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Spurensuche: Immobilien – Bauwerke – Geschichten lesen

Auf Spurensuche: Jede Immobilie erzählt ihre Geschichte oder wie die Geschichte der Immobilie verstehen? Zwischenruf von Eric Mozanowski, Immobilienexperte und Autor („Investieren in Denkmale“) aus Stuttgart

Spurensuche: Immobilien - Bauwerke - Geschichten lesen

Spurensuche: Immobilien – Bauwerke – Geschichten lesen

„Großstädter kommen täglich an unterschiedlichen Gebäuden vorüber. In Metropolen und Großstädten wie auf dem Land sind Bauwerke andersartig oder einzigartig. Was macht sie anders? Wann wurden sie erbaut und warum? Welche Geschichten haben die Immobilien und Bauten? Diese Fragen stellen sich aufmerksame Beobachter“, betont Eric Mozanowski.

Wissenswert ist, dass die Architektur und Baukunst eine eigene Sprache haben. Das Lesen von Gebäuden ist wie das Lesen in jeder Sprache. Die Sprache der Gebäude ergibt sich aus Epochen, Zeiten und Beweggründen, erläutert Eric Mozanowski.

Drei Hauptaspekte kennzeichnen die Grammatik der Architektursprache:

1.Stile der jeweiligen Epoche
2.Bauwerkstypen
3.Baumaterialien

Diese drei Hauptaspekte beeinflussen das Aussehen eines Gebäudes, weswegen jeder Aspekt zu Lesen des Gebäudes wichtig ist. Diese Grammatik ist geprägt durch architektonische Vokabulare der Bauwerksteile, z.B. Säulen, Feuerstellen, Dächer, Treppen, Fenster, Türen und Ornamente sind Bestandteile. Ein Gebäude zu lesen bedeutet diese Begriffe zu sehen und zu verstehen.

Auf Spurensuche

Das Verstehen von Bauwerken erinnert an Detektivarbeit, schmunzelt Eric Mozanowski. Spurensuche zur Identifizierung. Aussagekräftige Spuren sind z.B. modifizierte Fenster, die Verwendung anderer Baumaterialien oder Fragmente älterer Gebäude, die einen Umbau überdauert haben. Die Spuren sind subtiler, z.B. unscheinbare Details oder eigenartige Unregelmäßigkeiten, die einen nach dem Warum fragen lassen. Jede Bauform ist anders. Grundlegende Spuren sind z.B. Dachüberreste oder umgebaute Fenster, erläutert Eric Mozanowski.

Bei Dachüberresten werden an den Gebäuden, an denen Umbauten stattgefunden haben, Spuren hinterlassen. Beispiele finden sich bei abgeflachten Dächern, die alte Dachkante ist erkennbar. Der überspringende Überrest einer Mauer ist die Spur eines heute verschwundenen Baus. Oder umgebaute Fenster. Merkmale der verschiedenen Stilrichtungen richtig erkennen, bedeutet die Entwicklung eines Bauwerks leichter zu verstehen. Wenn zum Beispiel ein großes Fenster aus dem 15. Jahrhundert, erkennbar an dem Maßwerk, in zwei Öffnungen aus dem 12. Jahrhundert eingesetzt wurde. Diese Spuren lasen sich bei kirchlichen Bauten im Laufe der Jahrhunderte nachvollziehen.

Spurensuche: Unregelmäßigkeiten – Grundriss – Bauweisen

Ungewöhnliche oder unregelmäßige Merkmale deuten auf Umbauten eines Bauwerks hin. Bei der Kathedrale von Canterbury z.B. verrät der Grundriss der Ostanlage, dass ein älterer Bau zum Teil abgerissen war, als die neue Ostanlage der Kathedrale zwischen 1175 und ca. 1183 erbaut wurde, erläutert Eric Mozanowski.

Die Funktion eines Gebäudes beeinflusst sein Erscheinungsbild. Viele Bauwerkstypen haben eindeutige Merkmale, wie einen Kirchturm oder Schaufenster. Diese Merkmale haben sowohl einen praktischen und einen dekorativen Zweck. In einem Kirchturm läuten Glocken zum Gebet. Wer die Geschichte der Gebäude liest, braucht Schlüsselmerkmale, um die verschiedenen Gebäudetypen voneinander zu unterscheiden. Merkmale eines Typs wurden als dekoratives Element verwendet, um beispielsweise zwei Bauweisen miteinander zu verbinden. Ein markantes Beispiel ist der Turm von St. Pancras (erbaut 1819-22) in London. Das Gebäude weist dich klar als Kirche aus, obwohl es eine Tempelfassade als Schmuck hat, erläutert Eric Mozanowski.

Fazit: Gebäude weisen Schlüsselelemente auf. Zu lesen ist der architektonische Stil – Preisgebens durch Rückschlüsse auf Erbauer, Nutzung und Geschichte.

Viele Bauwerkstypen haben besondere Merkmale, die von anderen unterscheiden, z.B. das Minarett einer Moschee, der breite Eingang eines Lagerhauses oder die riesigen Fenster von Geschäften.

Eric Mozanowski, Chief Operating Officer (COO), baute in den letzten 30 Jahren verschiedene Immobilienunternehmen auf. Dabei konzentrierte er sich auf die Projektentwicklung und Sanierung von Bestands- und Denkmalschutzobjekten und deren anschließende Vermarktung. Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Ein besonderer Schwerpunkt liegt in der Geschichte von Denkmalimmobilien und der Wandel in die heutige Zeit mit den gegebenen Veränderungen und Ansprüchen, die Modernisierung und Sanierung von Denkmalimmobilien mit sich bringen. Weitere Informationen unter: http://www.immobilien-news-24.org

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Statistik beweist: Datenvolumen wird immer günstiger

Seit das Handy internetfähig ist, wächst der Datenhunger täglich an. Obwohl Handyverträge immer mehr LTE-Datenvolumen bieten, gibt es zahlreiche Beschwerden über steigende Preise. Doch werden Handytarife tatsächlich immer teurer?

Statistik beweist: Datenvolumen wird immer günstiger

Der Datenhunger wächst ©Deinhandy.de

DEINHANDY.de ist der Sache auf den Grund gegangen. Beim Datenvolumen läuft es ähnlich wie mit dem Gehalt: Am Ende des Datenvolumens ist immer noch so viel Monat übrig. Mit unseren Smartphones sind wird ständig mit dem Internet verbunden. WhatsApp, YouTube, Facebook, die Wetter-App und etliche Handyspiele sind alle auf die mobilen Daten angewiesen. Ist das LTE-Datenvolumen erst einmal aufgebraucht geht es nur noch im Schneckentempo voran oder im schlimmsten Fall überhaupt nicht. Ein Gigabyte zählt heutzutage schon als absolutes Minimum, um durch den Monat zu kommen. Die meisten Handybesitzer bevorzugen deshalb eher Tarife mit zwei und fünf Gigabyte LTE-Datenvolumen. Dauersurfer brauchen sogar Handyverträge, die bis zu 25 Gigabyte Datenvolumen bieten.

