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Pressemitteilungen

Berufsunfähigkeitsrente für Apotheker abgelehnt – Was tun?

Apotheker aus dem Raum Niedersachen, Sachsen-Anhalt und der Freien und Hansestadt Hamburg aufgepasst bei Forderung der Berufsunfähigkeitsrente. Rechtsanwältin reicht für Mandant Klage ein, Verwaltungsgericht entscheidet zu Gunsten des Apothekers.

„Im Falle einer Berufsunfähigkeit wird oft eine Berufsunfähigkeitsrente mit dem Argument, dass die Therapiemöglichkeiten noch nicht ausgeschöpft seien, abgelehnt. Dieses entspricht aber nicht der aktuellen Rechtslage. Die Berufsunfähigkeitsrente ist zu gewähren und entfällt nur, wenn man aufgefordert wird, an einer Therapie mitzuwirken“, erläutert die Hamburger Rechtsanwältin Dr. Christiane C. Yüksel.

Apotheker sucht nach Ablehnung der Berufsunfähigkeitsrente Hilfe

In der Kanzlei Dr. Yüksel meldete sich ein Apotheker, der eine Berufsunfähigkeitsrente beantragt hat. Diese wurde von der Apothekerversorgung Niedersachen mit Bescheid vom 30.07.2018 abgelehnt. Als Begründung wurde darauf abgestellt, dass der betroffene Mandant zwar zurzeit berufsunfähig sei, aber die zumutbaren erfolgsversprechenden Therapiemöglichkeiten nicht ausgeschöpft seien. Deshalb wurde letztendlich der Antrag abgelehnt.

Rechtsanwältin Dr. Yüksel hat Klage für den Mandanten eingereicht und am 02.08.2019 fand vor dem Verwaltungsgericht Hamburg der Termin statt. Rechtsanwältin Dr. Yüksel argumentiert, dass die Rechtsprechung zur Berufsunfähigkeit nur bedingt heranzuziehen ist, da es auf die Satzung ankäme und hier Apothekerverordnung Niedersachsen §17 Abs. 4 auszulegen ist. Die Therapiemöglichkeit betrifft nicht die Frage der Berufsunfähigkeit. Das Verwaltungsgericht hat dem Kläger Recht gegeben. Die Beklagte Apothekerversorgung Niedersachsen hat sich bereit erklärt, dem Kläger die Berufsunfähigkeitsrente zu gewähren.

Der Apothekerversorgung Niedersachen gehören alle Kammermitglieder der Apothekerkammer Hamburg und der Apothekenkammer Sachsen-Anhalt an

In der Alterssicherungsordnung der Apothekerversorgung Niedersachen ist im § 17 Berufsunfähigkeitsrente wie folgt geregelt:

„(1) 1Jedes Mitglied der Apothekerversorgung, das mindestens für einen Monat seine Versorgungsabgabe geleistet hat und das infolge eines körperlichen Gebrechens oder wegen Schwäche seiner körperlichen oder geistigen Kräfte zur Ausübung des Apothekerberufs unfähig ist und deshalb seine gesamte pharmazeutische Tätigkeit einstellt, erhält auf Antrag eine Berufsunfähigkeitsrente, wenn die Arbeitsunfähigkeit länger als 90 Tage dauert. 2Die Rentenzahlung beginnt mit dem Monat der Antragstellung. ‚Die Rente kann zeitlich befristet und auf Antrag des Mitgliedes verlängert werden, wenn es nachweist, dass die für die Rentengewährung maßgebenden Gründe noch vorliegen. 4Die pharmazeutische Tätigkeit gilt nicht als eingestellt, solange die Apotheke durch einen Vertreter geführt wird oder Anspruch auf Lohnfortzahlung besteht.

(2) ‚Über den Antrag auf Erteilung einer Berufsunfähigkeitsrente sowie über die Verlängerung einer Berufsunfähigkeitsrente entscheidet der Verwaltungsausschuss. 2Mit dem Antrag ist ein Bericht des behandelnden Arztes einzureichen. ‚Die Berufsunfähigkeit wird durch zwei voneinander unabhängige Gutachter festgestellt, die beide von der Apothekerversorgung bestimmt werden. 4Der Ausschuss kann in eindeutigen Fällen von der Bestimmung eines zweiten Gutachters absehen. ‚Er kann in anderen Fällen das Gutachten durch die Einschaltung weiterer Fachrichtungen ergänzen lassen. ‚Die Kosten des Erstgutachtens trägt der Antragsteller, die Kosten des Zweitgutachtens die Apothekerversorgung.“

Fazit: Apotheker aus dem Raum Niedersachen, Sachsen-Anhalt und der Freien und Hansestadt Hamburg aufgepasst!

Im Falle einer Berufsunfähigkeit wird oft eine Berufsunfähigkeitsrente mit dem Argument, dass die Therapiemöglichkeiten noch nicht ausgeschöpft seien, abgelehnt. „Die Begründung war in diesem Fall, dass der betroffene Mandant zwar berufsunfähig sei, er aber die Therapiemöglichkeiten nicht ausgeschöpft seien“, erläutert die Hamburger Rechtsanwältin Dr. Christiane Yüksel. Der betroffene Apotheker ist dankbar. Für ihn war der Weg der Klage erfolgreich und zielführend.

V.i.S.d.P.:

Dr. Christiane Canan Yüksel
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Strafrecht
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Die Kanzlei Dr. Yüksel wird seit zwei Jahrzehnten von Rechtsanwältin Dr. Christiane C. Yüksel erfolgreich geführt, die ihre Mandanten bundesweit und falls nötig durch alle Instanzen vertritt. Rechtsanwältin Dr. Christiane C. Yüksel bringt ihre langjährige Erfahrung in der Strafverteidigung und als ehemalige Dozentin für Jugendstrafrecht an der Hamburger Universität in jedes Mandatsverhältnis ein. Die Kanzlei Dr. Yüksel hat den Hauptsitz in Hamburg und zwei Niederlassungen in Berlin.

