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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs – hilft eine Nachzahlung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gefährdet er den Bestand des Mietverhältnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher Rückstand tatsächlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollständigen Nachzahlung der offenen Beträge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch für eine spätere Nachzahlung auf eine zunächst wirksame fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat darüber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der Höhe des Zahlungsrückstandes die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist – und nicht eine (möglicherweise rechtmäßig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei Mängeln nicht einfach in einer bestimmten Höhe mindern, sondern zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen und ggf. später zurückfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam: Schließlich müssen Mieter beachten, dass auch eine vollständige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose Kündigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmefällen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

13.03.2018

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Rechtzeitig auch noch an Silvester des Folgejahres?

Vermieter müssen Mietern die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis Ende des zwölften Monats, der auf den Abrechnungszeitraum folgt, zukommen lassen. Die Abrechnung für 2016 muss also bis 31. Dezember 2017 beim Mieter sein. Auch eine Abrechnung, die an Silvester erst um 17:34 Uhr im Briefkasten des Mieters landet, ist noch rechtzeitig. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Hamburg.
LG Hamburg, Az. 316 S 77/16

Hintergrundinformation:
Die alljährliche Abrechnung über die Betriebskosten sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die Jahresabrechnung muss fristgemäß beim Mieter eintreffen. Das bedeutet: Bis zum Ende des zwölften Monats nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes. Ist also das Jahr beendet, für das der Vermieter abrechnen will, hat er noch zwölf Monate Zeit, dem Mieter die Abrechnung zukommen zu lassen. Kommt die Abrechnung zu spät, muss der Mieter den Nachzahlungsbetrag nicht bezahlen. Ausnahme: Der Vermieter kann nachweisen, dass die Verspätung nicht seine Schuld ist, sondern dass zum Beispiel ein Versorgungsunternehmen zu spät abgerechnet hat. Hat der Mieter dagegen ein Guthaben, kann er auch nach Ablauf der Frist vom Vermieter die Auszahlung verlangen. Der Fall: Ein Vermieter hatte seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr erst am 31. Dezember um 17:34 Uhr in den Briefkasten eingeworfen. Der Mieter war der Ansicht, dass dies verspätet sei. Denn zu dieser Zeit müsse an Silvester niemand mehr mit derartiger Post rechnen. Daher wollte er auch die geforderte Nachzahlung nicht begleichen. Der Vermieter jedoch war der Meinung, rechtzeitig abgerechnet zu haben – und verklagte ihn. Das Urteil: Das Landgericht Hamburg entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice zugunsten des Vermieters. Das Gesetz besage lediglich, dass die Abrechnung dem Mieter bis zum Ende des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen müsse. Eine Uhrzeit schreibe das Gesetz nicht vor. Silvester sei kein gesetzlicher Feiertag. Der Mieter müsse allerdings die Möglichkeit haben, die Abrechnung noch fristgerecht zur Kenntnis zu nehmen. Da heutzutage die Post nicht mehr ausschließlich morgens, sondern auch noch nachmittags komme, sei es dem Mieter zumutbar, bis 18 Uhr an Silvester in den Briefkasten zu schauen. Der Mieter musste die Nachzahlung leisten. Dieses Jahr gibt es eine Besonderheit: Der 31.12.2017 fällt auf einen Sonntag, an dem keine Postzustellung stattfindet. Der Mieter müsste daher dem Urteil zufolge an diesem Tag auch nicht in den Briefkasten schauen und würde die Abrechnung nicht mehr rechtzeitig erhalten. Vermieter können die Frist allerdings noch einhalten, indem sie die Abrechnung dem Mieter am 31.12. persönlich oder durch einen Boten übergeben – vorzugsweise mit Empfangsbestätigung.
Landgericht Hamburg, Urteil vom 2. Mai 2017, Az. 316 S 77/16

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Garbe Logimac Fonds Nr. 2 verklagt Anleger auf Ratennachzahlung

Die betroffenen Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG Anleger erhalten gelbe Briefe mit Postzustellungsurkunden von den Gerichten. Was tun?

Garbe Logimac Fonds Nr. 2 verklagt Anleger auf Ratennachzahlung

Garbe 2 verklagt Anleger auf Ratennachzahlung – Was tun? – von AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB

Die Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG (Garbe 2) schickt einigen ihrer Anleger neue, vielleicht auch unerwartete, zumindest unangenehme Post. Die betroffenen Anleger erhalten gelbe Briefe mit Postzustellungsurkunden von den Gerichten. Enthalten sind Klagen der Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG, in denen von den Anlegern rückständige Raten aus sog. Sprint-Verträgen geltend gemacht werden.

Klage Ratennachzahlung von Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG

Der Kanzlei AdvoAdvice Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB aus Berlin liegt z.B. eine Klage der Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG vor, in welcher diese vor dem Landgericht von einem Anleger Sprint Raten ab dem Jahr 2011 fordert. Die Beteiligung war im Jahr 2015 durch die betroffenen Anleger wegen Fehlern in der Widerrufsbelehrung widerrufen worden. Mit dem Widerruf wurden die monatlichen Zahlungen an die Anlegegesellschaft eingestellt.