Zahlen Lügen nicht: Datenvolumen wird immer günstiger
Handyverträge mit so viel Mobilen Daten wären vor wenigen Jahren noch undenkbar gewesen. Die DEINHANDY-Statistik zeigt: Im dritten Quartal 2015 betrug das durchschnittliche Datenvolumen der Bundle-Tarife in Deutschland gerade mal 1,8 GB. Zwei Jahre später liegt der Durchschnittswert schon bei 6,8 GB. Der Wert hat sich fast vervierfacht! Heutzutage stehen uns ganze fünf Gigabyte mehr zur Verfügung. Das steile Wachstum deutet an, dass Tarife noch viel mehr Datenvolumen enthalten werden.
Eine weitere Statistik zeigt, wie sich der Preis pro Gigabyte in den letzten zwei Jahren verändert hat. Im dritten Quartal 2015 kostete ein Gigabyte Datenvolumen in Deutschland durchschnittlich 21,22 Euro. Heute bekommt man die gleiche Leistung für gerade mal 6,18 Euro. Der Preis für Mobile Daten ist damit um fast 70 Prozent gefallen. Weitere Informationen zu den Statistiken sind auf dem DEINHANDY-Blog unter: https://blog.deinhandy.de/der-handy-experte/17092017/statistik-beweist-datenvolumen-wird-immer-guenstiger nachzulesen.

Wer also nörgelt, dass die Tarifpreise immer teurer werden, liegt weit daneben. Die Zahlen beweisen es: Heutzutage bekommt man mehr Datenvolumen für weniger Geld. Und in Zukunft wird man voraussichtlich sogar noch viel mehr für sein Geld bekommen. Die günstigsten Handytarife gibt es auf DEINHANDY: https://www.deinhandy.de/vertrag-ohne-handy

DEINHANDY wurde im Sommer 2014 von Robert Ermich als unabhängige Onlineplattform für Smartphones, Tablets und Tarife gegründet. DEINHANDY ( www.deinhandy.de) zählt heute zu den Marktführern unter den Vergleichsportalen und liefert seinen Kunden neben passenden Angeboten auch im unternehmenseigenen Blog und im Social Media-Bereich umfangreiche Informationen und Hilfe rund um die Mobilfunkwelt. Dabei verbindet das Berliner Start-up die Vorteile eines Vergleichsportals mit dem Know-how eines Fachhändlers und bietet Endgeräte aller Preisklassen mit passenden Tarifen für jeden Bedarf. Ziel von DEINHANDY ist es, für jeden Besucher ein maßgeschneidertes Angebot zu finden. Rundum-Services zu Vertragswechsel und eine gratis Handyversicherung ergänzen das Angebot des Mobilfunkspezialisten.

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Wohnungsbau Stadt: Baugebietskategorie Urbanes Gebiet

Neue Flexibilität für Kommunen: dichter, höher und urban. Mit Wandel und Vielfalt zum Wohnglück, bezahlbarem Wohnraum – Diskussionsbeitrag von The Grounds Real Estate AG

Wohnungsbau Stadt: Baugebietskategorie Urbanes Gebiet

Wohnungsbau in Städten– Urbanes Gebiet, von The Grounds Real Estate AG

Die Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt sind weiterhin positiv. Alle wollen in die Städte, woher den Wohnraum nehmen? Mehr Wohnraum ohne neue Fläche oder Bauland auf der grünen Wiese oder Ferienwohnungen im Wohngebiet – wie mehr Wohnungen schaffen, dazu wurde die Einführung der Baugebietskategorie Urbanes Gebiet eingeführt. The Grounds Real Estate AG mit Sitz in Berlin wurde von den Initiatoren Eric Mozanowski und Hans Wittmann gegründet und verfolgt das strategische Ziel erwirtschaftsbare Renditen im deutschen Immobilienmarkt zu nutzen, um attraktive Immobilienpakete für Kunden zusammenzustellen. Dem zu Grunde liegen umfassende Analysen der Machbarkeit und der Erfüllung der spezifischen Ertragsindikatoren, auch im Hinblick auf das Erreichen einer breiten Risikostreuung. Die hohen Qualitätsstandards bilden eine verlässliche Basis für nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg.

Vielfalt im städtischen Zusammenleben stärken

Aktuell gab es grünes Licht vom Bundesrat für die Baurechtsnovelle und damit den Gesetzentwurf „Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ – Urbane Gebiete, die neue Baugebietskategorie. Das Aufstocken von Gebäuden soll schafft Erleichterung ohne Grundstückkosten. Stadtentwicklung, die auf weniger Flächenverbrauch ausgerichtet ist. Eine Stadt mit kurzen Wegen, gute soziale Mischung und die Arbeitsplätze vor Ort zeichnen Urbane Gebiete genauso aus, wie die Nutzungsmischung. Gemeinsame Existenz von Gewerbebetrieben, Wohnungen, soziale, kulturelle und andere Einrichtungen in unmittelbarer Nähe, erläutert Hans Wittmann die Vorstellungen, die mit der Novellierung des Baurechts Umsetzung finden soll. Kompromissbereitschaft für die Einigung bei den Lärmwertgrenzen ist erforderlich, denn einer Erhöhung der Lärmwerte für Urbane Gebiete wurde vom Bundesrat nicht zugestimmt.

Aufgrund des starken Anstieges in Immobilieninvestments und der daraus entstehenden Knappheit von Immobilien in den Core-Standorten, werden neue Standorte benötigt.

Immobilienexperte und Aufsichtsratsvorsitzender Eric Mozanowski und Verstandsvorsitzender Hans Wittmann beobachten aktuell einen signifikanten Anstieg der Aktivität auf Seiten der institutionellen Investoren in den B-Standorten. Es gilt neue Möglichkeiten zur Schaffung von Wohnraum für zu generieren. Durch die Erschließung Urbaner Gebiete wird eine planrechtliche Handhabe für die Kommunen ermöglicht, um innerstädtische Gebiete Gewerbe, Versorgungseinrichtungen und Wohnen zusammen zu führen. Attraktive Zinsen und niedrige Immobilienpreise an diesen B-Standorten im Vergleich zu anderen europäischen Ländern bedeuten, dass das Interesse an den Wohn-und Gewerbeimmobilien in Deutschland weiterhin stark sein wird. Diese Situation bietet erhebliche Chancen für den Ausbau neuer Geschäftsaktivitäten.

Wohnraum im Urbanen Gebiet

Eric Mozanowski die Regelung zum neuen Baugebietskategorie Urbanes Gebiet: „Vorteile haben Regionen, die besonders hohe Nachfrage nach Wohnraum haben, wie Innenstädte. Der auf Mischgebiete maximal 50% festgelegte Wohnanteil kann überschritten werden – ein Höchstwert ist nicht mehr vorgegeben. Dichtere Bebauung ist möglich, das bedeutet dass mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 dürfen 80% des Grundstücks überbaut werden (Mischgebiet: GFZ 0,6). Im Urbanen Gebiet beträgt die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) 3 und im Mischgebiet beträgt 1,2. Voraussetzung sind sowohl Umweltverträglichkeitsprüfungen sowie die Beteiligung der Öffentlichkeit durch transparentes Informationsverfahren, wie Veröffentlichung von Bebauungsplänen im Internet. Gemeinden sind verpflichtet einen Nachweis über die Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligungen im Flächennutzungsplan zu erbringen.

