Tag Archives: Mietshaus

Pressemitteilungen

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Betriebskosten: Vermieter dürfen Baumfällkosten nicht umlegen

Lässt ein Vermieter einen maroden Baum im Garten eines Mietshauses fällen, kann er die Kosten dafür nicht auf die Mieter umlegen. Denn: Es handelt sich nicht um regelmäßig anfallende Kosten und somit nicht um Betriebskosten der Immobilie. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin bei der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Landgericht Berlin entschieden.

Worum ging es bei Gericht?
Die meisten Mietverträge sehen eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten vor. Der Vermieter erstellt dann für jedes Jahr eine Abrechnung, aus der sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergibt. Vermieter können aber nicht alle Kosten, die ihnen durch das Haus entstehen, auf die Mieter umlegen. Dies verhindert die gesetzliche Regelung in der Betriebskostenverordnung. Vor dem Landgericht Berlin ging es um einen Fall, in dem ein Vermieter im Garten eines Mietshauses eine Birke hatte fällen lassen. Die erheblichen Kosten hatte er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt. Eine Mietpartei war der Ansicht, es handele sich dabei nicht um umlagefähige Betriebskosten und zahlte nicht. Der Vermieter zog daraufhin vor Gericht.

Das Urteil
Das Landgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Mieter. „Zwar listet § 2 der Betriebskostenverordnung die Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten auf. Dazu gehören aber nur die Beträge, die regelmäßig im laufenden Betrieb der Immobilie anfallen“, erläutert Michaela Rassat. Dies ergibt sich aus § 1 der Betriebskostenverordnung. Summen, die einmalig entstehen, kann der Vermieter daher nicht als Betriebskosten den Mietern aufbrummen. Sie mussten die Baumfällaktion daher nicht bezahlen.

Was bedeutet das für Mieter?
„Die Kosten für regelmäßige Pflegearbeiten an den Gartenanlagen wie beispielsweise das Rasenmähen und Sträucher schneiden kann der Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Einmalige Aktionen gehören jedoch nicht dazu“, so die Juristin. Diese Rechtslage gilt selbstverständlich nicht nur für das Fällen von Bäumen. „Mieter sollten daher bei ungewöhnlichen Positionen in der Nebenkostenabrechnung darauf achten, ob es sich tatsächlich um laufende Kosten handelt“, empfiehlt die Rechtsexpertin.
Landgericht Berlin, Urteil vom 13. April 2018, Az. 63 S 217/17

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Gemeinschaftsfläche Treppenhaus

ARAG Experten über Regeln im Treppenhaus

Treppenhäuser und Hausflure in Mehrparteienhäusern werden als so genannte Gemeinschaftsflächen von allen Mietern bzw. Wohnungseigentümern genutzt. Wegen eben dieser gemeinsamen Nutzung ergeben sich zwangsläufig gewisse Einschränkungen, denn ein Treppenhaus ist ein Zugang für alle Bewohner, um zu den Wohnungen zu gelangen. Was über diese Grundnutzung hinausgeht, darf andere Mieter nicht beeinträchtigen oder stören. Das Abstellen oder Zwischenlagern von Großmöbeln oder ein ausufernder Dekorationsdrang führen aber immer wieder zu Streitereien unter den Wohnparteien. ARAG Experten geben Beispiele, was erlaubt ist und was nicht.

Weil der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft eine Verkehrssicherungspflicht für diese Flächen trägt und bei Unfällen unter Umständen haftet, ist es rechtens, den Mietern gewisse Vorgaben für die Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu machen. Das geschieht in der Regel durch entsprechende Klauseln in der Hausordnung oder im Mietvertrag. So ist z. B. eine Verbotsklausel aus Sicherheitsgründen für Blumentöpfe im Treppenhaus zulässig. Das gilt nicht nur für große Blumenkübel, sondern auch für mehrere kleinere (AG Münster, Az.: 38 C 1858/08). Natürlich ist das Aufstellen von Pflanzen nicht grundsätzlich verboten. Wichtig ist laut ARAG Experten aber, dass die Blumen keine Rettungs- und Fluchtwege versperren.