Jetzt sollen die Anleger nachzahlen und zwar ordentlich!

Dies bewertet Rechtsanwalt Dr. Sven Tintemann, Partner bei AdvoAdvice in Berlin, wie folgt: „Die Forderung der Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG ist aus zwei Gründen problematisch. Zum einen ist aus unserer Sicht die Verpflichtung zur Ratenzahlung mit dem Widerruf der Beteiligung im Jahr 2012 entfallen. Die Gesellschaft müsste hier vielmehr auf den Widerrufszeitpunkt abrechnen und ein eventuell noch vorhandenes Restguthaben auszahlen. Zudem dürften die Forderungen der Garbe 2 aus den Jahren 2011 bis 2012 wohl verjährt sein. Auch die Forderungen aus dem Jahr 2013 sind stark verjährungsgefährdet.“

Welche Möglichkeiten bestehen für betroffene Anleger bei Erhalt der Klage?

Anleger, die in der nächsten Zeit eine Klage von der Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG erhalten, sollten nicht ohne weiteres bezahlen, sondern sich Rechtsrat beim Experten spezialisiert auf Bank- und Kapitalrecht einholen.

Dr. Tintemann vertritt seit mehreren Jahren Anlegerinnen und Anleger der Garbe 2 bei Fragen um den Widerruf der Beteiligung, Prospektfehler und Beratungsfehler. Er ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Berlin.

Eine Erstberatung oder Vertretung in einem Prozess wird oft von der Rechtsschutzversicherung der Betroffenen übernommen.

Gerne stehen die Experten der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB telefonisch unter 030 921 000 40 oder unter info@advoadvice.de zur Verfügung. Einen Fragebogen für geschädigte Kapitalanleger finden betroffene Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG unter www.advoAdvice.de Download Formulare.

Die Rechtsanwälte haben sich auf die folgenden Rechtsgebiete spezialisiert:
-Bankrecht
-Datenschutzrecht
-Insolvenzrecht
-Internetrecht
-Kapitalmarktrecht
-Privates Baurecht
-Prospektrecht / Beratung bei Prospekterstellung
-Schufa-Recht
-Steuersparmodelle
-Anwalts- und Notarhaftung
-Unternehmensberatung
-Versicherungsrecht
-Wohnungseigentumsrecht (Schwerpunkt Schrottimmobilien)
-Zivilrecht mit Schwerpunkt Verbraucherschutz
ADVOADVICE – kompetente Beratung von erfahrenen Rechtsanwälten. Von einem Rechtsanwalt erwarten die Mandanten vor allem zwei Dinge: faire Beratung und kompetente Experten. Die Rechtsanwälte der Kanzlei sind in zahlreichen Online- und Printmedien in Erscheinung getreten. Weitere Informationen unter http://www.advoadvice.de

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ciaoLV: ERGO verrechnet sich auch bei der Korrektur

ciaoLV:  ERGO verrechnet sich auch bei der Korrektur

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In rund 350.000 Fällen hatte der Lebensversicherer ERGO die Auszahlung von Lebens- und Rentenversicherungen falsch berechnet. Die Versicherung versprach ihren Kunden jeden Fehler zu lösen, was auch in den meisten Fällen passierte. Aber leider wohl nicht in allen.

Denn jetzt droht neues Ungemach, weil man sich offensichtlich nicht immer blind darauf verlassen kann, dass die Nachzahlungen auch korrekt sind. Das Magazin „Finanztest“ berichtet von einem solchen Fall. Danach hatte Ergo einem Kunden im vergangenen Jahr mitgeteilt, dass man ihm 2009 wegen eines Berechnungsfehlers zu wenig ausgezahlt habe. Gut 1100 Euro wurden deshalb nachgezahlt.

Der Kunde beharrte darauf, dass Ergo ihm die Berechnung der Auszahlung erläutern solle. Doch so tiefen Einblick in die Geschäftspolitik wollte das Unternehmen nicht gewähren – der Kunde blieb aber hartnäckig und beschwerte sich bei der Finanzaufsicht Bafin.

Und siehe da: Die Nachzahlung war tatsächlich falsch berechnet worden, der Kunde bekam deshalb im Mai 2016 nochmals knapp 700 Euro nachgezahlt. Laut Finanztest hatte der Versicherer einen „Schlussüberschussanteil“ nicht berücksichtigt.

Die ciaoLV GmbH versteht sich als bundesweite Plattform für die Überprüfung und Rück-abwicklung von Lebens-und Rentenversicherungen.

Das Team der ciaolv.de arbeitet hierzu mit einer ganzen Reihe von spezialisierten Rechtsanwälten und Rückabwicklungsfirmen zusammen.