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Recht/Gesetz/Anwalt

Umgangsrecht und Unterhaltsleistungen der Eltern

Im Familienrecht ist derzeit einiges im Umbruch. Immer mehr Väter streben bei der Betreuung gemeinsamer Kinder ein Paritätsmodell an, im Rahmen dessen die Kinder in zwei Haushalten annähernd zeitlich gleichwertig betreut werden. Unterstützt werden diese Entwicklungen von einer wichtigen Entscheidung des BGH, der das Umgangsrecht eines Elternteils auch ohne die Zustimmung und sogar gegen den Willen des anderen Elternteils ermöglicht, wenn dies dem Kindeswohl entspricht.
Doch welche Auswirkungen hat eine Ausweitung des Umgangsrechts eigentlich auf die Verteilung der Unterhaltsleistungen der Eltern und kann es in einer derartigen Konstellation vielleicht sogar zu einer ungleichen Verteilung der Unterhaltsleistungen kommen?

Wie ist die Unterhaltsverteilung bei Betreuung der Kinder grundsätzlich im Familienrecht geregelt?

Bei Wechselmodellen, bei denen das Umgangsrecht bzw. die Betreuungszeiten nicht zu gleichen Teilen (50:50) aufgeteilt sind, muss der zeitlich weniger betreuende Part dem anderen Elternteil den Großteil des Betreuungsunterhaltes, lediglich um die Hälfte des Kindergeldes reduziert, zukommen lassen. Eine Mitbetreuung des anderen Elternteils führt gemäß ständiger Rechtsprechung lediglich dazu, dass sich der zu leistende Unterhalt für den mitbetreuenden Part um eine oder zwei Stufen der Düsseldorfer Tabelle verringert. Begründet wird dies damit, dass eine Mitbetreuung durch den anderen Elternteil den Barbedarf des Kindes beim hauptsächlich betreuenden Elternteil nur geringfügig reduziert. Es findet eine Gewichtung der Betreuungsleistungen statt.

Sollte das Umgangsrecht eines Elternteils sich nicht auf eine Mitbetreuung beziehen, dann muss der Umgangsberechtigte die Kosten im Rahmen des Umgangs selber tragen. Weil Bar- und Betreuungsunterhalt im Familienrecht als gleichwertig betrachtet werden, stellen die Umgangskosten für den Elternteil, der lediglich ein Umgangsrecht hat, eine zusätzliche finanzielle Belastung dar. Diese Handhabung wird mittlerweile von vielen Juristen kritisiert.

Ausnahmefall Paritätsmodell

Im Rahmen des Paritätsmodells sind Umgangsrecht und Betreuung des Kindes oder der Kinder so ausgestaltet, dass gleiche Betreuungsanteile vorausgesetzt werden. Im Unterschied zu Wechselmodellen, bei denen das Umgangsrecht und die Betreuung des Kindes nicht komplett gleichwertig sind, findet keine zusätzliche Gewichtung der Betreuungsleistungen statt. Auch das Kindergeld steht in diesem Fall beiden Eltern anteilig zur Verfügung.

Doch die Abgrenzung zwischen einem „echten“ Paritätsmodell, einem Wechselmodell, einem normalen Umgangsrecht oder einer anteiligen Mitbetreuung ist im Familienrecht nicht immer klar durchführbar, so dass es in Bezug auf die Unterhaltsleistungen der Eltern zu Ungerechtigkeiten kommen kann.

Sinnvoll erscheint die Lösung, dass der Barunterhalt von Kindern, die abwechselnd von beiden Elternteilen betreut werden, anteilig von den Eltern gemäß ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit aufgebracht wird. Auch für den Fall, dass die Betreuung nicht paritätisch erfolgt.

In jedem Fall werden die Regelungen das Familienrecht und das Umgangsrecht betreffend, in Zukunft den Lebensrealitäten angepasst werden müssen.

Chantal Lenhardt
Lenhardt & Lenhardt
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Strafrecht in Neuburg/Donau -Kanzlei Nicklaß-Bergér & Kollegen

Wenn Sie mit Strafsachen konfrontiert sind, ist schnelle und kompetente anwaltliche Unterstützung gefragt. Auch bei Ordnungswidrigkeiten ist es sinnvoll, sich durch einen Rechtsanwalt vertreten zu lassen.

Strafrecht in Neuburg/Donau -Kanzlei Nicklaß-Bergér & Kollegen

rechtsanwälte nb neuburg – Kanzlei Nicklaß-Bergér & Kollegen (Bildquelle: Kanzlei Nicklaß-Bergér & Kollegen)

Die auf Strafrecht spezialisierten Rechtsanwälte der Kanzlei rechtsanwälte nb neuburg – Nicklaß-Bergér & Kollegen, Rechtsanwalt Winter und Rechtsanwalt Kleßinger, bieten Ihnen gerne umfassende Hilfe an.

Strafrecht – Gebiet mit vielen Facetten

Unter dem Begriff Strafrecht werden oftmals nur Kapitaldelikte und andere schwerwiegende Rechtsverstöße verstanden. In diesen Fällen drohen Sanktionen, die von Geldstrafen bis zu langjährigen Haftstrafen reichen.

Das Schweigen ist meist die schärfste Waffe des Beschuldigten. Wann Schweigen oder Reden sinnvoller ist, kann meist nur nach einer Akteneinsicht beurteilt werden.

