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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Kleine Lackschäden an Einbauküche: Mieter haftet nicht

Mieter müssen normalerweise für Schäden aufkommen, die sie an einer Mietwohnung anrichten. Es gibt aber Ausnahmen. Kleine Absplitterungen an einer lackierten Einbauküche sind eine solche Ausnahme, denn die Mieter können sie bei normaler Benutzung gar nicht vermeiden. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Amtsgericht Homburg entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Als ein Mieter aus seiner Wohnung ausziehen wollte, stellte der Vermieter fest, dass die Einbauküche Schäden hatte. Das lackierte Holz wies verschiedene kleine Absplitterungen auf. Diese waren entstanden, als die Mieter beim Absetzen oder Einräumen von Geschirr gegen die Oberfläche gestoßen waren. Der Vermieter verlangte dafür Schadenersatz. Der Mieter war der Meinung, dass er für solche Schäden keinen Ersatz leisten müsse.

Das Urteil

„Das Amtsgericht Homburg bestätigte die Ansicht des Mieters“, so Michaela Rassat. Ein Sachverständiger hatte vor Gericht erklärt, dass lackierte Oberflächen besonders kratz- und stoßempfindlich seien. Auch im Rahmen der ganz normalen, alltäglichen Benutzung lasse es sich gar nicht vermeiden, dass an lackierten Teilen kleine Absplitterungen aufträten. „Das Gericht erläuterte, dass Mieter zwar grundsätzlich für Schäden aufkommen müssten, die sie an der Mietwohnung anrichteten. Dies gelte nach § 538 des Bürgerlichen Gesetzbuches jedoch nicht für Schäden, die beim vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstünden“, kommentiert die Juristin. Leichte Lackabsplitterungen seien beim alltäglichen Gebrauch der Einbauküche nicht zu vermeiden – dies gelte in besonderem Maße, wenn wie hier Kleinkinder zur Familie gehörten. „Die Mieter mussten daher für die Schäden nicht haften“, ergänzt Rassat.

Was bedeutet das für Mieter?

Viele Vermieter verlangen beim Auszug von Mietern Schadenersatz für kleinere Schäden an der Wohnung. „Mieter haften jedoch nicht für Schäden, die beim normalen, vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstanden sind – also durch die normale Benutzung der Räume und ihrer Einrichtung. Dies gilt also nicht nur für Einbauküchen. Verlangen Vermieter beim Auszug Schadenersatz, sollten Mieter genau hinschauen, ob diese Forderung berechtigt ist“, so der Tipp der Rechtsexpertin.
Amtsgericht Homburg, Urteil vom 9. August 2018, Az. 9 C 273/16

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Gesetz in Kürze – Mietrecht

Mietrechtsreform 2019: Was ändert sich für Mieter und Vermieter?

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Gesetz in Kürze - Mietrecht

Quelle: ERGO Group

Mietrechtsanpassungsgesetz: Darum geht es

Nach den bisherigen Regeln zur Mietpreisbremse darf eine Miete bei Neuvermietung einer Wohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Dies gilt zumindest in Gebieten, in denen es eine gültige Verordnung über die Mietpreisbremse vonseiten des Bundeslandes gibt. Die Vorschrift hat sich jedoch als wenig wirkungsvoll erwiesen. Eine Reihe neuer Regelungen soll das nun ändern. Sie gelten auch für Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung. Zudem müssen Vermieter Mietinteressenten umfangreicher informieren. Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), fasst die wichtigsten Änderungen zusammen und erklärt, was sie für Mieter und Vermieter bedeuten.

Welche neuen Rechte bringen die Neuregelungen für Mieter?

Die Mietpreisbremse hat unter anderem deshalb nicht den erhofften Erfolg, weil Mietinteressenten und Mieter oft gar nicht die nötigen Informationen haben, um sich zu wehren. Denn sie kennen meist weder die vorherige Miete noch wissen sie, ob der Vermieter irgendwelche gesetzlich zulässigen Gründe hat, die Grenzen der Mietpreisbremse zu überschreiten. „Daher sind Vermieter ab Januar dazu verpflichtet, Mietinteressenten vor Vertragsabschluss unaufgefordert die Höhe der alten Miete zu nennen und sie zu informieren, wenn sie eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen wollen“, erklärt Rassat. So dürfen Vermieter zum Beispiel die Höchstbeträge überschreiten, wenn bereits die Vormieter eine höhere Miete gezahlt haben. Ohne rechtzeitige Aufklärung der Mietinteressanten dürfen sie sich aber nicht auf die Ausnahme berufen. Oft genug kommen Mietern allerdings erst dann Zweifel an der Rechtmäßigkeit ihrer Miete, wenn sie den Vertrag schon unterschrieben haben. Auch hier bringt die Reform Verbesserungen. „Für Mieter ist es ab dem neuen Jahr einfacher, gegen eine überhöhte Miete vorzugehen“, so die D.A.S. Expertin. „Sie können diese nun in Form einer einfachen Mitteilung rügen, ohne erklären zu müssen, warum die Miete zu hoch angesetzt ist. Die Rüge ist an den Vermieter zu richten. Ausreichend ist ein kurzes Schreiben, aus dem hervorgeht, dass der Mieter die Missachtung der Mietpreisbremse beanstandet.“ Ein Schreiben per E-Mail ist zwar erlaubt. Allerdings empfiehlt sich aus Beweisgründen ein Brief, versendet optimalerweise per Einschreiben. Überschreitet die Miete dann tatsächlich den gesetzlich zulässigen Betrag, haben die Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Teils.

