Tag Archives: Mietrecht

Pressemitteilungen

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Gesetze in Kürze – Mietrecht

Datenschutz-Grundverordnung: Was müssen Mieter und Vermieter wissen?

Hintergrundinformation:
Wer Daten über andere Personen verarbeitet, muss ab 25. Mai 2018 die neu eingeführte europäische Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) beachten. Sie soll EU-weit die Datenschutzregeln vereinheitlichen und vor allem die Daten von Verbrauchern besser schützen. Die DSGVO betrifft nicht nur Unternehmen, sondern auch Vermieter. Damit Mieter ihre neuen Rechte kennen, stellt der D.A.S. Leistungsservice einige wichtige Änderungen vor.

Warum ist die Verordnung für das Mietverhältnis von Bedeutung?
Schon bei der Vertragsanbahnung fragen Vermieter viele Daten von ihren Mietinteressenten ab. So verlangen sie oft eine Schufa-Selbstauskunft, einen Einkommensnachweis sowie diverse Angaben zu den Personen, die einziehen möchten. Nach Vertragsabschluss geht es weiter: Der Ablesedienst für die Heizung beispielsweise erhebt Messwerte und Verbrauchsdaten. Außerdem erhalten Mieter Betriebskostenabrechnungen und stehen per SMS oder E-Mail mit dem Vermieter in Kontakt. Dabei sind immer personenbezogene Daten im Spiel. Nach der neuen DSGVO gelten bereits eine IBAN oder eine IP-Adresse als personenbezogene Daten, die unter den Schutz der Verordnung fallen.

Welche Daten darf der Vermieter erheben?
Mieter sollten wissen, dass ihr Vermieter künftig nur noch die Daten erheben darf, die er für seine Tätigkeit zwingend benötigt. Das besagt der „Grundsatz der Datensparsamkeit“. Für den laufenden Mietvertrag notwendig sind zum Beispiel Name, Anschrift, Kontaktdaten, IBAN oder Einverständniserklärung zum SEPA-Lastschriftmandat, eventuell das Geburtsdatum sowie auch die Selbstauskünfte, insbesondere zur Einkommenssituation. Nicht notwendig sind dagegen beispielsweise Angaben zur Religion oder eine Information darüber, ob der Mieter rechtsschutzversichert ist. Will der Vermieter zusätzliche Daten speichern, muss er begründen können, wofür er sie braucht.

Wann muss der Vermieter Daten löschen?
Der Vermieter muss alle Daten löschen, die er nicht mehr unbedingt braucht. Die Daten von Mietinteressenten muss er also löschen, sobald feststeht, dass kein Mietvertrag zustande kommt. Die Daten von Mietern sind zu löschen, sobald das Mietverhältnis beendet ist und alle noch offenen Forderungen, wie die Rückzahlung der Kaution und die letzte Betriebskostenabrechnung, abgewickelt sind. Übrigens muss der Vermieter die Daten auch so gut wie möglich gegen unbefugten Zugriff und unbeabsichtigtes Löschen sichern. Die Verordnung schreibt jedoch nicht vor, wie er das umzusetzen hat.

Welche Informationen muss der Vermieter herausgeben?
Vermieter müssen ihre Mieter künftig über eine ganze Reihe von Punkten aufklären: Zum Beispiel darüber, wer ihre Daten verarbeitet (beispielsweise der Vermieter selbst), zu welchem Zweck er die Daten erhebt, wie lange er sie speichert, auf welcher Rechtsgrundlage er die Daten erhebt (hierfür reicht eine bestehende Vertragsbeziehung aus) und wer sonst noch Zugriff auf die Daten erhält (etwa Ablesedienste oder Hausverwalter). Auch über die folgenden weiteren Rechte des Mieters muss der Vermieter aufklären.