Übersehen wird in diesem Zusammenhang auch, dass das Strafverfahren bereits lange vor dem eigentlichen Gerichtsprozess beginnt – mit polizeilichen oder staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen und Vernehmungen. Nicht selten drohen in diesem Stadium Festnahmen, Untersuchungshaft oder Hausdurchsuchungen. Deshalb sollten Sie sich so früh wie möglich eine anwaltliche Vertretung suchen. Dies ist Ihr gesetzlich verbürgtes Recht. Machen Sie davon Gebrauch! Je früher ein Anwalt mit Ihrem Fall betraut ist, desto mehr Möglichkeiten bestehen im Rahmen der Strafverteidigung.

Im Falle einer Festnahme oder einer Hausdurchsuchung können Sie die Strafverteidiger der Kanzlei rechtsanwälte nb neuburg – Nicklaß-Bergér & Kollegen rund um die Uhr auf den Notfallnummern der Kanzlei erreichen:

Rechtsanwalt Kleßinger 0176 / 20 48 40 31
Rechtsanwalt Winter 0179 / 74 30 658

Es ist vielen Leuten nicht bewusst, wie schnell auch sie ins Visier der Strafverfolgungsbehörden geraten können. Das Strafrecht beschäftigt sich nicht nur mit Straftatbeständen wie Mord, Totschlag, Körperverletzung, Diebstahl oder Betrug. Auch im Wirtschafts-, Steuer-, Verkehrsrecht und vielen anderen Gesetzen gibt es zahlreiche Straftatbestände. Bereits ein Verkehrsunfall mit Personenschäden führt zu einem strafrechtlichen Ermittlungsverfahren.

Auch wissen viele Leute nicht, dass sie als Beschuldigte/r nicht verpflichtet sind, Angaben bei der Polizei zu machen. Es ist auch nicht ratsam, ohne vorherige Rücksprache mit Ihrem Anwalt mit der Polizei zu sprechen. Die Beamten der bayerischen Polizei sind Profis auf dem Gebiet der Ermittlungen im Strafverfahren (z. B. bei Vernehmungen). Gleichen Sie das Spielfeld aus und holen Sie sich ebenfalls professionelle Unterstützung. Die auf Strafrecht spezialisierten Rechtsanwälte der Kanzlei rechtsanwälte nb neuburg – Nicklaß-Bergér & Kollegen, Rechtsanwalt Kleßinger und Rechtsanwalt Winter, unterstützen Sie gerne.

Ein weiteres Problemfeld – Ordnungswidrigkeiten

Nicht zu unterschätzen sind die Konsequenzen sogenannter Ordnungswidrigkeitsverfahren. Der Katalog der Ordnungswidrigkeiten (OWi) ist sehr umfangreich. Eine Ordnungswidrigkeit ist ein geringfügiger Rechtsverstoß, der üblicherweise per Bußgeld geahndet wird. Typische Beispiele sind viele Verkehrsdelikte. Je nach Schwere des Verstoßes kann es aber durchaus um beträchtliche Geldstrafen gehen oder sogar ein Fahrverbot oder ein Führerscheinentzug drohen. Auch der gefürchtete „Idiotentest“, die Medizinisch-Psychologische-Untersuchung (MPU) kann eine Folge sein. Sowohl bei einem Geschwindigkeitsverstoß als auch einer Trunkenheitsfahrt bestehen Möglichkeiten, sich gegen eventuelle Sanktionen zur Wehr zu setzen. Auch hier gilt, sich schnellstmöglich durch einen Anwalt vertreten zu lassen. Bitte handeln Sie nach dem Sprichwort „Reden ist Silber, Schweigen ist Gold“ und machen Sie keine Angaben bei der Polizei bevor Sie nicht mit Ihrem Anwalt gesprochen haben. Gerne beraten Sie die Anwälte der Kanzlei rechtsanwälte nb neuburg – Nicklaß-Bergér & Kollegen, welche Möglichkeiten in Ihrem Fall bestehen.

Opferanwalt – Stimme für die Opfer einer Straftat

Auch wenn Sie Opfer einer Straftat geworden sind, stehen Ihnen viele Rechte zu, welche Sie ohne Rechtsanwalt nicht durchsetzen können, z. B. Einsicht in die staatsanwaltschaftliche Ermittlungsakte. Auch kann Ihnen ein Anwalt behilflich sein, die Strapazen der Vernehmungen und der Aussage vor dem Gericht zu bewältigen.

Gerne helfen Ihnen die auf Strafrecht spezialisierten Rechtsanwälte der Kanzlei rechtsanwälte nb neuburg – Nicklaß-Bergér & Kollegen, Rechtsanwalt Winter und Rechtsanwalt Kleßinger, dass Ihre Interessen als Opfer gewahrt werden.

Sowohl bei einem Ordnungswidrigkeitsverfahren als auch bei einem Strafverfahren steht oft das persönliche Ansehen und auch die private wie berufliche Existenz auf dem Spiel. Mit der Kanzlei rechtsanwälte nb neuburg – Nicklaß-Bergér & Kollegen stehen Ihnen in Neuburg kompetente Anwälte zur Verfügung, die aufgrund langjähriger Erfahrung und Fortbildungen im Strafrecht spezialisiert sind.

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LAG Berlin-Brandenburg: Arbeitgeber muss Urlaubsanspruch von selbst erfüllen

Mit Urteil vom 12.06.2014 entschied das Landesarbeitsgericht (LAG) Berlin-Brandenburg, dass der Arbeitgeber den Urlaubsanspruch des Arbeitnehmers nach dem Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) von sich aus erfüllen muss (AZ.: 21 Sa 221/14).

LAG Berlin-Brandenburg: Arbeitgeber muss Urlaubsanspruch von selbst erfüllen

NOETHE LEGAL Rechtsanwälte

NOETHE LEGAL Rechtsanwälte, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Zürich führt aus:

Dies ergibt sich nach der Auffassung des LAG daraus, dass der Urlaub dem Schutz der Gesundheit des Arbeitnehmers dient und damit arbeitsschutzrechtlichen Charakter hat. Dem Arbeitnehmer soll es ermöglicht werden, sich zu erholen und Zeit zur freien Verfügung zu haben.