Was ändert sich bei der Modernisierung von Wohnungen?

Bei Modernisierungsmaßnahmen konnten Vermieter bisher 11 Prozent der Kosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Dieser Satz verringert sich nun auf acht Prozent. Die Regelung gilt bundesweit, allerdings zunächst nur für fünf Jahre. „Neu ist, dass es jetzt bei Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze gibt“, erklärt die D.A.S. Expertin. „Das bedeutet: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen.“ Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter sie sogar nur um maximal zwei Euro je Quadratmeter erhöhen.

Wie will der Gesetzgeber das „Herausmodernisieren“ bekämpfen?

In der Vergangenheit kam es vor, dass Immobilienbesitzer Mieter mittels Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen zu einer Kündigung bewegen wollten. Dieses sogenannte „Herausmodernisieren“ ist künftig eine Ordnungswidrigkeit, bei der Vermietern ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro droht. Die Rechtsexpertin kommentiert: „Ein solches Herausmodernisieren kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn sich die neue Miete gegenüber der alten mindestens verdoppelt. Der Vermieter kann sich von diesem Verdacht allerdings befreien, indem er andere Gründe für die Miethöhe vorlegt.“

Ab wann gilt das Gesetz?

Die neuen Regelungen haben den Bundesrat am 14. Dezember 2018 passiert. Nach der Unterschrift durch den Bundespräsidenten wurden sie am 21. Dezember 2018 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und treten am 1. Januar 2019 in Kraft. Die Änderungen finden sich im Mietrechtsteil des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)

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Tipps zum altersgerechten Umbau von Mietwohnungen – Verbraucherinformation der ERGO Group

Was Mieter beim altersgerechten Umbau ihrer Wohnung beachten sollten

Tipps zum altersgerechten Umbau von Mietwohnungen - Verbraucherinformation der ERGO Group

Mit dem richtigen Umbau einfach altersgerecht wohnen.
Quelle: ERGO Group

Zuhause ist es am schönsten: Aus diesem Grund möchten auch Senioren möglichst lange in den eigenen vier Wänden leben. Um altersgerecht zu wohnen, sind allerdings häufig Umbaumaßnahmen notwendig. Mieter müssen dazu in vielen Fällen mit ihrem Vermieter sprechen. Welche Veränderungen sie vornehmen dürfen, weiß Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice). Rolf Mertens, Experte von ERGO, zeigt auf, welche technischen Hilfsmittel Senioren den Alltag erleichtern und welche Fördermaßnahmen es gibt.

Die eigenen vier Wände sind viel mehr als nur ein Dach über dem Kopf – sie tragen wesentlich zur Lebensqualität und Zufriedenheit bei. Und gerade für ältere Menschen ist die Wohnung der zentrale Lebensort: Laut Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (BMFSFJ) verbringen Senioren dort mindestens 20 Stunden pro Tag. Mit zunehmendem Alter nehmen jedoch die körperlichen Beschwerden zu – dann können Türschwellen oder der Einstieg in die Badewanne zum Hindernis werden und die tägliche Routine erschweren. Doch das bedeutet nicht, dass sich ältere Menschen von ihrer Wohnung trennen müssen. „Mit ein paar Umbaumaßnahmen lässt sich die Wohnung dem Alter entsprechend fit machen. Aber: Wer seine Wohnung gemietet hat, der benötigt für solche Maßnahmen das Einverständnis des Vermieters“, weiß Michaela Rassat und verweist auf § 554a des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Vermieter informieren und Umbau planen