Versicherungskunden, die zwischen den Jahren 1994 bis 2007 eine Lebens- oder Rentenversicherung abgeschlossen haben und nicht ordnungsgemäß über Widerspruchs-, Rücktritts- und Widerrufsrecht aufgeklärt wurden, haben ein Anrecht auf Rückerstattung aller geleisteten Prämien zuzüglich einer angemessenen Nutzungsentschädigung. Dies gilt für laufende, bereits gekündigte und auch bereits ausgelaufene Verträge. Rechtsdienstleistung wird nicht angeboten.

Auf www.ciaolv.de wird betroffenen Kunden die Möglichkeit geboten, Ihre Verträge überprüfen zu lassen. Innerhalb von 72 Stunden erhalten Kunden dann eine entsprechende Erstauskunft.

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Stefan Heinze

Auf der Vogelsburg 37

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Telefon: +49 (0) 800 / 242658-0 (ciaoLV-0)

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Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlung – Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung?

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlung

Zum Jahresende bekommen viele Mieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Da die Betriebskosten regelmäßig steigen, enthalten die Abrechnungen oft Nachforderungen. Gleichzeitig erhöht der Vermieter regelmäßig auch die monatlichen Vorauszahlungen. Mieter, die die Nachforderung nicht akzeptieren wollen, müssen innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist von 2-4 Wochen die Einwände dem Vermieter mitteilen. Wirksam können Einwände noch innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung erhoben werden, allerdings muss der Mieter schon nach Ablauf der Prüfungsfrist befürchten, dass der Vermieter Klage auf Zahlung erhebt. Die Frage ist regelmäßig, ob der Mieter darüber hinaus auch noch eine Kündigung wegen Zahlungsrückstandes befürchten muss.

Kündigung wegen Nichtleistung des Nachzahlungsbetrages nur in Ausnahmefällen wirksam

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die Formulierung der Vorschrift deutet der überwiegenden Ansicht der Experten nach darauf hin, dass hier nur die regelmäßigen Mietzahlungen, also die Nettomiete und die Vorauszahlung auf die Betriebskosten und eventuelle Mehrwertsteuer oder sonstige regelmäßige Zahlungen, gemeint sind.

Klargestellt hat der Bundesgerichtshof, dass jedenfalls die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung erhöhten Vorauszahlungen mit in die Berechnung eines kündigungsrelevanten Zahlungsrückstandes einbezogen werden. Der Vermieter muss nicht zunächst auf die Zahlung der erhöhten Betriebskosten klagen (BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11 -, juris).

Teilweise wird aus diesem Urteil darauf geschlossen, dass auch die Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen mit in die Berechnung des kündigungsrelevanten Zahlungsrückstandes einfließen können. Der Inhalt des Urteils gibt dies nicht her.
Dazu eine ältere Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz: Nachforderungen aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung sind nicht Mietzins im Sinne des § 554 BGB (Vorläufer von § 543 BGB). Gerät der Mieter mit der Zahlung dieser Entgelte in Verzug, ist der Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung befugt (OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 26. Juli 1984 – 4 W-RE 386/84 -, juris).

So auch das Landgericht Köln: Zahlungsverzug des Mieters mit einer sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebenden (erheblichen) Betriebskostennachzahlung rechtfertigt keine Mietvertragskündigung nach BGB § 554. Diese Vorschrift findet ausschließlich Anwendung auf laufende, vom Mieter periodisch wiederkehrend geschuldete Zahlung wie Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen; nicht erfaßt sich sämtliche einmaligen Zahlungspflichten (LG Köln, Urteil vom 11. Februar 1994 – 6 S 211/93 -, juris).
Und auch das Landgericht Hamburg: Der Begriff des „Mietzinses“ in BGB § 554 Abs 1 ist eng auszulegen. Zum Mietzins iS dieser Vorschrift zählen grundsätzlich nur die laufenden monatlichen Zahlungen einschließlich der Zahlungen für Nebenkosten (LG Hamburg, Urteil vom 04. September 1992 – 311 S 116/92 -, juris).

Es gibt allerdings auch Gerichte, die eine Kündigung nicht völlig ausschließen, so zum Beispiel das OLG München (für Pachtverhältnis):
Abzüge von einer Pachtnebenkostennachzahlung bilden einen Grund zu einer fristlosen Kündigung nach BGB § 554a nur dann, wenn zur Nichtzahlung besondere Umstände hinzutreten, die die Fortsetzung des Pachtverhältnisses für den Verpächter unzumutbar machen … Anders als bei laufenden Mietzahlungen, sind an die Nichtzahlung einer Nebenkostenabrechnung als Kündigungsgrund strenge Voraussetzungen zu stellen. Dem Pächter ist es grundsätzlich unbenommen, die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung zu bestreiten und hiervon Abzüge zu machen. Eventuelle Streitigkeiten hieraus sind grundsätzlich in einem Prozeß über die Berechtigung der Nebenkostennachforderung auszutragen. Nur wenn darüber hinausgehende Umstände vorliegen würden, die gerade die Nichtzahlung eines Teilbetrags der Nebenkostenabrechnung als schwere, für den Verpächter unzumutbare Vertragsverletzung erscheinen lassen würden, könnte hierdurch eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB gerechtfertigt sein (OLG München, Urteil vom 28. Februar 2001 – 3 U 5169/00 -, juris) (OLG München, Urteil vom 28. Februar 2001 – 3 U 5169/00 -, juris).