Welche Rechte hat der Mieter im Umgang mit seinen Daten?
Er hat unter anderem das Recht auf Auskunft über gespeicherte Daten, auf Berichtigung falscher Daten und auf Löschung von nicht mehr benötigten oder unberechtigt erhobenen Daten – das sogenannte „Recht auf Vergessenwerden“. Zweifelt er an der Richtigkeit der Daten oder an der Berechtigung, sie zu erheben, kann der Mieter eine zeitweilige Einschränkung der Datenverarbeitung verlangen – und zwar so lange, bis die Sachlage geklärt ist. Außerdem hat er das Recht, sich über unsachgemäßen Umgang mit seinen Daten bei der zuständigen Datenschutzbehörde zu beschweren. Innerhalb der Landesdatenschutzbehörden sind Beschwerdestellen eingerichtet, bei denen Bürger Datenschutzverstöße durch nicht-öffentliche Stellen melden können. Eine Übersicht aller Adressen finden Verbraucher auf der Website der Bundesbeauftragten für den Datenschutz und die Informationsfreiheit.

Welche Folgen drohen bei Missachtung?
Dem Vermieter drohen bei Missachtung der Vorschriften empfindliche Geldbußen durch die Datenschutzbehörde. Die Beweislast dafür, dass er ordnungsgemäß gehandelt hat, liegt bei ihm. Bei unrechtmäßigem Umgang mit ihren Daten haben Mieter Anspruch auf Schadenersatz
Verordnung (EU) 2016/679 – Datenschutz-Grundverordnung

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Koalitionsvertrag der möglichen GROKO – oder Vermietern kommt das GROßeKOtzen

Vermieter durch die Vereinbarung stark betroffen

Koalitionsvertrag der möglichen GROKO - oder Vermietern kommt das GROßeKOtzen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Dieses Wochenende habe ich mal so richtig meine Zeit verschwendet. 177 Seiten habe ich gelesen. So lange ist er, der Koalitionsvertrag der möglichen Neugruselauflage der Großen Koalition.
Mein Buch zu den Mieterhöhungsverfahren erscheint im März auch als Neuauflage. Da gehört natürlich alles rein, was neu ist, dachte ich mir. Außerdem wollte ich hier auf cashkurs.com meinen Lesern eine Zusammenfassung der beabsichtigten Änderungen der GROKO im Mietrecht liefern.
Hier können Sie den Vertrag selbst lesen, wenn Sie möchten.
Vorab: Es lohnt sich nicht.

Wohnraumoffensive
Vollmundig erklärte der Innen- und Heimatminister in spe, Horst Seehofer noch am Donnerstag, dass viel Gutes für die Bürger vereinbart wurde.
Dieses „Gute“ habe ich lange gesucht. Gefunden habe ich viel Geschwurble, unverbindliche Absichtserklärungen und im nächsten Abschwung nicht finanzierbaren Umverteilungswahn.
Im vollmundig als „Wohnraumoffensive“ bezeichneten Kapitel heißt es „Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.
Wir werden im Rahmen eines „Wohngipfels 2018“ mit Ländern, Kommunen, Vertretern der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Mieter- und Vermieterverbände und der Gewerkschaften Eckpunkte eines Gesetzespaketes „Wohnraumoffensive“ vereinbaren.

Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ und die im Rahmen dessen begründete Innovationspartnerschaft werden fortgesetzt. Beide werden bis 2021 die Umsetzung der Vereinbarungen begleiten und gegebenenfalls weitere Initiativen zur Zielerreichung beim Wohnungsneubau anstoßen. Für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ werden wir eine Enquete-Kommission einsetzen.“

Im Wesentlichen sollen für die Schaffung von Bauland die Kommunen und Landwirte herangezogen werden. Was die „Enquete-Kommission“ da nun genau machen soll, erschließt sich mir nicht.
Für den freifinanzierten Wohnungsbau im bezahlbaren Mietsegment sollen steuerliche Anreize geschaffen werden. Erst verteuert man die Baukosten durch fragwürdige Energieeinsparverordnungen ins Unermessliche und dann sollen Privatinvestoren für ein „bezahlbares Mietsegment“ sorgen. Da bleiben keine Wünsche mehr offen und kein Auge mehr trocken.

Mieten
Ein paar Absätze weiter, im Kapitel „Mieten“ heißt es dann „Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.

In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt.
Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze).