Altersgerechte bauliche Veränderungen können beispielsweise eine ebenerdige Dusche oder eine seniorengerechte Badewanne sein. Wer auf einen Rollstuhl oder Rollator angewiesen ist, braucht gegebenenfalls breitere Türen. Auch niedrigere Lichtschalter, zusätzliche Haltegriffe im Bad und die Beseitigung von Türschwellen kommen in Frage. „Einen rechtlichen Anspruch auf einen altersgerechten Umbau der Wohnung durch den Vermieter haben Mieter nicht. Der Vermieter muss allerdings dem Umbauwunsch zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse am Umbau hat“, so die D.A.S. Juristin. Dies ist immer der Fall, wenn die Maßnahmen dazu beitragen können, dem Mieter trotz körperlicher Beeinträchtigungen ein normales Leben zu ermöglichen. Um reine Bequemlichkeit darf es allerdings nicht gehen. Verweigern kann der Vermieter seine Zustimmung zum Umbau, wenn seine Interessen schwerer wiegen als die des Mieters – zum Beispiel, wenn Umbaumaßnahmen unverhältnismäßig lange andauern und dadurch die anderen Mieter beeinträchtigen würden. Auch kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter eine zusätzliche angemessene Kaution für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes hinterlegt. Am besten ist es, sich das Vorhaben schriftlich vom Vermieter erlauben zu lassen, selbst kleine Veränderungen wie Haltegriffe oder Handläufe. Der Vermieter hat grundsätzlich Anspruch auf einen Rückbau der Umbauten bei Auszug. Allerdings können Vermieter und Mieter eine Vereinbarung treffen, in der der Vermieter darauf verzichtet. Das kann durchaus ratsam sein, da die Barrierefreiheit den Wert der Wohnung eher erhöht. „Fallen die Umbauten recht groß aus, ist es sinnvoll, einen erfahrenen Berater zu kontaktieren, der bei der Planung unterstützt. Ärzte, Pflegeeinrichtungen oder Reha-Kliniken sind geeignete erste Anlaufstellen, sie verweisen an die entsprechenden Ansprechpartner“, weiß Rassat. Die Berater helfen nicht nur bei der Planung, sondern klären auch auf, welche Förderungen möglich sind. In einigen Fällen helfen bereits kleine Veränderungen, die eigenen vier Wände altersgerecht zu gestalten: Wer sich von sperrigen Möbeln verabschiedet, sorgt für mehr Bewegungsfreiheit. Stolperfallen wie Stufen oder Schwellen können Mieter mit farblichen Markierungen versehen, damit sie besser sichtbar sind.

Smarte Technik für den Alltag

Neben Stufen oder Badewannen können auch alltägliche Handgriffe für Senioren zur Hürde werden. „Unterstützen können dabei Smart Home-Systeme, die speziell auf die Bedürfnisse von Senioren ausgerichtet sind. Solche Systeme werden unter dem Begriff „Ambient Assisted Living“ (AAL) zusammengefasst“, erklärt Rolf Mertens. Besonders hilfreich sind beispielsweise Bewegungssensoren, die automatisch das Licht einschalten, wenn eine Person den Raum betritt. Auch am Bett lassen sich solche Sensoren installieren. Das ist laut ERGO Experten besonders praktisch, denn: „Wer nachts aufstehen muss, muss nicht erst im Dunkeln mühsam den Lichtschalter suchen. Das Licht geht sofort an, wenn der Sensor das Aufsetzen der Füße auf dem Boden registriert.“ Das sorgt für sichere Wege. Trotz aller Vorsicht lassen sich Stürze aber nicht immer vermeiden. Sturzsensoren in Kombination mit einer Notruffunktion sind dafür die Lösung: Im Boden eingelassene, druckempfindliche Sensoren senden bei einem Sturz dem Pflegepersonal oder den Verwandten eine Nachricht auf Smartphone oder Tablet. Intelligente Technik kann auch die Hausarbeit erleichtern: „Staubsaugroboter beispielsweise kommen wegen ihrer geringen Höhe problemlos an schwer erreichbare Stellen wie unter Sofas oder Betten – damit werden Gelenke und Rücken der Besitzer geschont“, so Mertens.