Das Oberlandesgericht München hat denn der Entscheidung aber offen gelassen, welche wichtigen Gründe dies konkret sein können. Es hat im Übrigen angedeutet, dass die Rückstände bei der Nachzahlung mindestens so hoch sein müssten, wie der für eine fristlose Kündigung notwendige rückständigen Mietzins.

Fazit: Kündigung wegen der Nichtzahlung der Nachforderung wohl nur in Extremfällen wirksam, Risiko aber nicht unbeachtlich.

Jedenfalls dann, wenn der Mieter berechtigte Einwände gegen die Nachforderung hat bzw. Einwände die nicht von vornherein unhaltbar erscheinen, ist eine erfolgreiche Kündigung wenig wahrscheinlich.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Unter Berücksichtigung der derzeitigen Rechtsprechung scheint die Erfolgsaussicht einer auf die Nichtzahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung gestützten Kündigung gering.

Fachanwaltstipp Mieter:

Auch wenn der Vermieter wenig Aussichten hat, eine solche Kündigung wirksam durchzubringen. Ein Restrisiko bleibt, so dass die Kündigung gerade dann, wenn sie für den Mieter sehr nachteilig wäre (etwa weil es sich um eine sehr günstige Wohnung handelt oder im Bereich Gewerberaummietrecht viele Investitionen getätigt wurden), eine erhebliche Drohkulisse aufbauen kann. Jedenfalls in solchen Fällen sollte die Betriebskostenabrechnung zeitnah nach Zugang, möglichst innerhalb einer Woche substantiiert und detailliert angegriffen und Einsicht in die Belege verlangt werden. Dadurch wird auch das Restrisiko extrem minimiert.

5.12.2014

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Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Wirkungen der Nachzahlung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2014 – 65 S 366/13 -, juris).

Die vollständige Nachzahlung der Mietrückstände bewirkt nur eine Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, nicht automatisch auch einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung.

Die Ausgangslage:

Wird einem Mieter wegen Zahlungsrückstands fristlos gekündigt, kann er die Wirkung der fristlosen Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses) dadurch beseitigen, dass er innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage alle Mietrückstände vollständig ausgleicht.

Gesetzliche Grundlage:

§ 569 BGB: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Zahlung heilt nur die fristlose, nicht automatisch auch eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heilt eine solche Zahlung nur die Wirkung der fristlosen Kündigung. Hat der Vermieter hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt, ist im Einzelnen zu prüfen, ob auch diese ordentliche Kündigung durch die Zahlung unwirksam geworden ist. Diese Auslegung entspricht zwar dem Wortlaut des Gesetzes, vereitelt aber den eigentlichen Zweck des § 569 BGB, dem Mieter die Wohnung zu erhalten. Der BGH sieht als Schlupfloch für den Mieter nur vor, dass jeweils zu prüfen ist, ob ein Festhalten des Vermieters auch an der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung gemäß § 242 BGB treuwidrig ist. Dies wäre der Fall, wenn die verspätete Zahlung an den Vermieter nicht verschuldet worden wäre bzw. durch besonders gravierende und einmalige Umstände begründet war.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Das Landgericht Berlin hat im entschiedenen Fall den Mieter zur Räumung verurteilt, obwohl der Mieter fristgerecht den Zahlungsrückstand ausgeglichen hat.
Das Landgericht Berlin: Die Heilung der Wirkungen der zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten bewirkt nicht zugleich die Heilung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung. Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist nicht treuwidrig im Sinne von § 242 BGB, wenn der Mieter auch früher bereits mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte (LG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2014 – 65 S 366/13 -, juris).

Kritik:

Die Rechtsprechung ist zwar im Einklang mit dem Bundesgerichtshof, das macht sie in diesem Falle aber nicht richtig. Auch der Bundesgerichtshof haftet zu sehr am Wortlaut der Entscheidung und lässt den Sinn und Zweck der Regelung außer Betracht. Sinn und Zweck ist es nicht, dem Mieter die Wohnung einige Monate länger zu sichern. Sinn und Zweck war es, den Mieter vor der Wohnungslosigkeit wegen eines einmaligen Versäumnisses zu bewahren. Das ist auch immer noch sinnvoll, weil anders herum kleinste Fehler/Nachlässigkeiten/Probleme zu einer Wohnungslosigkeit führen können. Der Gesetzgeber hat das Problem zwar erkannt, tut sich aber wie häufig im Mietrecht schwer mit der Umsetzung.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Nutzen Sie Ihre Möglichkeiten, ich gehe davon aus, dass der Gesetzgeber die entstandene Gesetzeslücke irgendwann schließen wird. Unabhängig davon sollten Sie immer grundsätzlich „fristlos, hilfsweise ordentlich“ kündigen. Regelmäßig werden an eine fristlose Kündigung höhere Anforderungen gestellt, weshalb man gelegentlich durch eine hilfsweise erklärte Kündigung einen Räumungsrechtsstreit retten kann.