Zudem meint das LAG, dass sich daraus, dass der Urlaubsanspruch befristet ist und auch verfällt, ein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Arbeitgeber ergibt. Dieser sei dann auf einen Ersatzurlaubsanspruch gerichtet, wenn der Arbeitgeber den Anspruch nicht rechtzeitig erfülle und dies auch zu vertreten habe. Auf einen Verzug des Arbeitgebers soll es hingegen nicht ankommen. Für den Fall, dass das Arbeitsverhältnis beendet wurde, soll dem ehemaligen Arbeitnehmer dann eine Entschädigung in Geld zustehen.

Demzufolge muss der Arbeitnehmer den Arbeitgeber nicht zur Gewährung von Urlaub auffordern oder einen entsprechenden Antrag stellen. Dies ergibt sich laut LAG aus dem BUrlG. Dort ist geregelt, dass der Urlaub innerhalb des vorgegebenen Zeitraums „zu gewähren und zu nehmen“ ist. Auch aus dem Arbeitsschutzrecht soll sich ergeben, dass eine Aufforderung entbehrlich ist, denn der Arbeitgeber muss seinen Pflichten zum Gesundheitsschutz auch ohne Aufforderung nachkommen und seinen Betrieb entsprechend organisieren.

Dass Urlaubswünsche zu berücksichtigen sind, spricht nicht dagegen, dass der Arbeitgeber diese erfragen kann und bei mangelnder Antwort den Urlaub selbst einseitig festlegen kann, und somit seiner Pflicht auch nachkommen kann.Das Arbeitsrecht ist eine vielschichtige Materie, in welcher verschiedene zivilrechtliche Vorschriften eine Rolle spielen. Es ist nicht immer leicht, hier den Überblick zu behalten. Gerade wenn es um die diversen Rechte und Pflichten von Arbeitnehmern und Arbeitgebern geht, kommt es häufig zu Meinungsverschiedenheiten.

Um ihre Rechte vollumfänglich wahrnehmen zu können, sollten Sie sich daher frühzeitig rechtsanwaltlich beraten lassen.

Sie erwartet an unseren Standorten in Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Zürich ein engagiertes, verlässliches und spezialisiertes Team von Berufsträgern.

NOETHE LEGAL Rechtsanwälte versteht sich als sowohl national als auch international ausgerichtete Kanzlei mit dem Schwerpunkt im Wirtschaftsrecht.

Kontakt
NOETHE LEGAL Rechtsanwälte
Tobias Nöthe
In der Sürst 3
53111 Bonn
+49 (0) 228 52279640
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BFH: Ausfall von Rentenzahlungen rechtfertigt abweichende Steuerfestsetzung

Mit Urteil vom 22.10.2014 entschied der Bundesfinanzhof (BFH), dass unter Umständen eine abweichende Steuerfestsetzung der Erbschaftssteuer in Betracht kommt, wenn Rentenzahlungen ausfallen (AZ.: II R 4/14).

BFH: Ausfall von Rentenzahlungen rechtfertigt abweichende Steuerfestsetzung

NOETHE LEGAL Rechtsanwälte

NOETHE LEGAL Rechtsanwälte, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Zürich führt aus:

Das sei bei der Erbschaftssteuer für eine von Todes wegen erworbenen Leibrente der Fall, wenn die jährliche Besteuerung des Jahreswertes gewählt wurde und die Rentenzahlungen wegen der Insolvenz des Verpflichteten ausfallen, so der BFH. Zudem müsse die Antragstellung für die Ablösung der Jahressteuer erst lange nach Beginn des Zahlungsausfalls gestellt werden und nicht damit zu rechnen sein, dass noch weitere Rentenzahlungen erfolgen. Ob dies der Fall sei, sei jedoch immer im Einzelfall zu entscheiden, betonte der BFH.

Hier klagt eine Vermächtnisnehmerin, die aufgrund des Vermächtnisses eine wertgesicherte Leibrente erhielt, für welche sie beim beklagten Finanzamt eine Besteuerung des Jahreswertes beantragt. Nach dem Ausfall der Rentenzahlungen wurden diese aus der als Sicherheit dienenden Bürgschaft geleistet. Nach Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung erhielt die Klägerin keine Zahlungen mehr.

Daher beantragte sie eine Ablösung der Jahressteuer sowie die Erbschaftssteuer mit 0 Euro anzusetzen. Letzteres lehnte die Beklagte ab und setzte die Erbschaftssteuer fest. Der dagegen gerichtete Einspruch blieb erfolglos. Auch das Finanzgericht Münster entschied nicht zugunsten der Klägerin (Urteil v. 18.12.2013, AZ.: 3 K 3246/12 Erb). Die Klägerin verlangt weiterhin die Festsetzung der Erbschaftssteuer auf 0 Euro, hilfsweise den eventuell festzusetzenden Betrag aus Billigkeitsgründen zu erlassen.

Dem folgt der BFH. Er führte aus, die Klägerin habe aus Billigkeitsgründen einen Anspruch auf die abweichende Steuerfestsetzung von 0 Euro. Nach der Abgabenordnung kann eine Steuer niedriger festgesetzt werden, wenn die Steuererhebung im Einzelfall unbillig wäre. Damit sollen sachliche und persönliche Besonderheiten im Einzelfall berücksichtigt werden können. Dabei handelt es sich um eine Ermessensentscheidung der Behörde, die nur begrenzt gerichtlich überprüft werden kann.