Wer das Treppenhaus mit Bildern oder Postern verschönern will, sollte vorher den Vermieter oder im Falle von Eigentumswohnungen die anderen Eigentümer um Erlaubnis fragen. Die Gestaltung des Treppenhauses ist nämlich nicht Sache der einzelnen Mieter. Der Mieter ist jedoch zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen berechtigt, soweit der Gebrauch üblich ist und weder eine Belästigung, Gefährdung oder Vermüllung von ihr ausgeht (BGH, Az.: V ZR 46/06). Hierunter fällt zum Beispiel Oster- und Weihnachtsschmuck – er darf während der Feiertage an die Wohnungstür gehängt werden, wenn er nicht stört und ausreichend Platz bleibt (LG Düsseldorf, Az: 25 T 500/89).

Ist ein geeigneter Raum zum Abstellen von Fahrrädern vorhanden, ist ein Verbot für das Abstellen von Rädern im Flur und Treppenhaus in der Hausordnung zulässig (LG Hannover. Az.: 20 S 39/05). Handelt es sich um ein besonders wertvolles Fahrrad, ist der Mieter zum Schutz vor Diebstahl berechtigt, es ausnahmsweise in seine Wohnung mitzunehmen, weil ihm nicht zugemutet werden kann, es in einem für mehrere Parteien zugänglichen Raum unterzubringen. Wenn allerdings kein geeigneter Abstellraum vorhanden ist, darf das Fahrrad sowieso in die Mietwohnung mitgenommen werden (AG Münster, Az.: 7 C 127/93).

Ist im Haus kein Aufzug vorhanden oder passt der Kinderwagen nicht in den Aufzug, darf er im Flur abgestellt werden, wenn er keine Fluchtwege blockiert. In einem konkreten Fall entschieden die Richter, dass es den Mietern nicht zuzumuten ist, den Kinderwagen täglich in das 2. OG zu tragen (LG Berlin, Az.: 63 S 487/08). Rollatoren, Rollstühle und andere Gehhilfen dürfen ebenfalls im Flur geparkt werden, wenn ausreichend Platz vorhanden ist. Notfalls müssen sie zusammengeklappt werden, damit genug Platz für weitere Gehhilfen oder Kinderwagen anderer Bewohner ist (OLG Hamm, Az.: 15 W 444/00 und LG Hannover, Az.: 20 S 39/05). Wenn diese länger jedoch nicht benutzt werden, müssen sie in die Wohnung gebracht werden.

Download unter:
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Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Mit über 3.900 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von rund 1,6 Milliarden EUR.

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Lärmbelästigung im Mietshaus: welche Geräuschbelästigungen sind zulässig?

Wie kann man sich gegen störende Nachbarn zur Wehr setzen? Ein Interview von Danah El-Ismail mit Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Viele Streitigkeiten zwischen Mietern haben ihren Ursprung in Lärmbelästigung. Dabei herrscht ein erstaunlicher Unterschied in der Wahrnehmung eigener Lärmverursachung im Verhältnis zur Fremdverursachung. Welcher Lärm ist eigentlich gerade noch zulässig? Was kann man gegen störende Nachbarn unternehmen?

El-Ismail: Die Beschwerden über lautstarke Nachbarn sind vielfältig. Sie reichen von lauter Musik, über nächtliches Trampeln, Partys bis hin zu störenden Haustieren. Was darf man denn eigentlich in einer Wohnung?

Bredereck: Zunächst einmal warne ich vor einer solchen Herangehensweise. Nicht alles, was erlaubt ist, sollte man auch ausreizen. Ein einmal verdorbenes Miteinander im Haus ist schwer wieder zu reparieren. Es gab schon Mieter, die ihre Nachbarn im Zuge solcher Auseinandersetzungen umgebracht haben.

El-Ismail: Also lieber mucksmäuschenstill?

Bredereck: So ruhig wie möglich.

El-Ismail: Aber was, wenn sich der Nachbar nicht daran hält?

Bredereck: Auch hier ist Zurückhaltung geboten.

El-Ismail: Und wenn die nicht hilft, wie ist die Rechtslage?