Fördermöglichkeiten für Umbau und Smart Home

Stimmt der Vermieter der altersgerechten Anpassung der Wohnung zu, gilt zu klären, wer die Kosten dafür übernimmt. Da der Umbau den Wert der Wohnung steigert, ist es möglich, dass sich der Vermieter an den Kosten beteiligt – oder sie komplett übernimmt und später auf die Miete umlegt. Wer als Mieter die Kosten selbst tragen muss, für den kann das Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“ der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessant sein. Unabhängig vom Alter des Antragstellers fördert die KfW aktuell den altersgerechten Umbau durch zinsgünstige Kredite – dem KfW 159 – und Zuschüsse, beispielsweise KfW 455-B für Barrierereduzierung. Kombinieren lassen sich verschiedene Angebote aus diesem Förderprogramm allerdings nicht. Übrigens: Die KfW unterstützt im Rahmen dieses Förderprogramms auch Smart Home-Systeme. Um eine Förderung zu erhalten, sollten Interessenten die Maßnahmen zunächst mit einem Sachverständigen oder einer Wohnberatungsstelle planen. Anschließend müssen sie einen Antrag stellen. Ein Zuschuss lässt sich schnell und einfach auf dem KfW-Zuschussportal beantragen. Für Kredite gilt das sogenannte Hausbankprinzip, das bedeutet: Interessenten gehen zu ihrem Ansprechpartner bei ihrer Hausbank. Dieser beurteilt die Pläne und entscheidet, ob er das Vorhaben begleitet. Anschließend stellt er den Antrag bei der KfW. Erst wenn die Antragssteller eine Zusage der KfW für ein Förderprogramm erhalten haben, können sie die Umbauarbeiten beauftragen – sonst fließt kein Geld. Wichtig zu wissen: „Wer von den Zuschüssen der KfW profitieren möchte, sollte die Arbeiten von einem Fachunternehmen durchführen lassen und nicht von einem handwerklich begabten Privatmann. Andernfalls könnte die KfW die Förderung ablehnen“, so Mertens. Daneben stehen Interessierten abhängig vom jeweiligen Bundesland weitere Förderungsmöglichkeiten zur Verfügung. Und wenn beim Mieter ein Pflegegrad vorliegt, ist auch von der Pflegeversicherung oder -kasse ein Zuschuss von bis zu 4.000 Euro möglich. Voraussetzung: Ein Gutachter der medizinischen Dienste hat die Pflegebedürftigkeit festgestellt und die Umbaumaßnahme trägt maßgeblich zur Eigenständigkeit oder Pflegeerleichterung bei. Das Sozialamt fördert – abhängig vom Einkommen des Antragstellers – ebenfalls einen altersgerechten Umbau. Eine Übersicht über verschiedene Fördermaßnahmen finden Interessierte beispielsweise auf dem Serviceportal „Zuhause im Alter“ des BMFSFJ.

Absicherung für den Fall der Fälle

Egal ob der Umbau bezuschusst wird oder nicht: Er ist in jedem Fall mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Kommt es beispielsweise zu einem Brand oder Leitungswasserschaden, sind die bereits vorhandenen altersgerechten Umbauten innerhalb der Wohngebäudeversicherung mitversichert. Entsteht in der Zeit vor einem altersgerechten Umbau ein Schaden, übernimmt eine gute Police die Mehrkosten, wenn der Betroffene die beschädigten Gebäudeteile alters- oder behindertengerecht umbauen möchte. Das könnte zum Beispiel das Ersetzen einer Duschwanne durch einen ebenerdigen Einstieg oder die rollstuhlgerechte Verbreiterung der Türen sein. „Läuft die Wohngebäudeversicherung über den Vermieter, sollten Interessenten das Gespräch suchen und gegebenenfalls ihren Versicherungsschutz sowie die Versicherungssumme entsprechend anpassen“, rät der Versicherungsexperte.
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Mietnebenkosten: Wohnfläche nachmessen lohnt sich

R+V-Infocenter: Zehn-Prozent-Regel gilt nicht mehr

Mietnebenkosten: Wohnfläche nachmessen lohnt sich

Wiesbaden, 6. Dezember 2018. 80 Quadratmeter stehen im Mietvertrag, doch die Wohnung hat nur gut 70: Damit steigt auch die Nebenkostenlast – zumindest wenn der Vermieter diese teilweise auf Basis der Fläche abrechnet. Das R+V-Infocenter rät Mietern deshalb, im Zweifelsfall zum Zollstock zu greifen und nachzumessen.

Zu hohe Kosten möglich
Mehr als zwei Euro Betriebskosten zahlen Mieter im Durchschnitt pro Quadratmeter und Monat. Auf den ersten Blick ist das ein kleiner Betrag. Doch die Kosten summieren sich, da viele Vermieter Betriebskosten wie Wasser und Heizung zumindest teilweise nach der Wohnungsgröße abrechnen – und die stimmt nicht immer. „Wenn der Abrechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde liegt, zahlen Mieter möglicherweise für Flächen, die sie gar nicht haben“, sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung.

Zehn-Prozent-Regel gilt nicht mehr
Beispiel Heizkosten: Vermieter dürfen diese maximal bis zur Hälfte nach Quadratmetern abrechnen. Auch die Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten nach Fläche ist erlaubt, wenn nicht in allen Wohnungen Wasserzähler installiert sind. Für die Mieter bedeutet das: Es kommt nicht nur auf ihren eigenen Verbrauch an. Stattdessen wird der Verbrauch des gesamten Hauses auf die jeweilige Wohnfläche umgelegt – und je größer die eigene Mietfläche, umso höher ist die Rechnung. „Generell lohnt es sich für Mieter auch deshalb immer, ihre Wohnung nachzumessen und zu überprüfen, ob die Flächenangaben übereinstimmen. Dies gilt vor allem, seit der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass die tatsächliche Wohnfläche für Betriebskosten und Mieterhöhungen entscheidend ist“, rät R+V-Experte Rempel. „Früher mussten Mieter nach der Rechtsprechung hier eine zehnprozentige Abweichung tolerieren.“

