Tag Archives: Zweckentfremdung

Pressemitteilungen

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Verwaltungsrecht

Ferienwohnungen: Hohes Bußgeld für Zweckentfremdung von Wohnraum

Viele Städte haben sogenannte Zweckentfremdungssatzungen, die eine Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung ohne behördliche Genehmigung untersagen. Einen Verstoß können die Behörden mit hohen Bußgeldern ahnden. Laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) verurteilte das Amtsgericht München einen Mieter, der eine Wohnung an wechselnde Personen untervermietet hatte, zu einem Bußgeld von 33.000 Euro.
AG München, Az. 1119 OWi 258 Js 199344/16

Hintergrundinformation:
Die Vermietung von Ferienwohnungen ist ein lohnendes Geschäft. Kein Wunder, dass ihre Anzahl stark zugenommen hat. In Großstädten jedoch ist Wohnraum knapp und oft kommt es auch zu Konflikten mit der Nachbarschaft, die ohne Partylärm und morgendliches Rollkoffergeklapper wohnen möchte. Viele Städte haben deshalb Satzungen erlassen, die eine Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen von einer Ausnahmegenehmigung abhängig machen. Diese Satzungen richten sich gegen die „Zweckentfremdung von Wohnraum“. Sie gelten für Eigentümer und für Mieter. Der Fall: Ein Münchner hatte eine 104 qm große Wohnung in München-Arabellapark gemietet. Die Miete lag bei 1.980 Euro im Monat. Er nutzte die Wohnung allerdings nicht selbst, sondern vermietete sie teurer an wohlhabende Ortsfremde, die sich zur medizinischen Behandlung in München aufhielten oder ihre Angehörigen bei einem Krankenhausaufenthalt begleiteten. Die Vermietungen dauerten jeweils einige Wochen oder Monate. Im November 2015 erließ die Stadt München gegen den Mieter einen Bußgeldbescheid in Höhe von 50.000 Euro wegen unerlaubter Zweckentfremdung von Wohnraum von 2012 bis 2015. Gegen diesen Bescheid ging der Mann gerichtlich vor. Das Urteil: Das Amtsgericht München bestätigte nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice grundsätzlich den Bußgeldbescheid. Das Gericht erläuterte, dass der Mieter nie die erforderliche behördliche Genehmigung zur Untervermietung an wechselnde Parteien gehabt habe. Sein Nutzungskonzept sei es gewesen, die Wohnung immer nur für relativ kurze Zeiträume an Personen weiterzuvermieten, die sich aus medizinischen Gründen in München aufhielten. Er habe trotz behördlicher Aufforderungen, diese Nutzung einzustellen, und trotz des laufenden Bußgeldverfahrens damit weitergemacht. Das Gericht setzte das Bußgeld allerdings auf 33.000 Euro herab, da diese Nutzung der Wohnung erst seit dem Inkrafttreten der neuen städtischen Satzung im Jahr 2014 mit einem Bußgeld bedroht war und nicht schon seit 2012.
Amtsgericht München, Beschluss vom 28. September 2017, Az. 1119 OWi 258 Js 199344/16

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Xolaris Verwaltungs GmbH schickt Mahnbescheide an Anleger

Xolairs Verwaltungs GmbH Geschäftsführer hält Wort, Mahnbescheide werden zugestellt – Was tun? Widerspruch einlegen, keine weitere Geldeinlage.

Xolaris Verwaltungs GmbH schickt Mahnbescheide an Anleger

Canada Gold Trust Skandal: Xolaris Verwaltungs GmbH schickt Mahnbescheide an Anleger, von Röhlke Rec

Die Geschäftsführung der Canada Gold Trust – Skandalfonds, die Xolaris Verwaltungs GmbH, hatte es angekündigt: Die von ihr bereits im Jahr 2015 erhobenen Forderungen gegen die Anleger der mutmaßlichen Schwindelanlage würden über kurz oder lang mit Mahnbescheiden gerichtlich geltend gemacht werden. Nun erhalten erste Anleger entsprechende Mahnbescheide des Amtsgerichts Stuttgart zugestellt.

Was Anleger tun können und wie die aktuelle Lage der gerichtlichen Auseinandersetzung mit den Verantwortlichen der Canada Gold Trust Gruppe und deren Vermittlern ist, erläutert Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke.

„Wir empfehlen unseren Mandanten zunächst einmal, entweder selbst oder durch uns Widerspruch gegen die Mahnbescheide einzulegen. Im Rahmen der von uns bereits geführten Schadensersatzprozesse gegen die Hintermänner der Fondgesellschaft und die Beteiligungstreuhänderin sowie ggf. gegen die Vermittler haben wir auch einen Freistellungsanspruch von diesen Forderungen mit eingeklagt. Die Verfahren sind allerdings noch weit von einer Entscheidungsreife entfernt. Dennoch sind wir der Meinung, dass Anleger kein weiteres Geld einlegen sollten, da die Xolaris Verwaltungs GmbH ihren Anspruch auf einen ausgesprochen dubiosen Passus des Gesellschaftsvertrages stützt“, meint Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke, der eine Vielzahl von geschädigten Anlegern vertritt.