Bredereck: Zunächst einmal sehr unübersichtlich. Ich warne grundsätzlich davor, einzelne Gerichtsurteile zu verallgemeinern. Häufig handelt es sich um Entscheidungen von Amtsgerichten, die wiederum sehr lokal orientiert sind. Grundsatzentscheidungen sind eher die Ausnahme.

El-Ismail: Welche allgemeinen Regeln gelten?

Bredereck: An Sonntagen und Feiertagen muss Ruhe herrschen, ebenso wie in der Nachtzeit zwischen 22 und 6 bzw. 7 Uhr früh. Das ergibt sich bereits aus den Immissionsschutzgesetzen der Länder. Daneben sollte man in seine Hausordnung und in seinen Mietvertrag schauen. Dort finden sich häufig weitergehende Regelungen, die im Zweifel auch verbindlich sind.

El-Ismail: Was heißt denn Ruhe?

Bredereck: Jedenfalls in der Nachtzeit bedeutet dies, dass alle Geräusche in der Wohnung auf Zimmerlautstärke zu begrenzen sind. Sie dürfen also in den umliegenden Wohnungen nicht vernehmbar sein.

El-Ismail: Es gibt doch aber sehr hellhörige Wohnungen. Völlig geräuschloses Wohnen ist hier oft gar nicht möglich.

Bredereck: Das Unvermeidliche ist natürlich immer zulässig. Wenn ich also nachts von der Arbeit komme, darf ich meine Wohnung betreten, auch wenn dies Geräusche verursacht, die in der Wohnung darunter wahrzunehmen sind. Bauliche Fehler bei der Dämmung gehen jedenfalls nicht zulasten der dort wohnenden Mieter.

El-Ismail: Wie sieht es mit Lärm durch Kinder aus? Müssen Eltern hier hart durchgreifen?

Bredereck: Nein. Die Rechtsprechung ist hier sehr großzügig zugunsten der Familien. Kinder dürfen eigentlich alles.

El-Ismail: Anders als Hunde?

Bredereck: Genau. Permanentes Hundebellen muss nicht geduldet werden, auch wenn die Tierhaltung ursprünglich gestattet war. Der Halter muss hier zeitnah Maßnahmen ergreifen, z. B. Hundeschule – und wenn alles nichts hilft: Tierheim.

El-Ismail: Das ist hart.

Bredereck: Ja. Aber es muss auch berücksichtigt werden, dass nicht jeder Hundeliebhaber ist.

El-Ismail: Wie sieht es mit der Musik aus?

Bredereck: Es gelten keine besonderen Regeln. Einzelne Amtsgerichte haben in unterschiedlichen Urteilen unterschiedliche Musizierzeiten für zulässig erachtet. Ich würde denken, eine Stunde klimpern am Tag geht. Alles andere ist problematisch.

El-Ismail: Und wenn ich für meinen Beruf mehrere Stunden lang täglich üben muss?

Bredereck: Dann muss ich entweder meine Nachbarn ins Boot holen oder woanders üben. Für viele Instrumente gibt es mittlerweile auch schalldichte Kabinen.

El-Ismail: Was kann ich unternehmen, wenn mein Nachbar regelmäßig zu laut ist und auch alle Versuche einer einvernehmlichen Regelung gescheitert sind?

Bredereck: Der Instrumentenkasten ist hier umfangreich. In Betracht kommen folgende Ansprüche, bzw. Verfahrensweisen:
Unterlassungsansprüche direkt gegen den störenden Mieter.
Ansprüche gegen den Vermieter auf Abhilfe gegenüber dem anderen Mieter und unter Umständen auch Mietminderung (Vorsicht bei der Geltendmachung).
Anzeigen beim Ordnungsamt.
Rufen der Polizei.

Unbedingt sollte man ein Lärmprotokoll führen, in dem sämtliche Störungen genau bezeichnet sind. Soweit es möglich ist, sollte man auch Zeugen vermerken.

El-Ismail: Welches Vorgehen empfehlen Sie Ihren Mandanten?

Bredereck: Zunächst werden Störer und Vermieter angeschrieben und unter Fristsetzung zur Unterlassung bzw. Abhilfe aufgefordert. Gegenüber dem Vermieter wird die Zahlung der Miete unter Vorbehalt gesetzt. Parallel wird ein umfassendes Lärmtagebuch geführt. Bei fruchtlosem Ablauf der Fristen wird geklagt.