Aha. Vermieter sind also Halunken, die nichts anderes im Sinn haben, als ihre Mieter „herauszumodernisieren“. Das bedeutet, so aufwendig zu modernisieren, dass die Mieten danach so hoch steigen, dass sich kein Mieter die Mieten mehr leisten kann und deshalb ausziehen muss. In Zukunft können Sie modernisieren wie Sie wollen, mehr als drei Euro Mieterhöhung pro m² Wohnfläche sind dann nicht mehr drin.
Nichts ist weiter von der Realität entfernt, als diese Sichtweise.
Die kleinen Privatvermieter, die ich kenne, liegen mit ihren Mieten zum Großteil deutlich unter dem, was der Markt bereit wäre zu zahlen. In Gesprächen, die ich mit diesen Vermietern, auch auf meinen Seminaren führen darf, höre ich oft das Argument, dass man seine guten, pünktlich und zuverlässig zahlenden Mieter, nicht vergraulen möchte. Schon gar nicht, wenn diese einigermaßen pfleglich mit der Wohnung umgehen.

Es sind die großen Wohnungsunternehmen und Vermietungsgesellschaften mit Wohnungsbeständen von teilweise über einhunderttausend Einheiten, die strikt und rücksichtslos nach betriebswirtschaftlichen Renditemaximierungsgesichtspunkten vorgehen. Erst recht, wenn sie ihre Teilhaber zufriedenstellen müssen.

Leider werden auch die Mieter durch diese Politik der „Abgehobenen“ der Kanzlerwahlvereine nichts gewinnen.

Ausdünnung des Mittelstandes
Diese Koalitionsvereinbarung ist nichts anderes als eine Fortsetzung der unseligen Politik der letzten Jahre zur Ausdünnung des Mittelstandes.
Bezogen auf Immobilien bedeutet das, dass die Vermietung von Wohnraum für Kleinanleger unattraktiver wird. Die Vermieter werden mit Vorschriften, Gesetzen und Verpflichtungen wie beispielsweise dem Ausstellen von Meldebescheinigungen und Informationszwang an die Eichämter beim Wechsel von Wasseruhren weiter überladen.
Wer hat da noch Lust, Wohnungen zu vermieten? Zum Kapitel „Finanzen und Steuern“ will ich mich an der Stelle gar nicht äußern. Realitätsferne und Blabla prägen auch dieses Kapitel.

Konsequenz
Die Konsequenzen aus der Politik und der uns nun drohenden Neuauflage stellen sich für mich folgendermaßen dar:
Wenn die Zinsen steigen, wird es unangenehm für Vermieter. Ich wurde hier von Lesern, die Zinsanstiege für ausgeschlossen halten, für meine Überzeugung, dass die Zinsen steigen, schon im letzten Jahr gescholten. Das ändert nichts daran: Die Zinsen werden steigen.
Wo immer aus steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht möglich, sollte man den in den letzten Zügen liegenden Preisboom nutzen und Wohnimmobilien verkaufen. Bei Geschäftsräumen und Gewerberäumen sehe ich das entspannter.

Wer sich nicht trennen kann oder mangels Alternativen weiterhin dem Immobilienkaufwahn verfallen ist, sollte zumindest mein Buch dazu lesen, damit die gröbsten Fehler vermieden werden.

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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs – hilft eine Nachzahlung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gefährdet er den Bestand des Mietverhältnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher Rückstand tatsächlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollständigen Nachzahlung der offenen Beträge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch für eine spätere Nachzahlung auf eine zunächst wirksame fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat darüber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der Höhe des Zahlungsrückstandes die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist – und nicht eine (möglicherweise rechtmäßig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei Mängeln nicht einfach in einer bestimmten Höhe mindern, sondern zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen und ggf. später zurückfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam: Schließlich müssen Mieter beachten, dass auch eine vollständige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose Kündigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmefällen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

13.03.2018

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Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Fachanwalt Bredereck

Heizungsausfall ist Mietmangel: Entscheidend für die Frage, was Mieter tun können, wenn bei ihnen in der Wohnung die Heizung ausfällt, ist zunächst, ob damit ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Fällt die Heizung vollständig aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Mietsache wesentlich beeinträchtigt und es besteht ein Mietmangel. Im Einzelfall etwas schwieriger zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Heizung zwar noch funktioniert, aber nur eine gewisse, verhältnismäßig geringe Temperatur in den Räumen herzustellen vermag. Hier finden sich regelmäßig bestimmte Angaben im Mietvertrag zur Temperatur, die in der Wohnung erreicht werden muss. Wird diese nicht erreicht oder ist eine unzumutbar niedrige Temperatur (z. B. 15 Grad) vereinbart, liegt ebenfalls ein Mangel vor.