Fazit: Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ – bezahlbaren Wohnraum schaffen und das miteinander Wohnen und Arbeiten in den Innenstädte erleichtern

„Das verfolgte Ziel der Baugebietskategorie Urbane Gebiete soll bezahlbaren Wohnraum schaffen und damit die Gemeinschaft und das Zusammenleben stärken. Soziale Folgen von Bebauungsplänen finden Berücksichtigung genauso wie ökologische, wirtschaftliche und infrastrukturelle Gegebenheiten, die in die Planung einbezogen werden. Arbeitsplätze, Kindergärten, Schulen, Ärzte und Läden befinden sich in erreichbarer Nähe, alle profitieren durch Infrastruktur und gestärkte Nachbarschaft. Ein Geschenk für die Immobilienwirtschaft und ein Anstoß im Wohnungsbau“, fasst Eric Mozanowski als Fazit zusammen.

Im Juni 2014 wurde das Unternehmen The Grounds Real Estate AG von den Initiatoren Eric Mozanowski und Hans Wittmann gegründet. The Grounds Real Estate AG mit Sitz in Berlin verfolgt das Ziel ein hohes Maß von erwirtschaftbaren Renditen im deutschen Immobilienmarkt zu nutzen, um attraktive Immobilienpakete zusammenzustellen. Die hohen Qualitätsstandards bilden eine verlässliche Basis für nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg. Weitere Informationen unter: www.the-grounds-ag.com

Kontakt
The Grounds Real Estate AG
Eric Mozanowski
Kurfürstendamm 92
10709 Berlin
+49 30 643 87 580
info@the-grounds-ag.com
http://www.the-grounds-ag.com

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Die Wahl der Qual: Gute Lage bei Immobilieninvestments

Laute Straßen, störender Lärm durch Freibad, Gewerbegebiet und Kneipen – Warum die Lage so wichtig für die richtige Immobilie ist.

Die Wahl der Qual: Gute Lage bei Immobilieninvestments

Die Wahl der Qual: Gute Lage bei Immobilieninvestments – The Grounds Real Estate AG

Die Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt gestalten sich positiv. Investitionen in Bereichen Wohnimmobilien steigen, wie auch bei gewerblich genutzten Immobilien, die mit Büro- und Geschäftsimmobilien am Stärksten vertreten sind. Die 1 A-Lage ist sehr begehrt und dort macht sich eine Knappheit an Immobilien breit. Von Eric Mozanowski, The Grounds Real Estate AG, Berlin.

Zu beobachten ist, dass bereits ein spürbarer Anstieg der Aktivität auf der Seiten der institutionellen Investoren in den B-Standorten zu verzeichnen ist. Die von Eric Mozanowski und Hans Wittmann gegründete The Grounds Real Estate AG verfolgt die Geschäftssegmente des Ankaufs und der Zusammenstellung von ertragsträchtigen Portfolio von Gewerbeimmobilien, einzelnen Wohnimmobilien, Gewerbe- und Wohnimmobilien und deren Weiterverkauf. Das strategische Ziel der Initiatoren des Unternehmens The Grounds Real Estate AG ist ein hohes Maß von erwirtschaftbaren Renditen im deutschen Immobilienmarkt zu nutzen, um attraktive Immobilienpakete für die Kunden zusammenzustellen.

Der Wohnungsmarkt ist Topthema

An dem Thema Wohnungsmarkt kommt niemand vorbei. Die Wohnungsmarktpolitik gilt als Topthema bei der baldigen Bundestagswahl. Was müssen sich Investoren einstellen, welche Änderungen könnten angestrebt werden? Eric Mozanwoski erläutert in der Diskussion, dass eine Absenkung oder Ausweitung des Bezugszeitraumes für den Mietspiegel zur Diskussion steht. „Die Offenlegung der Vormiete, die Einführung des Besteller Prinzips bei Wohnungskäufen und die Absenkung bis hin zur Abschaffung der Modernisierungsumlage steht auf der Wohnungsmarktpolitik Agenda. Die Änderungsmaßnahmen werden Auswirkungen für Investmentstrategien haben. Dies wird in Bezug auf die Einschränkung der Durchsetzung von Mieterhöhungen zu erwarten sein. Inwieweit eine Pflicht zum geförderten Wohnungsbau die Neubauaktivitäten bedrohen könnte, wird weiter beobachtet werden“, meint Eric Mozanowski.

Gute Lage – wertbeständige Immobilie

Der Wunsch nach wertbeständiger Immobilie braucht nicht unerfüllt bleiben. Nur schön sein, macht nicht schön – die Entscheidung zur Lage liegt im Gefallen. Standort, Infrastruktur, Nachbarschaft, Lärmquellen, Bebauung, gesundheitsschädliche Einflüsse und soziale Brennpunkte gehören zum Check wertbeständiger Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Wie eine gute Lage finden, damit die Investition funktioniert und rentabel ist. Immobilienexperte Eric Mozanowski gibt zu bedenken, dass eine Immobilie nur in einer guten Lage, egal wie sich der Kapitalmarkt entwickeln sollte, wertstabil ist. Der Wert des Objektes hängt immer von der Lage ab, daher lohnt der Check in alle Richtungen, was die Lage angeht.

Für welche Zielgruppe ist das Objekt? Unter Berücksichtigung von persönlichen Ansprüchen der Zielgruppen ist die ideale Wohnlage abhängig. Optimal für Familien ist eine verkehrsgünstige am Stadtrand gelegene Lage, mit viel Grün. Senioren und junge Erwachsene bevorzugen Zentrum nahes Wohnen mit guter Infrastruktur wie Bus, Geschäfte, Ärzte, Schulen und Bahn gleich im die Ecke. Büro- und Gewerbebauten bevorzugen auf jeden eine perfekt für sie erforderliche Infrastruktur. Eine Faustregel gilt zur Qualität der Lage: Stadtteile und Wohngegenden mit höheren Mieten sind gefragt. Dies bestätigt eine gute Lage.

Charakter und Zukunftsstärke der Region

Welche Kriterien sprechen für eine zukunfts- und wirtschaftsstarke Region? Eric Mozanowski erläutert, dass im Süden und Südwesten Deutschlands die Städte und Kreise wirtschaftlich weiterhin an Aufschwung gewinnen. Die südlichen Ballungsräume, wie Stuttgart, Frankfurt, Großraum München und die Region um Hamburg im Norden zählen zu den wirtschaftsstärksten Regionen des Landes. Hohe Zukunftschancen gelten für Jena und Dresden, diese haben sich als Spitzenstandorte sehr gut entwickelt. Metropolregionen und Großstädte sind die klaren Gewinner. In den vergangenen fünf Jahren konnte die Einwohnerzahl in Städten wie Frankfurt am Main, Leipzig und Dresden gesteigert werden.