Weitere Tipps des R+V-Infocenters
– Die Wohnfläche entspricht nicht immer der Grundfläche. Vor allem bei Dachgeschosswohnungen kann die Wohnfläche deutlich geringer sein, wenn der Raum unterhalb von Schrägen nicht oder nur teilweise zählt. Das hängt aber auch davon ab, welche Art der Berechnung im Mietvertrag festgehalten ist.
– Ist keine Berechnungsmethode vereinbart, wenden Gerichte die Wohnflächenverordnung an. Das bedeutet, dass beispielsweise typische Kellerräume, Waschküchen oder Garagen nicht mitzählen.
– Ist im Mietvertrag eine Wohnfläche fest vereinbart, kann eine größere Abweichung auch zur Minderung der Miete berechtigen. Die bloße Angabe der Mietfläche – etwa in der Betriebskostenabrechnung – reicht hierfür allerdings in der Regel nicht.
– Auch für die Hausratversicherung ist es wichtig, die richtige Wohnfläche anzugeben. Sonst drohen im Schadensfall finanzielle Verluste.

Das R+V-Infocenter wurde 1989 als Initiative der R+V Versicherung in Wiesbaden gegründet. Es informiert regelmäßig über Service- und Verbraucherthemen. Das thematische Spektrum ist breit: Sicherheit im Haus, im Straßenverkehr und auf Reisen, Schutz vor Unfällen und Betrug, Recht im Alltag und Gesundheitsvorsorge. Dazu nutzt das R+V-Infocenter das vielfältige Know-how der R+V-Fachleute und wertet Statistiken und Trends aus. Zusätzlich führt das R+V-Infocenter eigene Untersuchungen durch: Die repräsentative Langzeitstudie über die „Ängste der Deutschen“ ermittelt beispielsweise bereits seit 1992 jährlich, welche wirtschaftlichen, politischen und persönlichen Themen den Menschen am meisten Sorgen bereiten.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Mieterhöhung wegen selbst bezahlter Einbauküche?

Bei Mieterhöhungen ziehen Vermieter meist den örtlichen Mietspiegel als Vergleichsmaßstab heran. Der Mietspiegel bewertet die Wohnungen unter anderem nach ihrer Ausstattung. Hat der Mieter aber teure Ausstattungen wie eine Einbauküche selbst bezahlt, dürfen sie nicht die Höhe der Miete beeinflussen. Der Vermieter muss die Miete in solchen Fällen an vergleichbaren Wohnungen ohne Einbauküche ausrichten. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof entschieden.
BGH, Az. VIII ZR 52/18

Hintergrundinformation:
Vermieter dürfen die Miete in gewissen Zeitabständen erhöhen, um sie an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Damit ist die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Größe, ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung gemeint. Um es allen Beteiligten leichter zu machen, gibt es in den meisten Städten und Gemeinden einen Mietspiegel. Er gibt Auskunft darüber, was eine Wohnung mit bestimmten Eigenschaften vor Ort durchschnittlich kostet. Vermieter dürfen den Mietspiegel zur Begründung von Mieterhöhungen verwenden. Der Fall: Ein Ehepaar in Berlin hatte eine Wohnung aus den 1970er Jahren gemietet. Kurz nach dem Einzug bauten sie mit Zustimmung des Vermieters auf ihre Kosten eine eigene Küche ein und verkauften die alte Einbauküche. Jahre später wollte der Vermieter die Miete erhöhen. Er bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel und war der Ansicht, dass die Mieterhöhung unter anderem durch die moderne Einbauküche gerechtfertigt sei. Diese sei mitvermietet und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Die Mieter weigerten sich, die erhöhte Miete zu bezahlen. Der Vermieter blieb bei seiner Meinung: Es sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die neue Einbauküche der alten in der Ausstattung entsprechen solle – und die alte Küche habe er gestellt. Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass die Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben müsse. Die derzeitige Einbauküche habe nicht der Vermieter zur Verfügung gestellt. Sie müsse daher bei der Ermittlung der Vergleichsmiete außen vor bleiben. Der Bundesgerichtshof betonte auch, dass zum Nachteil des Mieters getroffene entgegenstehende Vereinbarungen unwirksam seien. Es komme nur auf den tatsächlichen Wohnwert an, dieser sei nicht durch Absprachen zu beeinflussen. Die Mieter mussten daher die erhöhte Miete nicht bezahlen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Oktober 2018, Az. VIII ZR 52/18

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Der Countdown für die Betriebskostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung läuft

Abrechnungsfrist neigt sich dem Ende zu

Der Countdown für die Betriebskostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung läuft

Vermieterratgeber von Thomas Trepnau

Spätestens jetzt müssen Vermieter die Betriebskostenabrechnung für ihre Mieter für letztes Jahr erstellen, wenn Sie nicht ihre Ansprüche wegen der Abrechnungsfrist verlieren wollen.
Die Belastungen durch Betriebskosten und Nebenkosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?
Es gibt ihn. Der Autor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die exakte Vorbereitung des Mietvertrags ist.