Fachanwaltstipp Mieter:

Die Gerichte sind in diesem Bereich sehr streng. Zahlungsrückstände sind daher unbedingt zu vermeiden. Sollten Zahlungsrückstände einmal entstanden sein, sollte man diese unverzüglich ausgleichen. Mietern hilft es nichts, wenn Sie sich darauf berufen, dass sie kurzfristig nicht in der Lage waren zu zahlen. Geld muss man immer haben. Nur wenn eine Zahlung einmalig und aus Versehen unterbleibt, könnte sich eine andere Bewertung ergeben. Ich hatte zum Beispiel mal den Fall, dass ein Mandant versehentlich einen Dauerauftrag befristet hatte und dann die Beendigung der automatischen Abbuchung nicht bemerkte. In einem solchen Fall wäre wohl auch nach den strengen Maßstäben der Gerichte ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung treuwidrig, wenn man sofort ausgleicht. Unverzeihlich ist es aber (kurzfristig) kein Geld zu haben.

17.10.2014

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Mit der Hochzeit ändert sich die Steuerklasse

Die Lohi – Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. – informiert

München. Der Wonnemonat Mai ist für viele Paare der Wunschtermin für eine Eheschließung. Nicht zuletzt wohl, weil die Natur mit ihrer Blütenpracht den perfekten Rahmen für schöne Hochzeitsfotos und rauschende -feiern bietet. Mit ihrer Hochzeit untermauern die Ehepartner aber nicht nur ihre gegenseitige Liebe, sie übernehmen auch (finanzielle) Verantwortung füreinander. Zudem hat eine Eheschließung immer auch steuerliche Auswirkungen. Ihre Kosten lassen sich zwar nicht als Sonderausgaben absetzen, doch „mit dem neuen Familienstand verändert sich automatisch die Steuerklasse der Frischvermählten“, erläutert Robert Dottl, Vorstandsvorsitzender der Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e.V.): „Und das bereits ab dem Tag der standesamtlichen Hochzeit.“

Sobald das Einwohnermeldeamt die Finanzverwaltung über eine Heirat informiert hat, werden beide berufstätige Ehepartner bis auf Weiteres in die Steuerklasse IV eingruppiert. „Die Klassifizierung nach Steuerklasse IV/IV ist letztlich nur dann sinnvoll, wenn beide Partner annähernd das Gleiche verdienen“, so der Steuerexperte. Hat ein Partner deutlich mehr Einkommen als der andere, kann die Steuerklassenkombination III/V die bessere Alternative sein. Ist nur ein Ehepartner berufstätig, wird dieser automatisch in die Steuerklasse III eingestuft.

Steuerklassenwahl hat Auswirkungen auf die Liquidität

Letztlich zahlen Paare – wie auch immer klassifiziert – unterm Strich die gleiche Einkommensteuer. „Die Wahl der Steuerklasse hat aber nicht unerhebliche Auswirkungen auf die Liquidität der (einzelnen) Ehepartner unterm Jahr beziehungsweise auf eventuelle Nachzahlungen oder Erstattungen“, so Robert Dottl von der Lohi. Spült die Kombination III/V während des Jahres insgesamt mehr gemeinsames Netto auf die Gehaltszettel, so sind hier doch bei der Einkommensteuererklärung später geringere Erstattungen oder gar Nachzahlungen zu erwarten. „Dagegen winken Paaren mit der Steuerklassen-Kombination IV/IV meist nur Erstattungen, sie haben dafür jedoch während des Jahres weniger Geld im Geldbeutel“, erläutert Robert Dottl.

Um die Steuerlast gerechter zu verteilen und hohe Steuererstattungen oder Nachzahlungen zu vermeiden, wurde 2010 von den Finanzverwaltungen das sogenannte „Faktorverfahren“ eingeführt. Als Berechnungsgrundlage dient hier die Steuerklassenkombination IV/IV. Die steuermindernde Wirkung des Ehegattensplittings wird mittels des Faktors aber sofort und nicht erst nachträglich berücksichtigt. Ebenso wie die jedem Ehepartner persönlich zustehenden, wiederkehrenden Steuerentlastungen wie z.B. der Arbeitnehmerpauschbetrag.