Fazit: Lage ist kaum veränderbar, aber der Zustand der Immobilie schon!

Nicht Gefühle sollten das Investment entscheiden, Immobilieninvestments sind längerfristig. Der Blick in die Nachbarschaft, die Entwicklung der Region in den nächsten Monaten und Jahren sind von Bedeutung. Anforderung und Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung abzuklären und zu definieren. Die Lage ist das wichtigste Qualitätskriterium!

Im Juni 2014 wurde das Unternehmen The Grounds Real Estate AG von den Initiatoren Eric Mozanowski und Hans Wittmann gegründet. The Grounds Real Estate AG mit Sitz in Berlin verfolgt das Ziel ein hohes Maß von erwirtschaftbaren Renditen im deutschen Immobilienmarkt zu nutzen, um attraktive Immobilienpakete zusammenzustellen. Die hohen Qualitätsstandards bilden eine verlässliche Basis für nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg. Weitere Informationen unter: www.the-grounds-ag.com

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Eigenbedarfskündigung – unbestimmtes Interesse an einer möglichen späteren Nutzung reicht nicht

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. September 2015, AZ: VIII ZR 297/14:

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 mwN). Die beim Thema Eigenbedarfskündigung sehr vermieterfreundliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verführt Vermieter zunehmend dazu, es mit der Begründung der Eigenbedarfskündigung und der Darlegung des Nutzungswunsches nicht so genau zu nehmen. In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof hier eine deutliche Grenze gezogen.

Konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung erforderlich:

Im vom BGH jüngst entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung mit einem noch sehr vagen auf die Zukunft bezogenen Nutzungswunsch begründet. Das Amtsgericht hatte seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Vermieterin ursprünglich damit begründet, dass die Vermieterin bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe und hatte deshalb die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen.

Das Berufungsgericht (Landgericht) war dieser Begründung nicht gefolgt und hatte auf die Berufung der Vermieterin hin der Räumungsklage stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hat sich im Ergebnis der Auffassung des Amtsgerichts angeschlossen.

Der Bundesgerichtshof: Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (so genannte Vorratskündigung) nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14 -, juris).

Außerdem bemängelte der Bundesgerichtshof auch den Umstand, dass das Landgericht trotz beabsichtigter Abweichung in der Beweiswürdigung von der Auffassung des Amtsgerichts die Beweisaufnahme nicht wiederholt hat. Dazu der Bundesgerichtshof: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsgericht einen Zeugen jedoch erneut zu hören, wenn es von der Würdigung des erstinstanzlichen Gerichtes hierzu abweichen will (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1999 – VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199 unter II 2 a, Beschluss vom 10. November 2010 – IV ZR 122/09, NJW 2011, 1364 Rn. 6, jeweils mwN).

Das gelte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch für die Anhörung einer Partei nach § 141 ZPO, insbesondere, wenn es – wie hier – um den Nachweis innerer Tatsachen (Umzugsabsicht) geht, für die eine Parteianhörung regelmäßig geboten ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1998 – I ZR 32/96, NJW 1999, 363 unter II 2 a zur Parteivernehmung nach § 448 ZPO).

Insgesamt hat der Bundesgerichtshof in dem Urteil eine umfassende Plausibilitätsprüfung (BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14 -, juris) vorgenommen.

Fazit:

Eine erfreulich klare Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die der Tendenz der Instanzgerichte entgegenwirkt, auch fadenscheinige Argumentationen von Vermietern ungeprüft zu übernehmen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter müssen bei einer Eigenbedarfskündigung sämtliche Register ziehen. Zunächst ist zu prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung nach dem Mietvertrag überhaupt zulässig ist oder ob Sperrfristen entgegenstehen. Ist die Eingangskündigung danach zulässig, muss die Plausibilität des vorgebrachten Eigennutzungswunsches überprüft werden. Im Prozess müssen sämtliche in diesem Zusammenhang vorgetragenen Tatsachen des Vermieters bestritten werden.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Auch wenn der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung noch einmal klargestellt hat, dass die Anforderungen an die formale Begründung der Eigenbedarfskündigung nach wie vor gering sind, empfiehlt es sich bereits in der Kündigung mehr als das Nötigste anzugeben. Zum einen kann man damit einen unnötigen Räumungsprozess und damit Zeitverzug vermeiden, zum anderen zwingen einen die Angaben, sich hinreichend konkret festzulegen. Entsprechende Unsicherheiten in der Beweisaufnahme, wie im vorliegenden Fall, müssen dann nicht befürchtet werden.

18.11.2015

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

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Wärmebildkameras – der Preis ist heiß

Eine Wärmebildkamera für den Privatgebrauch. Eine Umfrage ergab, dass 15 Prozent der Deutschen sich den Kauf eines solchen Geräts vorstellen können – wenn der Preis stimmt. Viele sehen die Geräte nicht mehr nur als kompliziertes Expertenwerkzeug an.

Wärmebildkameras - der Preis ist heiß

Sande, 6.10.2015 Wofür lassen sich Wärmebildkameras nutzen und sind sie auch für privaten Gebrauch geeignet? Die Deutschen haben klare Vorstellungen und die meisten können sich auch eine private Nutzung vorstellen. Beim Kauf spielt aber der Preis eine entscheidende Rolle. Das ergab eine aktuelle repräsentative Umfrage von TNS Emnid im Auftrag von reichelt elektronik ( http://www.reichelt.de ).

Einsatz von Wärmekameras vor allem bei der Überprüfung von Isolierungen

Bei der Umfrage wurde nach den Einsatzgebieten für Wärmebildkameras gefragt. Da haben die Deutschen klare Vorstellungen: In erster Linie kennen sie die Verwendung der Geräte für die Überprüfung der Wärmeisolierung von Gebäuden (63 Prozent). Danach folgen die Einsatzbereiche Überwachungs- und Alarmanlagen (48 Prozent), Brandbekämpfung (47 Prozent) und Forschung (44 Prozent).
Auch im privaten Besuch steht bei den Befragten die Nutzung für die Überprüfung der Wärmeisolierung eines Gebäudes oder einer Wohnung an erster Stelle: 51 Prozent halten die Überprüfung von außen mit einem solchen Gerät für sinnvoll, 42 Prozent die Überprüfung von innen. 37 Prozent können sich Wärmebildkameras als Teil von Alarmanlagen vorstellen. Nur neun Prozent halten private Nutzung für überhaupt nicht sinnvoll.

Zwei Drittel trauen sich die Bedienung einer Wärmebildkamera zu

Wärmebildkameras werden nicht mehr ausschließlich als Expertenwerkzeug wahrgenommen: Zwei Drittel trauen sich die Bedienung zu. 40 Prozent mithilfe der Bedienungsanleitung, 26 Prozent mit einer Einweisung durch einen Fachmann.