Hier sei die Steuerfestsetzung unbillig, da die Klägerin bis zu ihrem Ableben die Jahressteuer für eine lebenslängliche Rente entrichten müsse, welche sie aber gar nicht mehr erhalte, so der BFH. Daher müsse eine abweichende Steuerfestsetzung vorgenommen werden.

Das Steuerrecht ist eine komplexe Materie, die für einen Laien kaum zu überschauen ist. Die diversen Steuerarten, eine ständig steigende Anzahl von Gerichtsentscheidungen im Steuerrecht sowie Bezüge zu anderen Rechtsgebieten erschweren es dem Steuerpflichtigen, selbst einen umfassenden Überblick zu behalten.

Um ihre Rechte vollumfänglich wahrnehmen zu können, sollten Sie sich daher frühzeitig rechtsanwaltlich beraten lassen.

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Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen bei beendetem Mietverhältnis?

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin zum Urteil des BGH vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 315/11:

Leistet der Mieter die vertraglich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen und der Vermieter rechnet nicht ordnungsgemäß oder überhaupt nicht darüber ab, besteht die Möglichkeit, an den zukünftig zu leistenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, solange bis der Vermieter die Abrechnungen vornimmt, bzw. korrigiert. Noch ärgerlicher ist es jedoch, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Dann nutzt einem Mieter auch das Recht zur Zurückbehaltung von Betriebskostenvorauszahlungen nichts mehr.

Ausgangslage:

Bereits 2006 hat der BGH entschieden, dass in einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen kann, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (BGH, Urteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05 -, juris).

Das beantwortet jedoch nicht die Situation eines Mieters, wenn das Mietverhältnis beendet ist und immer noch keine Abrechnung vorliegt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 315/11 eine interessante Entscheidung über die Rückforderungsmöglichkeit für den Mieter beim beendeten Mietverhältnis getroffen.

Der Fall:

Die Kläger als ehemalige Mieter nehmen ihren ehemaligen Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe des Jahres 2009 auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch.

Das Amtsgericht hat leidglich einen Teilbetrag in Höhe von 200,47 EUR Euro nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Kläger sind in die Berufung gegangen, soweit ihnen ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.880 EUR nebst Zinsen (Rückforderung der für die Jahre 2002 bis 2004 geleisteten Vorauszahlungen) aberkannt wurde. In der Berufungsinstanz hat der Vermieter/Beklagte die Nebenkostenabrechnungen für diese Zeiträume erteilt und sich der Erledigungserklärung der Mieter nicht angeschlossen. Das Landgericht hat die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt, der BGH hat das ursprüngliche Urteil des Amtsgerichts wieder hergestellt.

Die relevante Entscheidung:

In seinem Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 315/11 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden kann, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Der BGH knüpft dazu an seine frühere Rechtsprechung zur Rückforderungsmöglichkeit im laufenden Mietverhältnis an, wie oben bereits dargestellt. Eine Rückforderung im laufenden Mietverhältnis ist ausgeschlossen, da der Mieter durch das ihm zustehende Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt ist (BGH, Urteil vom 29. März 2006, VIII ZR 191/05).

Das bedeutet für den Mieter und seinen Rückforderungsanspruch nach einem beendeten Mietverhältnis, dass er darlegen und beweisen muss, warum er im ursprünglich laufenden Mietverhältnis nicht das ihm zustehende Zurückbehaltungsrecht ausüben konnte und demzufolge besonders schutzwürdig ist. Wenn es hierfür einen plausiblen Grund gibt, dann besteht die Chance für den Rückforderungsanspruch von Betriebskostenvorauszahlungen nach beendetem Mietverhältnis.

Im vorliegenden Fall unterlagen die Mieter, da der eingeklagte Abrechnungsanspruch in 2009 für die Abrechnungsperioden 2002 – 2004 bereits verjährt war. Das bedeutet, dass die Mieter keinen Gebrauch von ihrem Zurückbehaltungsrecht im laufenden Mietverhältnis gemacht haben und dies sogar verjähren ließen. Deshalb waren sie nicht besonders schutzwürdig und ein Rückforderungsanspruch von Betriebskostenvorauszahlungen nach beendetem Mietverhältnis schied somit aus.

Anwaltstipps Vermieter:

Sind Sie mit Rückforderungsansprüchen von Betriebskostenvorauszahlungen nach beendetem Mietverhältnis von ehemaligen Mietern konfrontiert, weil Sie bislang noch nicht über die Nebenkosten abgerechnet haben, dann haben Sie noch bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung die Gelegenheit, die Abrechnung nachzuholen. Eine sich ergebende Nachforderung könnte sich gegebenenfalls als uneinbringlich herausstellen. Dies müsste jedoch am Einzelfall genau geprüft werden. Wenden Sie sich hierfür gern an uns.

Anwaltstipps Mieter:

Nach einem beendeten Mietverhältnis lohnt sich immer der Gedanke an die Rückforderung von geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen, wenn der Vermieter bislang keine Abrechnung vorgenommen hat. Allerdings kann er dies bis zur letzten mündlichen Verhandlung nachholen. Zudem müssten Sie als Mieter darlegen und beweisen, warum Sie im laufenden Mietverhältnis kein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausgeübt haben. Gern stehen wir Ihnen hierfür mit Rat und Tat zur Seite.

Quelle:

BGH, Urteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05
BGH, Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 315/11

07.09.2014

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – Fluch oder Segen?

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin:

Wer kennt das nicht: Besucher in einer schönen und absolut angesagten Stadt und die gebuchte Unterkunft in einer normalen Wohnung als Ferienwohnung liegt direkt im Szenebereich, mitten im Wohngebiet mit urigen Stammkneipen, das Wetter ist traumhaft, die Laune auch und die Nächte draußen sind lang – wenn doch bloß alle Menschen dieser Stadt auch gleichzeitig Urlaub hätten, alle könnten ausschlafen und die ausgelassenen Feiern auf den Straßen würden alle begeistern. Ein Zweckentfremdungsverbot-Gesetz bräuchte es dann nicht mehr, oder?