Danach werden Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten erklärt. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Instandhaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen kommen nicht zu kurz. Die Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, wird im Kapitel über Verteilerschlüssel beantwortet. Thomas Trepnau benennt nicht nur alle möglichen Verteilerschlüssel sondern erklärt welche zweckmäßig sind. Die Anwendung ungeeigneter Verteilerschlüssesl kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen und Betriebskostenorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, tritt der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge ein. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel versteht jeder die Heizkostenabrechnung. Auch mit Irrtümern zum Einbau von Wärmemengenzählern wird aufgeräumt.

Nebenkosten bei Geschäftsräumen
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die verständliche Musterabrechnung für den Vermieter fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Ausdrucken mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.
Das Buch mit der ISBN 978-2-9560164-5-8 kann überall im Buchhandel, auch hier versandkostenfrei bei Amazon oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Fazit:
Ein übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser sicher durch ein komplexes Thema führt. Jeder Vermieter ist nach der Lektüre in der Lage, seine Nebenkosten rechtssicher abzurechnen. Damit ist es auch jetzt noch nicht zu spät.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

Kontakt
Trepnau Wertbestimmungs- und Werteverwaltungs GbR
C. Sander
Am Kirchberg 1
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Bau/Immobilien

MCM Investor Management AG über die Verzerrung des Mietspiegels

Immobilienexperten kritisieren die mangelnde Transparenz bei der Erstellung des Mietspiegels

Magdeburg, 15.11.2018. In dieser Woche beschäftigen sich die Immobilienexperten der MCM Investor Management AG aus Magdeburg mit der Verzerrung des Mietspiegels. Im Jahr 2012 hatte sich die Stadt Berlin bereits auf ein Mieterbündnis geeinigt, gefolgt von Frankfurt am Main. Das bedeutet faktisch einen Mietenstopp in beiden Städten. „Städte und Gemeinden müssen versuchen, das vorhandene Angebot an Immobilien auch für einkommensschwache Bürger realistisch zu gestalten. Das ist im Prinzip die Aufgabe der kommunalen Wohnraumversorgung“, so die MCM Investor Management AG. Wichtig sei es laut MCM Investor, die politischen Entscheidungen hinsichtlich des Wohnungsmarktes kritisch zu hinterfragen.  „Die aktuellen Diskussion zwecks Regulierungen am Mietwohnungsmarkt haben trotz Mietpreisbremse nicht den gewünschten Outcome geliefert. Im Gegenteil: Die Mietpreisbremse gilt als ineffizient und muss weitgehend überarbeitet werden. Auch die Eingriffe in den Mietspiegel und die Mietengestaltung in den jeweiligen Städten ist bisher zu intransparent, das merken die Bürger natürlich“, erklärt die MCM Investor Management AG. Ein gutes Beispiel sei, wenn die regulierten Neuvertragsmieten als “frei finanziert” deklariert werden – dies habe einen erheblichen Einfluss auf den Mietspiegel. „Dabei handelt es sich um einen klassischen Fall der Verzerrung des Mietspiegels. Der Unterschied ist eigentlich leicht zu verstehen: Bei öffentlich geförderten Mieten handelt es sich meistens um ein Darlehen mit einem geringen Zinssatz für den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie. Eine kommunale oder senatsgesteuerte Regulierung der Mieten kann als Subjektförderung des jeweiligen Mieters durch Steuermittel beschrieben werden“, so die MCM Investor Management AG weiter.

„Derzeit ist es also schwer einschätzbar, welchen Anteil die regulierten Mieten an der Grundgesamtheit des Mietspiegels ausmachen. Die Mietspiegellandschaft hierzulande ist weitestgehend heterogen. Um dies zu ändern, wäre eine einheitliche wissenschaftliche Erhebung sinnvoll. Wäre diese besser nachvollziehbar, würde das auch zu einer größeren Akzeptanz und Vertrauen in der Gesellschaft führen. Nutzer und Investoren haben schließlich einen Anspruch, diese Zahlen des Mietspiegels besser nachvollziehen zu können“, so die MCM Investor Management AG abschließend.