Vermieter nachweisbar informieren: Ist es zu einem Heizungsausfall gekommen oder wird die erforderliche Temperatur in der Wohnung nicht erreicht, müssen Mieter zunächst unbedingt den Vermieter informieren – und das nachweisbar. In der Regel ist eine E-Mail dafür ausreichend, jedenfalls wenn der Vermieter daraufhin reagiert. Folgt keine Reaktion, sollten Mieter zu einer Zustellung der Mängelanzeige durch einen Boten übergehen. Nur damit lässt sich später wirklich rechtssicher ein Zugang beim Vermieter nachweisen.

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Miete mindern bei Mängeln

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Fristsetzung: Zudem sollte eine angemessene Frist zur Behebung des Problems gesetzt werden. Die kann kürzer ausfallen, je schwerwiegender die Beeinträchtigung ist. Bei einem kompletten Heizungsausfall bei Minusgraden können Mieter auch die sofortige Instandsetzung verlangen und im Notfall auch eine einstweilige Verfügung erwirken. Zudem sollten Mieter in ihrem Schreiben auch direkt darauf hinweisen, dass die Mietzahlung zukünftig vorsorglich nur unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung durch den Vermieter erfolgt.

Rechte des Mieters: Mieter haben im Falle eines Heizungsausfalls neben dem Anspruch auf Instandsetzung auch das Recht zur Minderung der Miete und können ggf. auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen bis zur Mängelbeseitigung, um so Druck auszuüben. Auch hier gilt es jedoch, einige wichtige Hinweise zu beachten. So sollte die Miete nicht einfach nach dem eigenen Gefühl in einer bestimmten Höhe gemindert werden, weil immer die Gefahr besteht, dass ein Gericht später im Streitfall eine andere Auffassung zur angemessene Höhe der Minderung vertritt und dann auf einmal ein Zahlungsrückstand des Mieters besteht, der ab einer gewissen Höhe gar das Risiko einer Kündigung des Vermieters birgt.

Anwalt frühzeitig aufsuchen: Um hier folgenschwere Fehler zu vermeiden, sollten sich Mieter bei Zweifeln möglichst früh an einen spezialisierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt wenden, der die entsprechenden Ansprüche und Rechte für sie geltend machen kann.

07.03.2018

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Mietmangel: müssen Vermieter neben eigentlichem Mangel auch Mangelursachen beseitigen?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 26.10.2017 – 9 C 476/15.

Mietmangel: müssen Vermieter neben eigentlichem Mangel auch Mangelursachen beseitigen?

Fachanwalt Bredereck

Das Amtsgericht Bremen hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 9 C 476/15) entschieden, dass der Vermieter im Fall eines Mangels an der Mietsache nur den eigentlichen Mangel, nicht aber die Mangelursachen beseitigen muss. Worum ging es und wie ist die Entscheidung zu beurteilen?

Feuchtigkeit im Keller: Im konkreten Fall war der zur vermieteten Wohnung gehörige Keller mit Wasser vollgelaufen und hatte Feuchtigkeit verursacht. Nachdem die Vermieterin Modernisierungsarbeiten durchführen und die Außenwände hatte dämmen lassen, verlangte die Mieterin weiter Instandsetzung in der Weise, dass es zukünftig nicht mehr zu Wassereintritt kommen könnte. Dies lehnte die Vermieterin ab, mit ihrer Klage scheiterte die Mieterin nun auch vor dem Amtsgericht Bremen.

Beseitigung der Mangelursache: Entscheidende Frage war, ob die Vermieterin neben der Beseitigung des Mangels an sich (feuchter Keller), auch die Mangelursachen beseitigen musste, sodass ein zukünftiger Wassereinbruch verhindert wird. Dies hat das AG Bremen nun in seinem Urteil verneint, da die Vermieterin zumindest zeitweise vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt hatte.