Ausgangslage:

Seit 01.05.2014 gibt es (wieder) das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Dabei handelt es sich um ein Verbotsgesetz mit Erlaubnisvorbehalt. Das bedeutet, das Gesetz definiert Verbote und beschreibt zugleich Voraussetzungen, wonach eine Erlaubnis für die Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlangen ist. Kernaussage und der Regelungswunsch ist, dass grundsätzlich Wohnraum als Wohnraum zu nutzen ist. Die oben beschriebene Situation der zweckentfremdeten Wohnung als Ferienwohnung ist zwar schön für die Besucher, aber gleichzeitig ein Drama für die Bevölkerung, deren Lebensumfeld sich drastisch verändert. Kann dieses neue Gesetz daran tatsächlich was ändern?

Was bedeutet Zweckentfremdung und gibt es Ausnahmeregelungen?

Nur mit einer entsprechenden Genehmigung darf Wohnraum anders genutzt und damit zweckentfremdet werden.

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist sehr umfassend. Es verbietet nicht nur, dass Wohnraum als Ferienwohnung oder für die gewerbliche Zimmervermietung benutzt, sondern auch für die Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet wird. Darüber hinaus soll es auch verboten sein, Wohnraum baulich derart zu verändern oder zu nutzen, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, also beispielsweise die Nutzung als Büro. Und schließlich soll es verboten sein, Wohnraum länger als sechs Monate leer stehen oder vollständig beseitigen zu lassen.

Diese in § 2 vorgenannten Verwendungen stellen nach dem Wortlaut des Gesetzes eine Zweckentfremdung dar. Abweichend hierzu definiert das Gesetz auch Ausnahmen, bei denen nicht von Zweckentfremdung gesprochen wird. Darunter fällt der Wohnraum der bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes beispielsweise als Ferienwohnung oder zu beruflichen Zwecken benutzt wird.

Weitere Ausnahmen gibt es für leer stehende Wohnung, die trotz geeigneter Bemühung nicht wieder vermietet werden konnten oder Wohnraum, der instandgesetzt und modernisiert wird. Auch Nutzer ihrer eigenen Eigentumswohnung können durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt werden.

Wie schnell muss eine Zweckentfremdung „beseitigt“ werden?

Das Gesetz räumt Übergangsfristen für bereits ausgeübte Zweckentfremdung ein. Beispielsweise gilt für die Nutzung von Wohnraum für den Betrieb von Ferienwohnungen eine Zweijahresfrist, wenn die Nutzung bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begonnen hat und innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes gegenüber dem Bezirksamt angezeigt wurde. Das bedeutet, dass die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung nach zwei Jahren zu beenden ist und der Wohnraum wieder zu Wohnzwecken zurückzuführen ist.

Für die bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes laufende gewerbliche oder berufliche Nutzung des Wohnraums wird an die Dauer des Mietverhältnisses oder an die Dauer der ausgeübten beruflichen Tätigkeit geknüpft. Das bedeutet, sobald eines von beiden beendet ist, ist der zweckentfremdete Wohnraum wieder zur Wohnraumnutzung zurückzuführen.

Welche Folgen drohen, wenn die Zweckentfremdung fortgesetzt wird?

Wird nach diesen Übergangsvorschriften Wohnraum ohne entsprechende Genehmigung anders als Wohnraum genutzt, also zweckentfremdet, so handelt es sich nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 EUR geahndet wird.

Eigentümer dürften es aus heutiger Sicht und bei der aktuellen Rechtslage erheblich schwerer haben, vorhandenen Wohnraum anders als zu Wohnzwecken zu nutzen.
Um eine behördliche Nutzungsuntersagung so vermeiden, wird ihnen nichts anderes übrig bleiben, als neben der weiterhin zu beantragenden baurechtlichen Nutzungsänderungs-Genehmigung auch eine Genehmigung nach dem geltenden Zweckentfremdungsverbot-Gesetz einzuholen.

Bislang liegen noch keine Entscheidungen vor, die sich mit der Rechtswirksamkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes auseinandersetzen. Diese Verfahren werden mit Sicherheit noch folgen. Dann ist es wieder Aufgabe des Bundesverfassungsgerichts, zu beurteilen, ob dieses neue Verbotsgesetz verfassungsrechtlichen Maßstäben standhält. Man darf gespannt sein.

Anwaltstipps Vermieter:

Aufgrund fehlender Entscheidungen speziell zur Wirksamkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes kann keine Empfehlung zur unbegrenzten Fortsetzung des zweckentfremdeten Wohnraums gegeben werden. Gleichwohl sind die Behörden mit der Bearbeitung der Genehmigungsanträge für die Übergangsfristen von 2 Jahren stark im Bearbeitungsverzug. Der Einzelfall sollte individuell geprüft werden, da unabhängig vom Zweckentfremdungsverbot-Gesetz von den Behörden auch die baurechtliche Nutzungsänderung geprüft wird und ein Ferienwohnungsbetrieb per Nutzungsuntersagung beendet werden kann.

Anwaltstipps Mieter:

Sollten Sie als Anwohner-Mieter unter Lärmbelästigungen durch zweckentfremdeten Wohnraum, beispielsweise durch den Betrieb als Ferienwohnung, leiden, empfehlen wir die Führung eines Lärmprotokolls und beraten gern zum weiteren Vorgehen gegenüber Ihrem Vermieter und gegebenenfalls auch gegenüber dem störenden Eigentümer der zweckentfremdeten Wohnung.