15 Prozent der Befragten wollen sich eine Wärmebildkamera zulegen, allerdings teilweise nur zu einem bestimmten Höchstpreis: 9 Prozent würden nicht mehr als 500 Euro ausgeben, 2 Prozent nicht mehr als 800 Euro und 1 Prozent nicht mehr als 1500 Euro. Diesen Preisvorstellungen kommt das Sortiment von reichelt elektronik durchaus entgegen ( http://www.reichelt.de ).

Über reichelt elektronik:

reichelt elektronik (http://www.reichelt.de) bietet als einer der größten europäischen Online-Distributoren für Elektronik und IT-Technik mehr als 50.000 Produkte mit einem sehr guten Preis-Leistungs-Verhältnis bei höchster Verfügbarkeit und kürzester Lieferzeit an. Mit dem breiten Sortiment an elektronischen Bauelementen ist reichelt seit mehr als 45 Jahren der ideale Partner in Sachen Bauelemente-Beschaffung. Der Elektroniker findet im Online-Shop ICs und Mikrocontroller, LEDs und Transistoren sowie Widerstände, Kondensatoren, Steckverbinder und Relais. Auch Werkzeuge und Messgeräte in hoher Qualität, wie Lötstationen, Multimeter oder Oszilloskope, sind im Produktprogramm enthalten. Das preisgünstige Angebot aus der PC- und Netzwerktechnik mit internen und externen Festplatten, AMD- oder Intel-CPUs, Arbeitsspeicher sowie WLAN-Routern, Powerlines und Patchkabeln ist sowohl für den Privat- wie auch für den Businesskunden interessant. Daneben findet sich im Produktprogramm eine große Auswahl an Unterhaltungselektronik rund um Beamer, TV-Geräte, Sat-Spiegel, LNBs und Receiver – aber auch Zubehör wie Verbrauchsmaterial, HDMI-Kabel, Batterien und Akkus.

reichelt elektronik bietet als einer der größten europäischen Online-Distributoren für Elektronik und IT-Technik mehr als 50.000 Produkte mit einem sehr guten Preis-Leistungs-Verhältnis bei höchster Verfügbarkeit und kürzester Lieferzeit an.

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Kulturdenkmal: Rinderauktionshalle in Berlin

Neubelebung einer Industriebrache – Baudenkmalsanierung und Nutzungskonzept für erfolgreiche Belebung der Rinderauktionshalle in Berlin – von Eric Mozanowski

Kulturdenkmal: Rinderauktionshalle in Berlin

Neubelebung einer Industriebrache, von Eric Mozanowski

Eric Mozanowski, Immobilienexperte und Autor „Investieren in Denkmale“ informiert in regelmäßigen Diskussionsbeiträgen über Kulturdenkmale in Deutschland. Die historische Bedeutung der Berliner Rinderauktionshalle stellte eine besondere Herausforderung für die Neubelebung eines Kulturdenkmales dar. Der Stuttgarter Immobilienexperte Eric Mozanowski erläutert den Teilnehmern die Problematik: „Eine wirtschaftlich tragfähige Nutzung der Rinderauktionshalle schien mit den bisherigen Konzepten nicht möglich. Der Betrieb als sogenannte Manufakturen Halle mit Flächen für traditionelles Ladenhandwerk, Manufakturen, Marktstände und Gastronomie wurde bereits nach vier Jahren eingestellt. Anschließend sollte in der Halle ein Freizeit-, Sport- und Wellnesscenter entstehen. Dieses Projekt konnte jedoch nicht in die Tat ungesetzt werden. Daraufhin sollte die Riesenhalle zu einem Zweiradcenter umgebaut werden.“ Die Sanierung und Umnutzung war Bestandteil verschiedener Ideenwettbewerbe. Nach erfolgreicher Sanierung und Instandsetzung zog „Deutschlands größter Fahrradhandel“ Firma Zweirad-Stadler ein.

Kulturdenkmal und Denkmalschutz Rinderauktionshalle: Historische und geschichtliche Bedeutung

Die Rinderauktionshalle hat als Teil des Zentralen Berliner Vieh- und Schlachthofes eine beachtliche stadthistorische Bedeutung. Die 1879/80 errichtete Anlage war für die Versorgung einer Zwei-Millionen-Stadt ausgelegt. Der Viehhof hatte als Umschlagplatz darüber hinaus auch eine überregionale Bedeutung: Um 1900 war er der bedeutendste Handelsplatz für Nutztiere innerhalb Europas. Der Arzt und Schriftsteller Alfred Döblin hat dieser Institution ein literarisches Denkmal gesetzt. In seinem Roman Berlin Alexanderplatz (1929) schrieb er über den Betrieb:

„Der Schlachthof in Berlin. Im Nordosten der Stadt zwischen der Eldenaer Straße über die Thaerstraße weg über die Landsberger Allee bis an die Cotheniusstraße die Ringbahn entlang ziehen sich die Häuser, Hallen und Ställe vom Schlacht- und Viehhof. Er bedeckt eine Fläche von 47,88 ha gleich 187,50 Morgen, ohne die Bauten hinter der Landsberger Allee hat das 27.083.492 Mark verschluckt, woran der Viehhof mit 7 Millionen Mark, der Schlachthof mit 19 Millionen 410.648 Mark beteiligt ist. Viehhof, Schlachthof und Fleischgroßmarkt bilden ein untrennbares wirtschaftliches Ganzes. […] Im Betrieb beschäftigt 258 Beamte, darunter Tierärzte, Beschauer, Stempler, Hilfstierärzte, Hilfsbeschauer, Festangestellte, Arbeiter. Verkehrsordnung vom 4. Oktober 1900, Allgemeinbestimmungen, Regelung des Auftriebs, Lieferung des Futters. Gebührentarif: Marktgebühren, Liegegebühren, Schlachtgebühren, Gebühren für die Entfernung von Futtertrögen aus der Schweinemarkthalle. Die Eldenaer Straße entlang ziehen sich die schmutzig grauen Mauern […]. Gelbe Verwaltungsgebäude, ein Obelisk für Gefallene aus dem Krieg. Und rechts und links langgestreckte Hallen mit gläsernen Dächern, das sind die Ställe, die Warteräume. Draußen schwarze Tafeln: Eigentum des Interessenverbands der Großschlächtereien von Berlin e. V. Nur mit Genehmigung sind Bekanntmachungen an dieser Tafel gestattet, der Vorstand. An den langen Hallen sind Türen, schwarze Öffnungen zum Eintrieb der Tiere, Zahlen dran, 26, 27, 28. Die Rinderhalle, die Schweinehalle, die Schlachträume: Totengerichte für die Tiere, schwingende Beile, du kommst mir nicht lebend raus. […] Auf der anderen Seite ziehen sich die Gleise der Ringbahn 15 Kilometer. Aus den Provinzen rollt das Vieh ran, Exemplare der Gattung Schaf, Schwein, Rind aus Ostpreußen, Pommern, Brandenburg, Westpreußen.“

Konzeptentwicklung mit der Denkmalbehörde

Das in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde Berlin-Pankow entwickelte Konzept sah vor, die Fläche in Lager und Verkaufsraum nur einmal zu teilen, so dass auf der Nordseite ein Verkaufsraum mit einer Fläche von 7.660 Quadratmetern entstehen sollte. Ziel war es, das Gebäude im gesamten Verkaufsbereich wieder als Halle und Industriedenkmal für die breite Öffentlichkeit erlebbar zu machen. Im Lagerbereich, der auch als durchgängiger Raum konzipiert war, wurde das Mittelschiff freigehalten, während die Nebenräume (Technik-, Büro- und Sozialräume) an den Rändern der Halle angeordnet wurden. Dadurch konnte auch hier der großräumige Halleneindruck erhalten werden.