Das Amtsgericht Bremen: Der Vermieter schuldet primär lediglich die Beseitigung des eigentlichen Mangels und der Mangelfolgen. Die Mangelursache selbst muss er nicht beseitigen. Dies gilt zumindest dann, wenn zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt werden (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 26.10.2017 – 9 C 476/15).

Drohende Mangelrealisierung als Mangel: Die Beurteilung dieser Entscheidung hängt maßgeblich damit zusammen, wie man den Begriff des Mangels versteht. Besteht ein Zustand, bei dem es jederzeit zur (erneuten) Realisierung eines konkreten Mangels kommen kann, lässt sich durchaus argumentieren, dass auch dies bereits einen Mangel der Mietsache darstellt. Ob der Mieter also wirklich nur die Beseitigung eines akuten Mangels vom Vermieter verlangen kann, erscheint zweifelhaft. Richtig ist, dass der Mieter dem Vermieter nicht vorschreiben darf, auf welche Weise dieser einen bestehenden Mangel beseitigt, es sei denn, es kommt nur eine konkrete Möglichkeit in Betracht. Die Beurteilung, ob auch die Beseitigung von Mangelursachen verlangt werden kann, schwankt dagegen durchaus auch in der Rechtsprechung in Abhängigkeit von dem jeweils konkreten Mangel, über den gestritten wird. Mieter sollten sich deshalb also darüber im Klaren sein, dass sie vor Gericht mit einem entsprechenden Begehren durchaus unterliegen können.

27.02.2018

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Lärm im Mehrfamilienhaus: Wo sind die Grenzen?

Nachbarn müssen permanenten Lärm nicht hinnehmen – vor allem nicht in Ruhezeiten. Ständige lautstarke Unterhaltungen, ein laut aufgedrehter Fernseher sowie Kinderlärm bis weit nach 20 Uhr abends gehen zu weit. Nach Informationen der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) verurteilte das Amtsgericht München eine Familie zur Unterlassung und drohte bei Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld an.
AG München, Az. 281 C 17481/16

Hintergrundinformation:
Lärm ist einer der häufigsten Streitpunkte unter Nachbarn. Die sogenannten Ruhezeiten sind häufig in Gemeindesatzungen über den Lärmschutz geregelt und können sich daher von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden. Oft finden sich dazu auch Regelungen im Mietvertrag oder in einer damit verbundenen Hausordnung. Denn gerade in Mehrfamilienhäusern ist gegenseitige Rücksichtnahme gefragt. Der Fall: Aus der Hausordnung eines mehrstöckigen Wohnhauses in München ging hervor, dass zwischen 12 und 14 Uhr sowie 20 und 7 Uhr Ruhe zu herrschen habe. Eine Familie hielt sich nicht daran. Die Mieter fielen während der Ruhezeiten immer wieder durch lautstarke Gespräche, Geschrei, Telefonieren per Freisprecheinrichtung, Musikhören und Fernsehen sowie Staubsaugen auf. Die Kinder waren häufig nach 20 Uhr noch aktiv: Schreien, Herumtrampeln und Seilspringen waren an der Tagesordnung. Mehrmals in der Woche waren zudem bis zu sechs weitere Kinder zu Besuch. Bitten um mehr Ruhe beantwortete der Familienvater mit der Bemerkung, dass er machen könne, was er wolle. Die Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses verklagte die Mieter schließlich auf Unterlassung. Das Urteil: Das Amtsgericht München gab der Eigentümergemeinschaft nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice Recht. Das Gericht hatte die Nachbarn als Zeugen vernommen und von diesen angefertigte Lärmprotokolle berücksichtigt, die Lärm bis nach Mitternacht belegten. Dem Gericht zufolge waren Häufigkeit, Lautstärke und Zeiten der Lärmentfaltung nicht mehr mit einer normalen Wohnungsnutzung zu vereinbaren. Zwar sei bei Kindern mit einem lebhaften und auch lauteren Verhalten zu rechnen. Hier sei jedoch auch das Maß dessen überschritten worden, was bei Kindern noch hinnehmbar sei. Dazu komme das rücksichtslose Verhalten der Mieter, die sich schlicht geweigert hätten, den Bitten der Nachbarn nachzukommen und leiser zu sein. Das Gericht erlegte den Mietern daher auf, übermäßigen Lärm in den Ruhezeiten künftig zu unterlassen. Fernseher und andere Geräte seien nur in Zimmerlautstärke zu betreiben und auch die Kinder sollten den üblichen Lärmpegel nicht überschreiten. Bei Missachtung sei ein Ordnungsgeld fällig.
Amtsgericht München, Urteil vom 4. Mai 2017, Az. 281 C 17481/16