Quelle:

Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG) vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626) BRV 238-3

06.09.2014

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Pressemitteilungen

Keine beliebige Verwertung der Mietkaution im laufenden Mietverhältnis

Mietkaution: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wo

Ausgangslage:

Häufig stehen Mieter und Vermieter gleichermaßen vor dem Problem, dass Mietrückstände bestehen, die Beteiligten wegen der Ursachen streiten und diese Rückstände mit der vom Mieter geleisteten Mietkaution verrechnet werden sollen. Beide Beteiligte fragen sich nun, ist das im laufenden Mietverhältnis eigentlich rechtmäßig?

Der Fall:

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin eine Kaution in Höhe von 1.400,00 € leistet. Darüber hinaus gab es eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag:

„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. […]“

Später im Laufe des Mietverhältnisses machte die Mieterin eine Mietminderung geltend und stritt sich mit dem Vermieter über offene Mietforderungen. Der Vermieter ließ sich ungeachtet des Streits mit der Mieterin in Höhe der offenen Mietforderung – während des laufenden Mietverhältnisses – das Kautionsguthaben auszahlen.

Die Mieterin verlangt nun jedoch, dass der Vermieter den entnommenen Betrag wieder dem Kautionskonto gutschreibt und insolvenzfest anlegt. Das Amtsgericht und das Landgericht folgten der Argumentation der Mieterin und verurteilten den Vermieter zur Wiederauffüllung des Kautionskontos der Mieterin. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Vermieter sein Klageabweisungsbegehren vor dem Bundesgerichtshof weiter, aber ohne Erfolg.

Die aktuelle Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 07. Mai 2014 – VIII ZR 234/13 die Ausführungen des Amts- und Landgerichts und entschied ganz klar: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

Der Anspruch der Mieterin auf Wiederauffüllung und insolvenzsicherer Anlage der Mietkaution ergibt sich aus § 551 Abs. 3 BGB. Der Vermieter war nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der hier streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen. Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur dann die Mietkaution antasten, wenn seine Forderung unbestritten ist oder durch ein anderes Gerichtsverfahren rechtskräftig festgestellt wurde oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt. Keine der genannten Varianten lagen im Ausgangsfall vor.

Die Gerichte führten weiter aus, dass der Vermieter während der Mietzeit aufgrund der Sicherungsabrede fremdes Vermögen, nämlich des Mieters verwaltet. Und wenn sich die Parteien nicht wirksam darauf geeinigt haben, hat der Vermieter nur ein eingeschränktes Befriedigungsrecht. Bei der Leistung der Mietkaution wird regelmäßig davon ausgegangen, dass der Mieter keine Mietsicherheit hingeben wollen wird, an der sich der Vermieter während der Mietzeit ungehindert bedienen könne, obwohl sich die Beteiligten über vermeintliche Gegenansprüche streiten. Die hier getroffene Zusatzvereinbarung war zudem gemäß § 307 BGB unwirksam. Eine Auslegung dieser Vereinbarung, die dem Vermieter gestatte, sich auch wegen streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen, verstoße gegen das in § 551 Abs. 3 BGB postulierte Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution.

Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 – IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Senatsurteil vom 13. Oktober 2011 – VIII ZR 98/10, NJW 2010, 59 Rn.19; jeweils unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2079, S. 10 f.). Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Anwaltstipps Vermieter:

Lassen Sie die Mietkaution Ihres Mieters lieber unangetastet und streben strategisch günstiger eine, eventuell auch gerichtliche Klärung der offenen Mietrückrückstände an. Sobald dann rechtskräftig eine Zahlungsforderung gegen den Mieter festgestellt wird, können Sie sich rechtmäßig aus der Mietkaution bedienen, müssen gegebenenfalls die Prozesskosten nicht zahlen und klären vielleicht noch weitere Fragen im Zusammenhang mit diesem Mietverhältnis.

Anwaltstipps Mieter:

Sollte Ihnen als Mieter ähnliches wiederfahren sein, müssen Sie auf Wiederauffüllung des Kautionskontos klagen. Sie haben einen Anspruch aus § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution. Sind Sie im Unklaren, ob die Kaution insolvenzfest und getrennt vom Vermögen Ihres Vermieters angelegt wurde, haben Sie einen Auskunftsanspruch und können Ihren Vermieter auch auf Auskunft verklagen.

Quelle:

BGH, Urteil vom 07. Mai 2014 – VIII ZR 234/13.

22.07.2014

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Flexible Weiterbildung am eigenen Schreibtisch

Rechtsanwältin Dimartino startet ab November 2014 neue Reihe mit Online-Seminaren

Flexible Weiterbildung am eigenen Schreibtisch

Rechtsanwältin Dimartino

Heidelberg, 19. August 2014. Den neuen Trend, Seminare nicht nur in Schulungsräumen, sondern auch im Internet zu veranstalten, greift nun auch Rechtsanwältin Maria Dimartino auf: Sie bietet ab November 2014 die sogenannten Webinare mit unterschiedlichen Themenschwerpunkten an. Die Schulung mit Webcam und Headset bietet zahlreiche Vorteile – zum Beispiel die örtliche Unabhängigkeit und die bessere Erreichbarkeit jüngerer Ziel-gruppen.
Angeboten werden unter anderem die Themen Individual- und Kollektivarbeitsrecht, Da-tenschutz und Neue Medien sowie Klausurtrainingskurse für Studierende. Alle Inhalte wer-den zielgruppenorientiert aufbereitet und entsprechend dem Wissensstand der Kursteil-nehmer veranschaulicht. Als selbstständige Rechtsanwältin und rechtsvermittelnde Dozen-tin ist sie erfolgreich auf dem Gebiet des Arbeits- und damit auch Kündigungsrechts tätig.
Viele weiterführende Informationen sowie die Möglichkeit zur Webinar-Anmeldung erhal-ten Sie unter Dimartinos Onlineportal www.jurvita.de. Die Webinare haben eine Länge von 60 Minuten und werden zum Einführungspreis von 49,00 Euro angeboten. Außerdem be-steht die Option, sich zunächst kostenfrei zu einem „Schnupperwebinar“ anzumelden. Nach Abschluss der Kurse erhält jeder Teilnehmer zusammenfassende Arbeitsunterlagen und eine offizielle Teilnahmebestätigung.