Pressemitteilungen

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Umlage der Hausmeisterkosten

Hat ein Vermieter einen Pauschalvertrag mit einem Hausmeisterdienst, der einzelne Kostenpositionen nicht aufschlüsselt, kann der Vermieter die Kosten dafür nicht auf seine Mieter umlegen. Es muss nachvollziehbar sein, welche Tätigkeiten der Hausmeisterdienst im Einzelnen ausgeführt hat. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Münster entschieden.
AG Münster, Az. 61 C 2796/17

Hintergrundinformation:
Grundsätzlich dürfen Vermieter zwar die Kosten für einen Hausmeister oder einen Hausmeisterdienst auf ihre Mieter umlegen. Allerdings gibt es bei dieser Kostenposition immer wieder Streit. Denn: Oft führt der Hausmeister auch Wartungsarbeiten oder Reparaturen aus oder übernimmt kleinere Verwaltungsarbeiten. Diese Kosten sind jedoch nicht umlagefähig. Dazu kommt, dass ein Hausmeister häufig Tätigkeiten übernimmt, die als gesonderte Kostenposition in der Abrechnung auftauchen – etwa Winterdienst oder Gartenpflege. Diese darf der Vermieter nicht doppelt abrechnen. Der Fall: Ein Vermieter in Münster hatte von seinen Mietern eine Betriebskostennachzahlung verlangt. Sie zahlten nicht, verlangten Einsicht in die Belege und hatten Einwände gegen mehrere Positionen, darunter die Hausmeisterkosten. Der Vermieter konnte keinen Vertrag vorlegen, aus dem hervorging, was der Auftrag des Hausmeisterdienstes genau umfasste. Zwar zog der Vermieter einen bestimmten Prozentsatz von den Hausmeisterkosten für nicht umlagefähige Beträge ab. Wie dieser Prozentsatz zustande kam, konnte er jedoch nicht erklären. Das Urteil: Das Amtsgericht Münster entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass der Vermieter den Mietern in diesem Fall keine Hausmeisterkosten berechnen konnte. Die gesamte Kostenposition sei nicht umlagefähig, da nicht feststellbar sei, welche Teile umlagefähig seien. Der Vertrag schlüssle die einzelnen Arbeiten nicht auf. Auch habe der Vermieter Kosten für Winterdienst, Gartenpflege und Feuerlöscherwartung zusätzlich abgerechnet. Der Prozentsatz, den der Vermieter für nicht umlagefähige Beträge von den Hausmeisterkosten abgezogen habe, sei jedes Jahr unterschiedlich hoch gewesen. Wie der Vermieter diesen Abzug berechne, sei unklar.
Amtsgericht Münster, Urteil vom 6. April 2018, Az. 61 C 2796/17

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Schaden durch Schreck: Der Vermieter haftet nicht für alles

Verletzt sich ein Mieter infolge eines Mangels der Mietwohnung, haftet meist der Vermieter. Allerdings muss der Mangel der Wohnung die Verletzung direkt verursacht haben. Stürzt eine Mieterin, weil sie sich wegen eines herunterfallenden, defekten Rollladens erschreckt hat, haftet der Vermieter nicht. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden.
LG Nürnberg-Fürth, Az. 7 S 5872/17

Hintergrundinformation:
Vermieter sind dafür verantwortlich, dass ihre Mietwohnungen frei von Mängeln oder Schäden sind, die die Wohntauglichkeit beeinträchtigen. Ein Mieter, der sich infolge von Wohnungsmängeln verletzt, kann Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld haben. Denn der Vermieter hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss also dafür sorgen, dass Mieter die Räume ohne Verletzungsgefahr nutzen können. Allerdings trägt der Vermieter nicht für jede Eventualität die Verantwortung. Der Fall: Die Mieterin einer Doppelhaushälfte mit Garten hatte ihrem Vermieter gegenüber moniert, dass ein Rollo auf der Gartenseite schwergängig sei. Der Vermieter unternahm nichts. Zwei Wochen später befand sich die Mieterin gerade auf der Treppe zur Gartenterrasse, als das Rollo sich offenbar von selbst löste und herunterfiel. Durch dieses laute Geräusch erschrak die Mieterin so sehr, dass sie ausrutschte. Dabei stützte sie sich mit der Hand ab und zog sich am Handgelenk einen Teilbänderriss und einen Knorpelschaden zu. Sie verklagte daraufhin ihren Vermieter und verlangte 10.000 Euro Schmerzensgeld sowie 52.000 Euro für den sogenannten Haushaltsführungsschaden, da sie ihren Haushalt nicht mehr selbst führen könne. Das Urteil: Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Klage ab. Zwar umfasse die Pflicht des Vermieters, Mängel zu beseitigen, grundsätzlich auch den Schutz von Leib und Leben. Aber: Der Mangel sei hier nur indirekt für den Schaden verantwortlich. Dies sei nicht ausreichend. Dass sich jemand durch ein lautes Geräusch erschrecke, stolpere und hinfalle, gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, für das niemand anderer haftbar zu machen sei. Eine Verkettung unglücklicher Umstände habe zu diesem Unfall geführt. Eine Haftung des Vermieters wäre aus Sicht des Gerichts nur in Frage gekommen, wenn das Rollo die Frau direkt getroffen hätte.
Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss von 18. Juni 2018, Az. 7 S 5872/17

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Wie Hausbesitzer der Energieverteuerung entkommen

Anstieg der Rohölpreise von fast 30 Prozent

Wie Hausbesitzer der Energieverteuerung entkommen

Heizkosten senken durch fachgerechte Dämmung

Energieexperten sind sich einig: Die von August 2017 bis August 2018 um mehr als 28 Prozent gestiegenen Rohölpreise (von 51,70 auf 71,85 Dollar) werden auch die Gaspreise für Verbraucher in die Höhe treiben. In der kommenden Heizperiode wird das Heizen also deutlich teurer. Eine Möglichkeit, um gegenzusteuern und den Energieverbrauch zu drosseln, ist eine energetische Gebäudesanierung. Eine Maßnahme empfiehlt sich dabei besonders.