Wer vom Faktorverfahren oder der Steuerklassenkombination III/V profitieren will, muss den Wechsel gemeinsam mit dem Ehegatten beim Wohnsitz-Finanzamt beantragen. Hierfür liegen amtliche Antragsformulare vor. Der Antrag kann direkt nach der Eheschließung gestellt werden. „Ein Steuerklassenwechsel ist aber auch später noch möglich“, erklärt Robert Dottl. Sind beide Ehegatten Arbeitnehmer, ist pro Jahr nur ein Steuerklassenwechsel erlaubt. Bis zum 30. November können Steuerzahler die Steuerklassenänderung noch mit Wirkung für das laufende Jahr beantragen.

Mehr Infos zum Thema unter www.lohi.de .

Lohi – Lohnsteuerhilfe Bayern e.V.
Die Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in mehr als 350 Beratungsstellen im gesamten Bundesgebiet aktiv. Mit mehr als 550.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Im Rahmen einer Mitgliedschaft nach § 4 Nr. 11 StBerG zeigen wir Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.

Lohi – Lohnsteuerhilfe Bayern e.V.

Die Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in mehr als 350 Beratungsstellen im gesamten Bundesgebiet aktiv. Mit mehr als 550.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Im Rahmen einer Mitgliedschaft nach § 4 Nr. 11 StBerG zeigen wir Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.

Lohi – Lohnsteuerhilfe Bayern e.V.
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Die D.A.S. informiert: Urteile in Kürze – Zivilrecht

Cannabisplantage ohne Stromzähler: 50.000 Euro Nachzahlung

Wer seinen Stromzähler derart manipuliert, dass er unbegrenzt Strom ohne Berechnung abzapfen kann, muss bei einer Entdeckung nachzahlen. Wie das OLG Hamm nach Mitteilung der D.A.S. betonte, darf der Stromanbieter den Verbrauch schätzen. Für die aufwändige Technik einer illegalen Cannabisplantage wurden für drei Jahre mehr als 50.000 Euro veranschlagt.
OLG Hamm, Az. 19 U 69/11

Hintergrundinformation:
Immer wieder ist in Meldungen von Stromdieben die Rede, die anderer Leute Leitungen anzapfen, um so kostenlos an die begehrte Energie für den heimischen Kühlschrank oder Fernseher zu kommen. Dabei geht es rechtlich gesehen um einen Diebstahl – laut § 248c Strafgesetzbuch „Entziehung elektrischer Energie“ – und der Geschädigte kann Schadenersatz wegen einer unerlaubten Handlung geltend machen. Anders liegt der Fall jedoch, wenn jemand einen ordnungsgemäßen Vertrag mit dem Stromversorger abschließt – und dann seinen Zähler manipuliert. Der Fall: Ein Mann hatte im Jahr 2007 eine Wohnung gemietet, die er nur für einen einzigen Zweck benötigte: Er richtete dort eine Cannabisplantage ein. Die wertvollen Pflanzen aber brauchten angenehmes Klima und spezielle Beleuchtung. Dafür war Strom vonnöten – vermutlich zu viel, um eine normale Wohnnutzung vortäuschen zu können. Der Mann manipulierte den Stromzähler. 2009 flog das florierende Unternehmen dann auf – die Polizei stand vor der Tür. Und beschlagnahmte nicht nur die illegalen Pflanzen, sondern legte auch eine Liste der stromverbrauchenden Geräte an. Der Stromanbieter schickte dem Mieter daraufhin eine Rechnung in Höhe von rund 50.000 Euro. Das Urteil: Im Streit um die Stromrechnung stellte sich das Oberlandesgericht Hamm nach Angaben der D.A.S. Rechtsschutzversicherung auf die Seite des Stromanbieters. Laut Stromgrundversorgungsverordnung (StromGVV) sei der Stromanbieter berechtigt gewesen, den Verbrauch zu schätzen. Der Kunde könne dann nachweisen, dass er tatsächlich weniger Strom verbraucht habe. Dies sei ihm hier nicht gelungen. Für die Schätzung des Stromanbieters sprächen die Geräteliste der Polizei und ein Sachverständigengutachten. Auch nicht gemessener Strom gelte als im Rahmen des Stromlieferungsvertrages gekauft.
Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 07.12.2012, Az. 19 U 69/11

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Pressemitteilungen

LV-Doktor betreibt 23 Verfahren vor dem Bundesgerichtshof

Mittlerweile ist LV-Doktor (www.lv-doktor.de) mit 23 Verfahren bei dem obersten deutschen Gericht, dem Bundesgerichtshof (BGH) anhängig. Dabei geht es um die grundsätzliche Klärung, ob alle seit 1994 nach dem Policenmodell abgeschlossene Lebensversicherungsverträge europarechtswidrig und damit rückabwicklungsfähig sind – Verbraucher würden dann eine milliardenschwere Nachzahlung erhalten.