Text: Nadine Scheufele, www.scheufele-kommunikation.de. Nachdruck honorarfrei, Belege erbeten.

Maria Dimartino ist Rechtsanwältin mit Interessenschwerpunkten Individual- und Kollektivarbeitsrecht, Datenschutz und Neue Medien. Sie hat Rechtswissenschaften in Heidelberg und Frankfurt a.M. studiert. Ihr Referendariat hat Sie am Landgericht Wiesbaden absolviert. Sie ist als selbstständige Rechtsanwältin und Dozentin tätig.

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Mieterhöhung gemäß § 558 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete

Kaum ist es mehr als ein Jahr her, dass Sie als Mieter in Ihre neue Mietwohnung gezogen sind, schon finden Sie in Ihrem Briefkasten eine Mieterhöhung, der Sie zu stimmen sollen. Und immer wieder beruft sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn Sie sich auch fragen, ob Sie verpflichtet sind, zuzustimmen, dann lesen Sie weiter:

Der Vermieter ist gesetzlich dazu berechtigt, wenn er keine Staffelmiete oder Indexmiete mit Ihnen vertraglich vereinbart hat, die Nettokaltmiete in regelmäßigen Abständen zu erhöhen. Das ist in § 558 BGB geregelt. Dabei bleiben Mieterhöhungen wegen der Erhöhung der Betriebskosten und Modernisierungen außer Betracht. Bei der Erhöhung der Nettokaltmiete orientiert sich der Vermieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die für jede Wohnung individuell zu bestimmen ist. Entweder gilt für die Region ein qualifizierter Mietspiegel oder der Vermieter muss drei Vergleichswohnungen heranziehen.

Sie sind jedenfalls verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen, wenn das Mieterhöhungsbegehren Ihres Vermieters berechtigt ist. Andernfalls riskieren Sie, verklagt zu werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass alle Mieter, die im Mietvertrag aufgeführt sind, im Mieterhöhungsschreiben genannt sind und auch zustimmen. Fehlt die Zustimmung eines Mieters und ist für den Vermieter nicht ersichtlich, ob er von den anderen Mietern wirksam vertreten wird, kann ebenfalls ein gelber Brief (Förmliche Zustellung vom Gericht) innerhalb von drei Monaten mit der Zustimmungsklage ins Haus flattern.

Das Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn die Wartezeit von mehr als 15 Monaten ab Mietbeginn eingehalten oder ein Jahr seit der letzten Mieterhöhung vergangen ist. Auch die Kappungsgrenze von 20 %, bzw. 15 % in Regionen wie Berlin muss beachtet worden sein. Das bedeutet, Sie müssen schauen, wie hoch Ihre Miete vor drei Jahren war. Von dieser Miethöhe aus müssen Sie die 20 %, bzw. 15 % ausrechnen. Diese Beträge in der Summe bestimmen die obere Grenze für das aktuelle Mieterhöhungsverlangen. Und schließlich muss neben der richtigen Bewertung der Wohnwertmerkmale Ihrer eigenen Wohnung das Mieterhöhungsverlangen eine Begründung enthalten.

Hinsichtlich der richtigen Bewertung der Wohnwertmerkmale Ihrer eigenen Wohnung sind Sie als Mieter gefragt. Sie kennen die Ausstattung Ihrer Wohnung am besten und wissen, was Sie selbst als Wohnwertverbesserung eingebaut haben. Ihr Vermieter kennt in der Regel Ihre Wohnung nicht. Eigene Einbauten dürfen auch vom Vermieter nicht als wohnwerterhöhende Merkmale im Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt werden.

Sie finden im Internet auf der Seite www.berlin.de eine automatische Spanneneinordnung, die Sie ausfüllen können und erhalten am Ende das berechnete Ergebnis der zulässigen Miethöhe für Ihre Wohnung.

Für Ihre Überprüfung bleibt Ihnen leider nicht viel Zeit. Das Gesetz bestimmt, dass Sie ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens nicht mal zwei Monate Zeit haben. Die Zustimmung wird zum übernächsten Monat ab Zugang verlangt. Lassen Sie diese Zeit ungenutzt verstreichen, riskieren Sie eine Klage. Setzen Sie sich also rechtzeitig mit dem Vermieter auseinander, wenn Sie aufgrund der nachfolgenden Checkliste der Meinung sind, dass das Ihnen vorliegende Mieterhöhungsverlangen nicht richtig ist. In vielen Fällen ist auch eine Einigung ohne Gericht möglich.

Checkliste für die Überprüfung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB:

– Keine Vereinbarung Staffelmiete oder Indexmiete?
– Berechnung der Mieterhöhung auf die Nettokaltmiete?
– Berücksichtigung der richtigen Daten Ihrer Wohnung und des Hauses?
– Richtige Einordnung im Mietspiegelfeld oder Angabe von drei Vergleichswohnungen?
– Mietverhältnis besteht länger als 15 Monate?
– Letzte Mieterhöhung liegt länger als 12 Monate zurück?
– Ist die regional geltende Kappungsgrenze beachtet?
– Ist das Mieterhöhungsverlangen an alle Mieter gerichtet?
– Wurde das Mieterhöhungsverlangen begründet?
– Sind die Ausstattungsmerkmale richtig bewertet worden?

Wenn nur einer der Punkte nicht gegeben ist, dann könnte es sich schon lohnen, sich innerhalb der Zustimmungsfrist an den Vermieter zu wenden!

27.05.2014

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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