Ideen Sanierung und Nutzungskonzept

Eric Mozanowski über damalige Überlegungen zur Sanierung, Erhaltung und dem Nutzungskonzept: „Auch das Äußere des Gebäudes sollte so gestaltet werden, dass die Dimension des Gebäudes ersichtlich bleibt. Die einst offene Halle sollte an der Nordseite eine um zwei Meter hinter der ersten Stützachse zurückliegender Stahlglasfassade erhalten, so dass hier der alte offene Charakter erhalten und ein Blick ins Innere möglich ist. Die übrigen Außenwände sollten dagegen als geschlossene Fassade ausgeführt werden, die allerdings auch anderthalb Meter hinter die alte Stützachse zurücktritt, damit das originale Bild der Halle mit ihren originalen Stützen und Dachüberständen erhalten blieb.“
„Um schließlich auch dem Besucher einen ursprünglichen Raumeindruck vermitteln zu können, plante man den Haupteingang in der Mitte der Nordfassade, so dass beim Betreten sich das Dach erst in zwölf Meter Höhe wölbt und die Hallenlänge von 120 Metern zentral überblickt werden kann. Zu diesem Zweck sollte das acht Meter breite Mittelschiff über die gesamte Länge der Verkaufsfläche von Ladeneinrichtung freigehalten werden“, so Immobilienexperte Eric Mozanowski.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Wichtige Wissensmodule werden auf Wunsch auch im Internet veröffentlicht. Ein besonderer Schwerpunkt liegt in der Geschichte von Denkmalimmobilien und der Wandel in die heutige Zeit mit den gegebenen Veränderungen und Ansprüchen, die Modernisierung und Sanierung von Denkmalimmobilien mit sich bringen. Weitere Informationen unter: www.immobilien-news-24.org

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Eric Mozanowski
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Pressemitteilungen

Solange der Vorrat reicht: Rohstoffe und Energie

Welche wirtschaftliche Stellung haben die Rohstoffe für den weltweiten Markt?

Solange der Vorrat reicht: Rohstoffe und Energie

Während früher bergbauliche Rohstoffe meist nur unter ökonomischen und politischen Gesichtspunkten beurteilt wurden, erhalten seit den 1970er-Jahren auch ökologische Überlegungen zunehmend Gewicht bei Themen wie der umweltschonenden Förderung, Nutzung, Verarbeitung sowie Beseitigung oder Aufbereitung.

Seminarveranstaltung der Valoro AG in Liechtenstein

Geschäftsführer Ulrich Bock hat zu einem Kamingespräch in den Räumlichkeiten der Valoro Handelshaus AG, Landstrasse 114 in Triesen dem Fürstentum Liechtenstein eingeladen. „Ohne Moskau wird es kalt- Lebensadern der Moderne“ so der Focus, ein Artikel zur aktuellen Entwicklung und Diskussion: „Russland spielt mit der Drohung, dem Westen den Gashahn zuzudrehen. Wem schaden Sanktionen und Handelsstreit mehr?“ Unternehmer Ulrich Bock begrüßt alle eingeladenen Teilnehmer und die aktuelle politische Entwicklung ist ein Kernthema, wenn es um Energie, Wirtschaft und Umwelt geht. Was passiert wenn? Welche Entwicklung ist zu erwarten, wie gut ist Europa vorbereitet? Diese und weitere Fragen wurden ausgiebig mit Valoro AG Unternehmer Ulrich Bock, dem Team und den Teilnehmern diskutiert.

Ölkrisen in der Vergangenheit: drastische Ölpreiserhöhungen in den Siebzigern

Ulrich Bock hierzu: Zu Beginn der 1970er-Jahre rüttelte der Club of Rome die Öffentlichkeit mit Prognosen über die Grenzen des Wachstums und damit eine Mangelgesellschaft auf. Die drastischen Ölpreiserhöhungen in den 1970er-Jahren vermittelten damals jedem einen Eindruck von den Auswirkungen, welche eine mangelhafte Rohstoffversorgung mit sich bringen kann. Herr Bock gibt zu bedenken, dass insgesamt über hundert mineralische Rohstoffe, die nicht primär als Brennstoffe genutzt werden, abgebaut, verarbeitet und international gehandelt werden. Den wirklichen Wert mineralischer Rohstoffe erkennt man erst in plötzlichen unvorhergesehenen Mangelsituationen, wenn industrielle und landwirtschaftliche Prozesse, die wir heute für ziemlich selbstverständlich halten, aufs Schwerste gestört werden. Dies wäre in der Weltwirtschaft bereits sehr spürbar der Fall, wenn etwa ein Dutzend kritischer Mineralien nicht mehr in zuverlässiger Weise und zu vernünftigen Preisen angeboten würden.

„Experten für Energietechnik und Versorgung belegten in zahlreichen Gutachten, dass die Bedarfsversorgungsprognosen von der Voraussetzung ausgehen, dass ein Teil der künftigen Versorgungen mit Produkten mineralischen Ursprungs aus wiederverwendeten mineralischen Rohstoffen stammen werden“, so Valoro Geschäftsführer Ulrich Bock. Der Prozentsatz der Abfälle, der dem Recycling zugeführt wird, wird von vielen wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst. So deuteten die Energieprognosen von „Global 2000“ zwar nicht auf eine baldige Lösung der weltweiten Energieprobleme hin, aber eine weltweite Befreiung aus der Abhängigkeit von Erdöl ist nach wie vor notwendig, wie Krisen immer wieder verdeutlicht und bestätigt haben.

Sind wir im Wandel, der vollzogen werden muss?

In den 1980er-Jahren zeigte sich, dass bei fast allen Rohstoffen global gesehen ein ausreichendes Angebot, z. T. sogar ein Überangebot, mit weitgehend stabilen, vielfach selbst rückläufigen Preisen zu verzeichnen war. Eine Einschätzung der Rohstoffsituation gab damals die statistische Reichweite von Rohstoffreserven, die von einem gleichbleibenden Verbrauch ausgegangen ist. Zu diesem Thema wurden weitere Auswertungen vorgestellt und diskutiert.

