunden. Auch dann nicht, wenn sein Name im Mietvertrag genannt ist. Der Vermieter kann also nicht die Ehefrau verklagen, weil ihr Mann, der den Vertrag unterschrieben hat, keine Miete mehr zahlt. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Stuttgart.
LG Stuttgart, Az. 1 S 50/16

Hintergrundinformation:
Oft unterschreibt nur ein Mitglied einer Familie den Mietvertrag, auch wenn noch weitere Familienmitglieder in der Wohnung leben. Der Vermieter kann jedoch grundsätzlich nur denjenigen auf Zahlung in Anspruch nehmen, der den Vertrag persönlich unterschrieben hat. Bei Ehepaaren gibt es allerdings eine Besonderheit: Sogenannte „Geschäfte zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs“ dürfen Ehegatten durchaus füreinander abschließen. Dann gelten beide als Vertragspartner, obwohl nur einer unterschrieben hat. Die Frage ist: Zählen Mietverträge zu solchen Geschäften? Der Fall: Ein Ehemann hatte 2010 einen Mietvertrag über eine Wohnung unterschrieben und war mit seiner Frau eingezogen. Nach einiger Zeit geriet der Vermieter in die Insolvenz. Der Mieter zahlte daraufhin keine Miete mehr. Der Insolvenzverwalter des Vermieters kam zu dem Schluss, dass der Ehemann und Mieter offenbar kein Geld hatte – und verklagte die Ehefrau auf Mietzahlung. Deren Name war zwar im Mietvertrag aufgeführt, unterschrieben hatte sie allerdings nicht. Sie zahlte nicht und begründete dies damit, dass sie keine Vertragspartnerin sei. Das Urteil: Das Landgericht Stuttgart bestätigte nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Ansicht der Ehefrau und wies die Klage des Insolvenzverwalters ab. Sie habe den Mietvertrag nicht unterschrieben. Ihr Ehemann habe auch nicht mit ihrer Vollmacht gehandelt. Hier lasse nichts den Schluss zu, dass der Ehemann den Vertrag auch in ihrem Namen abgeschlossen habe. Und davon dürfe auch der Insolvenzverwalter nicht ausgehen. Die Regelung des § 1357 des Bürgerlichen Gesetzbuches, nach der sich Ehepartner bei sogenannten Geschäften zur Deckung des täglichen Lebensbedarfes automatisch gegenseitig vertreten, gelte nicht für Mietverträge. Unter diese Regelung fielen vielmehr der Kauf von Lebensmitteln und Kleidung sowie Einrichtungsgegenständen, das Buchen von Urlaubsreisen, der Abschluss ärztlicher Behandlungsverträge und auch kleinere Kreditverträge zur Finanzierung der genannten Geschäfte – aber keine Geldanlagen oder irgendwelche Verträge, die das Leben der Familie grundlegend verändern.
Landgericht Stuttgart, Urteil vom 4. Oktober 2017, Az. 1 S 50/16

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Pressemitteilungen

Nebenkosten und Betriebskosten 2018 für 2017 abrechnen

Mietnebenkosten- und Betriebskostenabrechnung rechtssicher und fristgemäß erstellen

Nebenkosten und Betriebskosten 2018 für 2017 abrechnen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Mietnebenkosten.
Viele, die Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Das Mietrecht ist ein komplexes Thema. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert, an wen sich dieses Buch wendet. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Auf Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen geht der Autor ein. Der Fokus richtet sich auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung dieses Verteilerschlüssels kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er wirtschaftlich vernünftig handeln muss und nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie für ihn, den Vermieter durchlaufende Posten sind.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen. Auch was es mit der Verpflichtung zum Einbau von Wärmemengenzählern auf sich hat.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz.
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt(DIA), war jahrelang in der Immobilienbranche tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.
Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-2956016458 kann überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
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Pressemitteilungen

Mieter zahlt die Miete nicht, was tun?

schnell, effizient und kostensparend handeln

Mieter zahlt die Miete nicht, was tun?

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Kommt der Mieter einer Wohnung in Zahlungsverzug, so gilt für den Vermieter: schnell, effektiv und kostensparend handeln!

Es gehört zu den ärgerlichsten Vorfällen bei Mietverhältnissen und belastet Privatvermieter sehr: Der Mieter zahlt die Miete nicht.
Bei jedem Vermieter löst das enormen Stress aus. Manchmal ist der Stress so groß, dass nicht mehr in Ruhe strategisch darüber nachgedacht wird, wie sich dieses Problem lösen lässt. Es entstehen Ängste, nicht nur wegen dem Zahlungsausfall. Befürchtungen über den Zustand der Wohnung, dem weiteren Umgang des Mieters mit der Wohnung breiten sich im Kopf aus und machen es schwer, nüchtern und „cool“ zu reagieren.
Sehr schnell werden teure Anwälte beauftragt. Davon wollen wir Sie keineswegs abhalten.
Wir möchten Sie aber auffordern, ruhig Blut zu bewahren.
Sie werden dann feststellen, dass Ihr Problem aber auch von Ihnen selbst und kostengünstiger aus der Welt geschafft werden kann.

Jeder Tag zählt. Die klarste Vorgehensweise für den Vermieter ergibt sich, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder mit einem Betrag in Verzug ist, der mindestens zwei Monatsmieten entspricht.

Der mühselige Umweg einer Abmahnung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Der Vermieter kann sofort fristlos kündigen. Auch in diesem Fall einer fristlosen Kündigung ist dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung zu gewähren. In der Regel sind dies ca. zwei Wochen.

Was dies im Einzelnen bedeutet und wie konkret vorzugehen ist, hat Thomas Trepnau hier für Sie zusammengefasst.

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