Zug/Halle (Saale). 09.01.2012. Mit insgesamt 23 Verfahren ist LV-Doktor (www.lv-doktor.de), ein Projekt der proConcept AG (www.proconcept.ag), derzeit bei dem Bundesgerichtshof anhängig. Damit wird die Brisanz der Klärung der Rechtsfrage deutlich: immer mehr Richter der ersten zwei gerichtlichen Instanzen winken die LV-Doktor-Verfahren an den Bundesgerichtshof (BGH) durch, damit dort abschließend die Frage der Europarechtswidrigkeit bei Lebensversicherungsverträgen geklärt werden kann oder die BGH-Richter die LV-Doktor-Verfahren an den Europäischen Gerichtshof weiterleiten.

Lebensversicherungsverträge

Jens Heidenreich, Direktor der proConcept AG und Projektleiter von LV-Doktor, erklärt die Vorgehensweise: „Wir klagen im Rahmen unseres Projektes LV-Doktor, um die Ansprüche von mehr als 80.000 Kunden durchzusetzen. Dazu führen wir derzeit mehr als 550 Musterverfahren sowie zwölf Sammelklagen, die die Ansprüche von mehreren hundert Verbrauchern vereinen. Sobald wir ein höchstrichterliches Urteil haben, können wir für all unsere anderen Kunden ebenfalls die Ansprüche geltend machen, da die Versicherer meist ähnliche oder sogar gleiche Versicherungsbedingungen verwendet haben.“ Nach Schätzungen des LV-Doktor-Teams sind bis zu 40 Prozent aller Lebens- und Rentenversicherungsverträge rückabwicklungsfähig, das entspricht laut Heidenreich einem Volumen von 290 Milliarden Euro.

Vertragsbedingungen der Lebensversicherungsverträge

LV-Doktor führt unter anderem an, dass Verbraucher keine Möglichkeit hatten, verschiedene Lebensversicherungsverträge vor Vertragsschluss miteinander zu vergleichen, um das für sie beste Angebot herauszufinden. Denn bei den Policenmodellen erfuhr der Verbraucher die genauen Konditionen erst nach Vertragsschluss, doch das ist nach Meinung von LV-Doktor und vielen anderen Experten eindeutig zu spät. Laut Jens Heidenreich erklärt sich so auch die Tatsache, dass fast drei Viertel aller Lebensversicherungsverträge vorzeitig gekündigt werden.
Über LV-Doktor

Die im Projekt LV-Doktor (www.lv-doktor.de) organisierte Anspruchsgemeinschaft hat sich zum Ziel gesetzt, alle Beiträge plus Zinsen aus ehemaligen Lebens- und Rentenversicherungsverträgen von den Gesellschaften erstattet zu bekommen. Dazu werden die Ansprüche einer Vielzahl von ehemaligen Versicherungskunden aus gekündigten Lebens- und Rentenversicherungsverträgen, effektiv gebündelt und dann für alle Betroffenen gemeinschaftlich geltend gemacht. Für den einzelnen Verbraucher bedeutet dies eine schlagkräftige Wahrnehmung seiner Interessen.

LV-Doktor übernimmt dabei sämtliche Kosten des Rechtsstreits und trägt das komplette Prozesskostenrisiko. Das Ziel von LV-Doktor ist es, möglichst alle Beiträge von den Gesellschaften erstattet zu bekommen.

Über die proConcept AG

Die proConcept AG (www.proconcept.ag) ist eine internationale Prozessfinanzierungsgesellschaft, die sich auf die Durchsetzung des kollektiven Rechtsschutzes von Verbraucherinteressen spezialisiert hat. Die proConcept AG übernimmt ausschließlich die Finanzierung und Durchsetzung von Ansprüchen aus sogenannten Streuschäden und vertritt als Prozessfinanzierer die Interessen von bereits mehr als 80.000 Menschen. Diese setzt die proConcept AG in Einzel- oder Sammelverfahren gemeinsam mit auf die jeweiligen Rechtsgebiete spezialisierten Rechtsanwaltskanzleien durch – ohne finanzielle Risiken für den einzelnen Verbraucher.

Der Verbraucher muss sich lediglich rechtsverbindlich dem jeweiligen Projekt anschließen und abwarten, bis die Musterverfahren der jeweiligen Anspruchsgemeinschaft abgeschlossen sind und bekommt dann das Geld, welches ihm noch zusteht. TÜV-geprüft: Die proConcept GmbH, Dienstleister der proConcept AG, ist zertifiziert nach ISO 9001:2008.
proConcept AG
Jens Heidenreich
General-Guisan-Strasse 6
CH6303 Zug
medien@proconcept.ag
0345 47224 2030
http://www.proconcept.ag

Pressemitteilungen

LV-Doktor begrüßt verbraucherfreundliches Urteil

Grund zur Freude für Millionen Lebensversicherungskunden: Allianz verliert Prozess um Vertragsklauseln zu Rückkaufswerten und Stornoabzügen. Es droht eine milliardenschwere Nachzahlungslawine. LV-Doktor (www.lv-doktor.de) klagt in mehr als 500 Verfahren für geschädigte Verbraucher.