Dynamische Reichweite

Die Angaben über die Höhe der Reserven weichen z. T. erheblich voneinander ab. Sie hängen vor allem vom Preis sowie vom Stand der Abbau- und Fördertechnik ab. Andererseits wurden aufgrund der niedrigen Rohstoffpreise überwiegend besonders kostengünstig abzubauende Lagerstätten ausgebeutet. Andere Vorgaben wurden bis auf weiteres aufgeschoben, z. B. Projekte zur Gewinnung von Mineralöl aus Teersanden in Nordamerika oder Vorhaben zur Förderung von Mineralien vom Meeresboden. Ulrich Bock gibt zu bedenken, dass das Bild der Welt-Rohstoffsituation sich auch dadurch verändert, dass im Gegensatz zu früher bei der industriellen Produktion nicht mehr größtenteils bergbauliche oder agrarische Primärstoffe verarbeitet werden. Abgesehen von Energierohstoffen, die beim Verbrauch unwiderruflich verloren gehen, können eine Reihe anderer Rohstoffe nach Ablauf ihrer Verwendung zurückgewonnen und als Sekundärrohstoff erneut für die Produktion verwendet werden. Dieses Vorgehen führte in den Industrieländern dazu, dass die Rohstoffnachfrage geringer wächst als die industrielle Produktion.

V.i.S.d.P.:

Ulrich Bock
Geschäftsführer
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Die Valoro AG mit Sitz im Fürstentum Lichtenstein ist ein international ausgerichtetes Vertriebsunternehmen. Die Valoro AG schafft neue innovative Lösungen durch intelligente Verknüpfung der am Markt verfügbaren Produktkomponenten. Spezialisierte Bereiche der Valoro AG umfassen Erneuerbare Energien, vordergründig Photovoltaik und physischer Rohstoffhandel. Das Leistungsspektrum der Valoro AG beinhaltet den Verkauf von Solar-Paketen, Vermittlung eines Rohstoffplans mit aktiver Rohstoffverwaltung sowie die Koordination, Schulung, Betreuung und Abrechnung von Vertrieben, Vertriebsgesellschaften, Finanzdienstleistern und freien Handelsvertretern und Vertrieblern. Weitere Informationen unter www.valoro.li

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Pressemitteilungen

Mietvertrag über Räume zur Nutzung als Wohnung und zur Nutzung als Gewerbe: Im Zweifel gilt Wohnungsmietrecht zu Gunsten des Mieters

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 –, juris.

Fachanwalt für Mietrecht zur Ausgangslage:

In der Praxis werden gelegentlich Räume zur Nutzung als Wohnung und als Gewerberaum vermietet. So werden zum Beispiel einem Rechtsanwalt Kanzleiräume vermietet mit der ausdrücklichen Genehmigung, in einem Teil der Räumlichkeiten zu wohnen. Entsteht zwischen den Mietvertragsparteien später Streit, ist häufig problematisch, ob auf das Mietverhältnis Gewerberaummietrecht oder das mieterfreundliche Wohnungsmietrecht anzuwenden ist. Die Unterschiede sind enorm. Das wird beim Kündigungsschutz deutlich. So muss der Vermieter das Mietverhältnis nach Ablauf einer Befristung im Gewerberaummietrecht nicht verlängern. Im Wohnraummietrecht ist schon die Befristung meistens nicht wirksam. Der Vermieter bekommt also den Mieter gar nicht aus der Wohnung.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Im Rahmen der zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Problematik konkretisiert und teilweise aufgehoben. Bestätigt hat der Bundesgerichtshof zunächst folgende Punkte:

1. Das Mietverhältnis ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Im ersten Fall findet Wohnraummietrecht, im zweiten Fall Gewerberaummietrecht insgesamt auf das Mietverhältnis Anwendung. Eine Aufteilung der Räumlichkeiten nach Nutzungsart und eine unterschiedliche rechtliche Bewertung verbieten sich.

2. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. Das bedeutet, in Zweifelsfällen kann sich in der Mieter auf den besonderen Schutz des Wohnungsmietrechts berufen. Das ist im Ergebnis auch konsequent, da andernfalls die Gefahr bestünde, dass zwingende mietrechtliche Schutzvorschriften des Wohnungsmieters unterlaufen werden.

3. Allein aus dem Umstand, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensunterhalt erzielt, folgt für die Bewertung als Gewerberaummietverhältnis oder Wohnraummietverhältnis nichts. Insofern ändert der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung.

Rechtsanwalt – Fazit:

Die Vertragsparteien müssen bei Vertragsschluss aber auch später bei der tatsächlichen Vertragsdurchführung die Folgen ihres jeweiligen Tuns genau beachten. Jeder Vermieter, der bereits im Rahmen des Mietvertrages oder später durch eine nachträgliche Gestattung (auch) eine Nutzung der Gewerberäume als Wohnraum gestattet, läuft Gefahr, dass später das gesamte Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist. Die Folgen sind gerade im Hinblick auf den oben beschriebenen Kündigungsschutz des Mieters evident. Aber auch im Hinblick auf künftige Mieterhöhungen ist der Vermieter auf die gesetzlichen Möglichkeiten beschränkt. Schließlich bleibt für beide Seiten eine erhebliche Rechtsunsicherheit, die regelmäßig teuer wird, weil zunächst Prozesse um die richtige Rechtsanwendung kreisen.

Nutzungsvereinbarungen, die von vornherein im Vertrag unzutreffend getroffen werden, sind unerheblich. Vereinbaren die Parteien zum Beispiel einen Gewerberaummietvertrag, obwohl klar ist, dass der Mieter die Räume (auch) als Wohnraum genutzt, findet trotzdem Wohnungsmietrecht Anwendung.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht bei Gestattung einer Wohnraumnutzung durch den Gewerberaummieter. Sie laufen hier Gefahr, dass die Räume später dem Wohnraummietrecht unterliegen. Im Zweifel empfiehlt es sich, die Einheit in zwei abgeschlossene Einheiten aufzuteilen und dann einen Wohnraummietvertrag und einen Gewerberaummietvertrag über den jeweiligen Bereich mit dem Mieter abzuschließen. Dann haben sie klare Verhältnisse.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter profitieren von der Rechtsprechung. In aller Regel spielt es nur bei Streitigkeiten mit dem Vermieter eine Rolle, nach welchem Recht das Mietverhältnis zu bewerten ist. In einem solchen Fall hat man als Mieter sehr gute Karten, da jedenfalls alle Zweifelsfälle nach der jetzigen Entsprechung des Bundesgerichtshofs zu Gunsten des Mieters zu entscheiden sind. Es ist also Wohnungsmietrecht anzuwenden.