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Wettbewerbsrecht Markenrecht Schrobenhausen – ADVOCON

Haben Sie ein Anliegen im Wettbewerbsrecht oder im Markenrecht? Die ADVOCON Rechtsanwälte in Schrobenhausen helfen kompetent weiter!

Wettbewerbsrecht Markenrecht Schrobenhausen - ADVOCON

ADVOCON Dr. Eikam & Partner | Rechtsanwälte (Bildquelle: ADVOCON)

Das Wettbewerbsrecht ist dazu da, um Mitbewerber, Verbraucher und jegliche weiteren Marktteilnehmer vor unlauteren geschäftlichen Handlungen zu bewahren. Mit dem Markenrecht schützen Unternehmen ihre Marken – und das ist sinnvoll und außerordentlich wichtig, denn wem es gelingt, seine eigene Marke erfolgreich auf dem Markt zu etablieren, freut sich in der Regel über eine nachhaltige Kundenbindung und die Steigerung seines Absatzes.
Einen zuverlässigen Partner im Bereich Wettbewerbsrecht und Markenrecht finden Unternehmen bei ADVOCON Rechtsanwälte in Schrobenhausen. Die Rechtsexperten sind im Wettbewerbsrecht und Markenrecht selbstverständlich auch überregional tätig. Die Kanzlei hat ihren Hauptsitz in Schrobenhausen und eine Zweigstelle in Kösching. Für Mandanten aus Neuburg-Schrobenhausen, Ingolstadt, Aichach und bis nach Augsburg sind die Rechtsanwälte bestens zu erreichen.
Der gewerbliche Rechtsschutz ist bereits seit längerem außerordentlich wichtig geworden im geschäftlichen Verkehr. Unternehmen können Ansprüche gegenüber anderen Bewerbern im Rahmen des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb geltend machen. Seit dem digitalen Zeitalter geht es häufig zum Beispiel auch um verstärkten Schutz im Online-Bereich: Denn Verfahren können von anderen zum Beispiel schon dann angestrebt bzw. angestoßen werden, wenn das Impressum der eigenen Webseite Fehler aufweist.
Um Verfahren aus dem Weg zu gehen, lohnt es sich stets, einen Experten zu Rate zu ziehen. Die ADVOCON Rechtsanwälte in Schrobenhausen bieten im Wettbewerbsrecht und Markenrecht höchste Fachkompetenz. Die hohen Qualitätsstandards und der Service in der Kanzlei werden kontinuierlich durch zahlreiche Fortbildungsmaßnahmen gesteigert. Zudem betreut jeder ADVOCON-Anwalt seine Mandanten bei Anliegen im Wettbewerbsrecht und Markenrecht in der Regel von Anfang bis Ende – bei Gerichtsterminen, Verhandlungen oder Ortsterminen. Somit ist stets ein vertrauensvolles Verhältnis gewährleistet.
Neben den Rechtsgebieten Wettbewerbsrecht und Markenrecht ist das bestens eingespielte Team der Rechtsanwälte bei ADVOCON in Schrobenhausen und Kösching natürlich auch auf weiteren Fachgebieten für seine Mandanten da: Die Tätigkeit in der Kanzlei umfasst allgemeines Zivilrecht, privates Baurecht, Strafrecht, Familienrecht, Mietrecht, Arbeitsrecht, Verkehrsrecht, Vertragsrecht, Zwangsvollstreckung, Vertragsgestaltung und WEG Recht. Bei Fragen zu einem bestimmten Thema stehen die ADVOCON Rechtsanwälte professionell, seriös und zuverlässig in der Kanzlei in Schrobenhausen und Kösching zur Verfügung.