El-Ismail: Also wenn man vorgeht, dann richtig?

Bredereck: Halbherzige Versuche sollten vermieden werden. Entsprechende Anwaltsschreiben sorgen meiner Erfahrung nach in über zwei Drittel der Fälle für zumindest vorübergehende Ruhe. Wenn“s ans Geld geht, werden die Leute dann doch zurückhaltender. In dem überwiegenden Teil der restlichen Fälle hilft ein gerichtlicher Vergleich. Es gibt natürlich auch hoffnungslose Fälle, die nur durch eine Beendigung des Mietverhältnisses erledigt werden können. Das kann dauern, vor allem, wenn der Vermieter untätig bleibt und erst zum Handeln gezwungen werden muss.

El-Ismail: Wie lautet das Fazit?

Bredereck: Nachbarschaftsstreitigkeiten unbedingt vermeiden.

Berlin, den 15.7.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen. Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com. Wir vertreten Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich im Rahmen von Räumungsklagen. Die Vertretung erfolgt bundesweit. Gern helfen wir auch Ihnen. Schildern Sie uns Ihren Fall und wir sagen Ihnen, was wir für Sie tun können.

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Dialognetzwerk – Verbraucher entscheiden über die Kontaktmöglichkeit.

Beim Dialognetzwerk (www.dialognetzwerk.de) können Verbraucher Ihre Anfragen im Bereich der Immobilien einer breiten Masse an Unternehmen vorstellen. Und entscheiden dann später welches dieser Unternehmen Sie kontaktieren darf.

Recklinghausen, 23.11.2011. Ein Haus bauen, eine Wohnung mieten, eine Solaranlage auf das Dach positionieren.

Nur welcher Anbieter ist der Beste für mich? Eine Antwort könnte das Dialognetzwerk Angebot bieten.

Beim Dialognetzwerk (http://www.dialognetzwerk.de) können Verbraucher Ihre Anfragen im Bereich der Immobilien einer breiten Masse an Unternehmen vorstellen. Damit der Verbraucher aber nicht mit Werbung und Angeboten überhäuft wird, wird die Anfrage den Unternehmen unpersonalisiert vorgestellt. Damit das Unternehmen Kontakt zu dem Verbraucher aufnehmen kann und die persönlichen Kontaktdaten des Verbrauchers freigeschaltet werden, muss es sich im ersten Schritt bei dem Verbraucher vorstellen und somit im Grunde richtig bewerben. Nur wenn der Verbraucher mit der Vorstellung und dem Anbieter einverstanden ist, schaltet dieser seine persönlichen Kontaktdaten frei. Somit kann der Verbraucher eigenständig entscheiden, wer Ihm Angebote schicken, beraten und somit in den engeren Kreis kommt.

Unternehmen haben beim Dialognetzwerk (http://www.dialognetzwerk.de) die Möglichkeit Ihre Zielgruppen über Filtereinstellung einzuschränken und zu definieren. Somit bekommen die Unternehmen nur Anfragen von Verbrauchern vorgestellt, die genau Ihrem Portfolio entsprechen. Somit sparen Sie sich die aufwendige Suche nach Neukunden. Ein weiterer Vorteil für die Unternehmen ist, dass die Verbraucher nicht nur über die Zentrale Dialognetzwerk.de angesprochen werden, sondern ebenfalls auch über weitere Medienreichweiten Partner die genau in dem Segment Content und eigene Reichweite anbieten. Durch die Kooperationen mit diesen Webseiten (z.B. www.neubau.de) werden die Verbraucher genau dort abgeholt, wo ein elementares Interesse an den Produkten besteht. Somit sparen sich die Unternehmen die Akquisearbeit und sparen ebenfalls Kosten und Zeit.
Die Active Response ist die Full-Service Agentu­r für den Bereich des Perfor­mance Marketing. Die Active Response unterstützt und führt für seine Kunden die komplette Planung, Durchführung und erfolgsabhängigem Marketing durch.
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