1.9.2014

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
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Kulturdenkmal: Rinderauktionshalle in Berlin

Neubelebung einer Industriebrache – Baudenkmalsanierung und Nutzungskonzept für erfolgreiche Belebung der Rinderauktionshalle in Berlin – von Eric Mozanowski, Stuttgart

Kulturdenkmal: Rinderauktionshalle in Berlin

Neubelebung einer Industriebrache, von Eric Mozanowski

Eric Mozanowski, Immobilienexperte und Autor „Investieren in Denkmale“ informiert in regelmäßigen Diskussionsbeiträgen über Kulturdenkmale in Deutschland. Die historische Bedeutung der Berliner Rinderauktionshalle stellte eine besondere Herausforderung für die Neubelebung eines Kulturdenkmales dar. Der Stuttgarter Immobilienexperte Eric Mozanowski erläutert den Teilnehmern die Problematik: „Eine wirtschaftlich tragfähige Nutzung der Rinderauktionshalle schien mit den bisherigen Konzepten nicht möglich. Der Betrieb als sogenannte Manufakturen Halle mit Flächen für traditionelles Ladenhandwerk, Manufakturen, Marktstände und Gastronomie wurde bereits nach vier Jahren eingestellt. Anschließend sollte in der Halle ein Freizeit-, Sport- und Wellnesscenter entstehen. Dieses Projekt konnte jedoch nicht in die Tat ungesetzt werden. Daraufhin sollte die Riesenhalle zu einem Zweiradcenter umgebaut werden.“ Die Sanierung und Umnutzung war Bestandteil verschiedener Ideenwettbewerbe. Nach erfolgreicher Sanierung und Instandsetzung zog „Deutschlands größter Fahrradhandel“ Firma Zweirad-Stadler ein.

Kulturdenkmal und Denkmalschutz Rinderauktionshalle: Historische und geschichtliche Bedeutung

Die Rinderauktionshalle hat als Teil des Zentralen Berliner Vieh- und Schlachthofes eine beachtliche stadthistorische Bedeutung. Die 1879/80 errichtete Anlage war für die Versorgung einer Zwei-Millionen-Stadt ausgelegt. Der Viehhof hatte als Umschlagplatz darüber hinaus auch eine überregionale Bedeutung: Um 1900 war er der bedeutendste Handelsplatz für Nutztiere innerhalb Europas. Der Arzt und Schriftsteller Alfred Döblin hat dieser Institution ein literarisches Denkmal gesetzt. In seinem Roman Berlin Alexanderplatz (1929) schrieb er über den Betrieb:

„Der Schlachthof in Berlin. Im Nordosten der Stadt zwischen der Eldenaer Straße über die Thaerstraße weg über die Landsberger Allee bis an die Cotheniusstraße die Ringbahn entlang ziehen sich die Häuser, Hallen und Ställe vom Schlacht- und Viehhof. Er bedeckt eine Fläche von 47,88 ha gleich 187,50 Morgen, ohne die Bauten hinter der Landsberger Allee hat das 27.083.492 Mark verschluckt, woran der Viehhof mit 7 Millionen Mark, der Schlachthof mit 19 Millionen 410.648 Mark beteiligt ist. Viehhof, Schlachthof und Fleischgroßmarkt bilden ein untrennbares wirtschaftliches Ganzes. […] Im Betrieb beschäftigt 258 Beamte, darunter Tierärzte, Beschauer, Stempler, Hilfstierärzte, Hilfsbeschauer, Festangestellte, Arbeiter. Verkehrsordnung vom 4. Oktober 1900, Allgemeinbestimmungen, Regelung des Auftriebs, Lieferung des Futters. Gebührentarif: Marktgebühren, Liegegebühren, Schlachtgebühren, Gebühren für die Entfernung von Futtertrögen aus der Schweinemarkthalle. Die Eldenaer Straße entlang ziehen sich die schmutzig grauen Mauern […]. Gelbe Verwaltungsgebäude, ein Obelisk für Gefallene aus dem Krieg. Und rechts und links langgestreckte Hallen mit gläsernen Dächern, das sind die Ställe, die Warteräume. Draußen schwarze Tafeln: Eigentum des Interessenverbands der Großschlächtereien von Berlin e. V. Nur mit Genehmigung sind Bekanntmachungen an dieser Tafel gestattet, der Vorstand. An den langen Hallen sind Türen, schwarze Öffnungen zum Eintrieb der Tiere, Zahlen dran, 26, 27, 28. Die Rinderhalle, die Schweinehalle, die Schlachträume: Totengerichte für die Tiere, schwingende Beile, du kommst mir nicht lebend raus. […] Auf der anderen Seite ziehen sich die Gleise der Ringbahn 15 Kilometer. Aus den Provinzen rollt das Vieh ran, Exemplare der Gattung Schaf, Schwein, Rind aus Ostpreußen, Pommern, Brandenburg, Westpreußen.“

Konzeptentwicklung mit der Denkmalbehörde

Das in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde Berlin-Pankow entwickelte Konzept sah vor, die Fläche in Lager und Verkaufsraum nur einmal zu teilen, so dass auf der Nordseite ein Verkaufsraum mit einer Fläche von 7.660 Quadratmetern entstehen sollte. Ziel war es, das Gebäude im gesamten Verkaufsbereich wieder als Halle und Industriedenkmal für die breite Öffentlichkeit erlebbar zu machen. Im Lagerbereich, der auch als durchgängiger Raum konzipiert war, wurde das Mittelschiff freigehalten, während die Nebenräume (Technik-, Büro- und Sozialräume) an den Rändern der Halle angeordnet wurden. Dadurch konnte auch hier der großräumige Halleneindruck erhalten werden.

Ideen Sanierung und Nutzungskonzept

Eric Mozanowski über damalige Überlegungen zur Sanierung, Erhaltung und dem Nutzungskonzept: „Auch das Äußere des Gebäudes sollte so gestaltet werden, dass die Dimension des Gebäudes ersichtlich bleibt. Die einst offene Halle sollte an der Nordseite eine um zwei Meter hinter der ersten Stützachse zurückliegender Stahlglasfassade erhalten, so dass hier der alte offene Charakter erhalten und ein Blick ins Innere möglich ist. Die übrigen Außenwände sollten dagegen als geschlossene Fassade ausgeführt werden, die allerdings auch anderthalb Meter hinter die alte Stützachse zurücktritt, damit das originale Bild der Halle mit ihren originalen Stützen und Dachüberständen erhalten blieb.“

„Um schließlich auch dem Besucher einen ursprünglichen Raumeindruck vermitteln zu können, plante man den Haupteingang in der Mitte der Nordfassade, so dass beim Betreten sich das Dach erst in zwölf Meter Höhe wölbt und die Hallenlänge von 120 Metern zentral überblickt werden kann. Zu diesem Zweck sollte das acht Meter breite Mittelschiff über die gesamte Länge der Verkaufsfläche von Ladeneinrichtung freigehalten werden“, so Immobilienexperte Eric Mozanowski.

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Eric Mozanowski
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Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Wichtige Wissensmodule werden auf Wunsch auch im Internet veröffentlicht. Ein besonderer Schwerpunkt liegt in der Geschichte von Denkmalimmobilien und der Wandel in die heutige Zeit mit den gegebenen Veränderungen und Ansprüchen, die Modernisierung und Sanierung von Denkmalimmobilien mit sich bringen. Weitere Informationen unter: www.immobilien-news-24.org

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