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Untervermietung: was tun, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Untervermietung: was tun, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert?

Fachanwalt Bredereck

Wer als Mieter vorübergehend seine Wohnung oder einen Teil davon nicht nutzen kann, z. B. weil er eine Zeit lang im Ausland ist, hat ein Interesse an einer Untervermietung. Wer untervermieten möchte, braucht aber immer die Zustimmung des Vermieters dazu. In manchen Fällen (teilweise Untervermietung der Wohnung) besteht ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf diese Zustimmung (§ 553 BGB). Darüber hinaus muss immer Einzelfall geprüft werden, ob es einen solchen Anspruch (z. B. aus dem Mietvertrag) gibt.

Untermieter muss zumutbar sein: Voraussetzung für den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ist in jedem Fall, dass der Untermieter nicht unzumutbar für den Vermieter ist. Eine Unzumutbarkeit kann sich etwa daraus ergeben, dass es sich bei dem Untermieter um einen stadtbekannten Straftäter handelt oder die Wohnung dadurch überbelegt werden würde.

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Wohnraummietvertrag

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Vermieter verweigert die Zustimmung: Hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter der Untervermietung zustimmt, und hat er einen ordnungsgemäßen entsprechenden Antrag gestellt und verweigert der Vermieter daraufhin dennoch seine Zustimmung, sollten sich Mieter an einen Anwalt wenden. Dieser wird den Vermieter dann regelmäßig noch einmal unter Fristsetzung zur Zustimmung auffordern.

Androhung von Schadensersatzansprüchen: Zusätzlich dazu können dem Vermieter Schadensersatzansprüche angedroht werden. Sofern dieser nämlich seine Zustimmung zu Unrecht verweigert und der Mieter infolgedessen die Wohnung nicht untervermietet, kann dieser die entgangenen Einnahmen vom Vermieter grundsätzlich als Schaden ersetzt verlangen. Dies hat auch der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13). Diese Androhung dürfte viele Vermieter in der Praxis bereits abschrecken.

Fachanwaltstipp für Mieter: Einen Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung können Mieter, wenn sie sich ein wenig informieren, in der Regel selbst stellen. Verweigert der Vermieter trotz bestehenden Anspruchs dann seine Zustimmung, sollte man einen Anwalt aufsuchen. Der überprüft dann, ob tatsächlich alle notwendigen Voraussetzungen vorliegen, formuliert ggf. noch einmal einen wirksamen Antrag und setzt den Vermieter mit dem beschriebenen Schadensersatzanspruch unter Druck. Hilft all das nichts, muss auf Zustimmung und Ersatz des Mietausfalls geklagt werden.

20.02.2018

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Pressemitteilungen

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Fachanwalt Bredereck

Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich allerdings in einem aktuellen Beschluss kurzgehalten und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

Streit um Eigenbedarfskündigung: In der Sache ging es um den Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter wollte nicht länger in Hotels oder bei Bekannten unterkommen, sondern die entsprechende Wohnung als Zweitwohnung nutzen. Diesen Nutzungswunsch erkannte das Landgericht – im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH sowie der Verfassungsgerichte – auch an und gab dem Vermieter Recht. Zugleich ließ es aber die Revision zu, da die Frage, unter welchen Voraussetzungen Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend gemacht werden könne, von grundsätzlicher Bedeutung sei und der Klärung durch den BGH bedürfe.

Frage des Benötigens bereits geklärt: Der BGH hat die Revision zurückgewiesen mit der Begründung, der Sache komme die behauptete grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Die Frage, wann der Vermieter die Wohnung benötige – und damit auch wann er wegen des Nutzungswunsches als Zweitwohnung kündigen dürfe -, sei abhängig von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen und bereits geklärt.

Entscheidend ist Würdigung im Einzelfall: In diesem Zusammenhang komme es entscheidend darauf an, im Einzelfall die jeweiligen Umstände zu würdigen und auf dieser Grundlage zu entscheiden, ob der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich auf ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhe. Allgemeine Vorgaben dazu, insbesondere zu einer erforderlichen Mindestnutzungszeit der Zweitwohnung, könne der BGH nicht machen.

Der BGH: Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

13.02.2018

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