Zug/Halle (Saale). 30.08.2011. Die Richter des Oberlandesgerichtes (OLG) Stuttgart erklärten Vertragsbedingungen der Allianz bezüglich der Lebensversicherungsverträge, die zwischen 2001 und 2007 bei der Allianz abgeschlossen wurden, für unwirksam. Konkret ging es dabei um Regeln zur Berechnung von Stornokosten und um intransparente Klauseln zu Rückkaufswerten sowie zur Beitragsfreistellung. Eine Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ließen die Richter nicht zu, doch die Allianz will eine Nichtzulassungsklage einreichen.

Gelebte Intransparenz

Die Verbraucherzentrale Hamburg geht von Nachzahlungsansprüchen in Höhe von zwei Milliarden Euro aus. Rund vier Millionen Verbraucher sind betroffen und hätten einen Anspruch von mindestens 500 Euro pro Vertrag. Sollte das Stuttgarter Urteil bestehen bleiben, will die Allianz die Betroffenen, wie bei den Versicherungsunternehmen allgemein üblich, nicht darüber informieren. Die Financial Times (FTD) zitiert dazu einen Allianz-Sprecher: „Die Kunden müssen selbst Ansprüche stellen.“ So hätte die Allianz auch bisher derartige Fälle behandelt.

Hoffnung auf Verjährung?

Jens Heidenreich, Chef des LV-Doktor-Teams, kann darüber nur den Kopf schütteln: „Bis die Kunden von dem Urteil erfahren, können schon viele Ansprüche verjährt sein – doch darauf hofft die Allianz wohl auch, allein um Kosten zu sparen. Wir werden mit unseren Möglichkeiten alles tun, um die betroffenen Verbraucher zu aktivieren und der Versicherungswirtschaft zu zeigen, dass die Zeiten der dummen und unmündigen Verbraucher vorbei sind und diese sich nicht mehr alles gefallen lassen.“

LV-Doktor klagt hundertfach

LV-Doktor (www.lv-doktor.de) hat mittlerweile langjährige Erfahrungen mit dem Verhalten der Assekuranzen. Diese Taktik ist für Heidenreich zwar nicht kundenfreundlich aber auch nicht weiter überraschend. Er kämpft mit dem LV-Doktor-Team für mehr als 70.000 Menschen, die alle mit den Abrechnungen ihrer Lebens- und Rentenversicherungen nicht zufrieden sind. Aktuell ist die LV-Doktor-Anspruchsgemeinschaft mit mehr als 500 Verfahren bei deutschen Gerichten anhängig. Davon sind zehn Verfahren vor dem Bundesgerichtshof und vier Sammelklagen vereinigen die Ansprüche gleich mehrerer Geschädigter.
Über LV-Doktor

Die im Projekt LV-Doktor (www.lv-doktor.de) organisierte Anspruchsgemeinschaft hat sich zum Ziel gesetzt, alle Beiträge plus Zinsen aus ehemaligen Lebens- und Rentenversicherungsverträgen von den Gesellschaften erstattet zu bekommen. Dazu werden die Ansprüche einer Vielzahl von ehemaligen Versicherungskunden aus gekündigten Lebens- und Rentenversicherungsverträgen, effektiv gebündelt und dann für alle Betroffenen gemeinschaftlich geltend gemacht. Für den einzelnen Verbraucher bedeutet dies eine schlagkräftige Wahrnehmung seiner Interessen.

LV-Doktor übernimmt dabei sämtliche Kosten des Rechtsstreits und trägt das komplette Prozesskostenrisiko. Das Ziel von LV-Doktor ist es, möglichst alle Beiträge von den Gesellschaften erstattet zu bekommen.

Über die proConcept AG

Die proConcept AG (www.proconcept.ag) ist eine internationale Prozessfinanzierungsgesellschaft, die sich auf die Durchsetzung des kollektiven Rechtsschutzes von Verbraucherinteressen spezialisiert hat. Die proConcept AG übernimmt ausschließlich die Finanzierung und Durchsetzung von Ansprüchen aus sogenannten Streuschäden und vertritt als Prozessfinanzierer die Interessen von bereits mehr als 80.000 Menschen. Diese setzt die proConcept AG in Einzel- oder Sammelverfahren gemeinsam mit auf die jeweiligen Rechtsgebiete spezialisierten Rechtsanwaltskanzleien durch – ohne finanzielle Risiken für den einzelnen Verbraucher.

Der Verbraucher muss sich lediglich rechtsverbindlich dem jeweiligen Projekt anschließen und abwarten, bis die Musterverfahren der jeweiligen Anspruchsgemeinschaft abgeschlossen sind und bekommt dann das Geld, welches ihm noch zusteht. TÜV-geprüft: Die proConcept GmbH, Dienstleister der proConcept AG, ist zertifiziert nach ISO 9001:2008.
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