Der Ruf der Außendämmungen hat in den letzten Jahren gelitten. Dabei ging es um die Brennbarkeit des Dämm-Materials, zudem um Algen- und Pilzbefall an den Hausfassaden, was einen unschönen und ungepflegten Eindruck des Hauses macht. „Im Vergleich dazu sind Innendämmungen relativ kostengünstig anzubringen“, erläutert Diplom-Ingenieur Thomas Molitor von ISOTEC, einem Spezialunternehmen für die Sanierung von feuchtegeschädigten Gebäuden. Denn die Hausfassaden bleiben dabei unberührt. Bei einer Innendämmung werden die Außenwände des Gebäudes von innen her mit Dämmplatten versehen. „Die Platten sind in der Regel auch nur wenige Zentimeter dick“, so Ingenieur Molitor. „Dadurch wird wenig Wohnraum verschenkt und selbst Fensterlaibungen oder Heizkörpernischen können problemlos in die Sanierung miteinbezogen werden.“ Zusätzlich verwendete Dämmkeile sorgen dafür, dass auch Wärmebrückenbereiche, wie z.B. auskragende Balkone, dauerhaft gedämmt sind.

Beispielrechnung zeigt Reduktion des Wärmeverlustes

Und so funktioniert diese Form des Energiesparens im Detail: Die ISOTEC Innendämmung beispielsweise erhöht die innenseitige Oberflächentemperatur der Außenwände um ca. 5 °C. Bei schlechter Wandkonstruktion (z.B. Beton) kann eine bis zu 10 Zentimeter dicke Innendämmung die innenseitige Außenwandoberflächentemperatur sogar um ca. 10°C erhöhen. So werden Raumluft und innere Wandoberflächen ohne großen Energieaufwand schnell aufgeheizt. Das zahlt sich vor allem bei nur temporär genutzten Räumen (z.B. Versammlungssäle, Kirchen, wenig genutzte Wohnräume etc.) aus. „In einem Haus aus dem Baujahr 1950 mit 100 Quadratmetern Wohnfläche beispielsweise bedeutet das nach unseren Berechnungen eine Reduzierung des Transmissionswärmeverlustes von 71% und eine Heizkostersparnis von bis zu 320 Euro pro Jahr“, so Diplom.-Ingenieur Molitor. Dieses kapillaraktive Innendämmsystem wurde in Bezug auf Feuchteschutz und Wärmedämmeigenschaften wissenschaftlich und praktisch geprüft.
Nachgewiesenermaßen entspricht es bauphysikalisch allen praktischen und behördlichen Anforderungen.

Angenehmes Raumklima und Schutz vor Feuchteschäden

Ein weiterer Vorteil: Die vollmineralischen Innendämmplatten nehmen die Raumluftfeuchtigkeit auf – und geben sie nach Absinken der Raumluftfeuchte durch Lüftung auch wieder ab. So entsteht in den Räumen ein ausgewogenes und angenehmes Wohnklima – und der Entstehung von Feuchteschäden und Schimmelpilzbefall wird dauerhaft Einhalt geboten. Kalte Wände, auf denen sich Kondenswasser absetzt und ein Schimmelpilzbefall entstehen kann, sind Dank der Dämmplatten passe.

Auch für einzelne Räume und Wohnungen möglich

Ein zusätzlicher Nutzen des Energiesparens mit einer Innendämmung ist, dass sie auch für einzelne Räume eines Gebäudes oder einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses ausgeführt werden kann. Nicht zuletzt werden Innendämmungen in bestimmten Fällen von der KfW-Bank im Rahmen der Programme 151/152 „Bauen, Wohnen, Energie sparen“ gefördert. Dies gilt insbesondere für Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz. Genauere Informationen und aktuelle Konditionen finden sich unter www.kfw.de

Die ISOTEC-Gruppe ist seit 1990 spezialisiert auf die Beseitigung von Feuchte- und Schimmelpilzschäden. Die ÍSOTEC-Fachbetriebe und Beratung gibt es in Deutschland, Österreich, der Schweiz und auf Mallorca.

www.isotec.de

Kontakt
ISOTEC GmbH
Thomas Bahne
Cliev 221
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