Canada-Gold-Trust-Fonds: Liquiditätsbedarf – Zweckentfremdung – Fortführung der Geschäfte

Die Xolaris Verwaltungs GmbH bemüht eine Regelung des Gesellschaftsvertrages, nach welcher die geleisteten Auszahlungen der Canada-Gold-Trust-Fonds im Falle eines unerwarteten Liquiditätsbedarfs zurückgefordert werden können. Nach Röhlkes Ansicht ist der aktuelle Liquiditätsbedarf der Canada-Gold-Trust-Gruppe alles andere als unvorhersehbar. Denn, das hat auch die Xolaris Verwaltungs GmbH mittlerweile festgestellt, die Gelder der Anleger sind in Kanada mit hoher Wahrscheinlichkeit zweckentfremdet worden und nicht den Vorgaben des im Prospekt abgedruckten Darlehensvertrages mit den kanadischen Goldsuchgesellschaften entsprechend verwendet worden. Vielmehr wurden nach Röhlke vorliegenden Erkenntnissen vorwiegend gesellschaftszweckswidrige Ausgaben getätigt, so dass der aktuelle Liquiditätsbedarf für die Fortführung der Geschäfte zwangsläufig auftauchen musste. Dies muss den beteiligten Hintermännern durchweg klar gewesen sein.

Goldförderung am Beaver Pass: hohe Risiken – schlechte Ausbeute – Mythos große Goldförderung

„Aktuelle Dokumente, die uns im Zusammenhang mit der gerichtlichen Auseinandersetzung erreichten, legen den Verdacht nahe, dass die Verantwortlichen der Henning-Gold-Mines-Gruppe bereits seit Oktober 2011 Kenntnis davon hatten, dass die fraglichen Claims der HGM-Gruppe nicht wirtschaftlich ausgebeutet werden konnten. In einem uns nunmehr in übersetzter Fassung vorliegenden Bericht einer Beratungsfirma aus England wird darauf hingewiesen, dass die Förderung von Gold insbesondere am Beaver Pass mit hohen Risiken verbunden ist. Insbesondere wird auf eine möglicherweise schlechte Ausbeute und nur sehr schwer zu explorierende Böden hingewiesen. Weiterhin darauf, dass die Risiken eines Fehlschlages hoch sind, die leicht zugänglichen Lagerstätten bereits ausgebeutet seien und es sich bei dem gesamten Gebiet, welches die HGM-Gruppe ausbeuten will, um eines handelt, das möglicherweise nur von seinem früheren Ruhm lebt, der Boden schlicht nicht genug Gold für die geplante Art der Goldförderung hergibt. Unter diesen Voraussetzungen bestehen nach unserer Ansicht möglicherweise aufrechenbare Schadensersatzansprüche“, teilt Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke mit.

Emissionsprospekt über Goldförderaussichten, untermauert mit historischem Gutachten

Die Beratungsfirma kommt zu dem Ergebnis, dass noch im Oktober 2011 nicht genügend Wissen vorlag, um mit vertretbarer Zuversicht auf einen Erfolg des Explorationsprogrammes hin mit Bohrungen anzufangen. Auf diese Befürchtungen hätte aber nach Rechtsanwalt Röhlkes Ansicht im Emissionsprospekt hingewiesen werden müssen. Die Emissionsprospekte haben ganz im Gegenteil das Bild einer wirtschaftlich prosperierenden Gegend gezeigt, in der das Gold gewissermaßen auf der Straße liege und in welchem die Goldförderaussichten durch historische Gutachten belegt und untermauert seien. Genau das Gegenteil ist anscheinend der Fall gewesen, was den Verantwortlichen der Kanada-Gold-Gruppe bekannt gewesen sein muss.

Dies und die auch nach der Gesellschafterversammlung Anfang des Jahres 2016 noch vollkommen offene Fortführungsprognose des Fonds lassen daran zweifeln, ob eine Rückzahlung der getätigten Entnahmen für die einzelnen Anleger tatsächlich Sinn macht. Auch auf mehrfache Nachfrage während der Gesellschafterversammlung konnten die Verantwortlichen nicht nachvollziehbar und plausibel erklären, was mit dem nun geforderten Geld eigentlich angefangen werden soll.

Röhlke Rechtsanwälte empfehlen allen betroffenen Anlegern, die einen Mahnbescheid der Canada Gold Trust-Gruppe bekommen, anwaltlichen Rat zu suchen. Für weitere Informationen und fairen Rat stehen Röhlke Rechtsanwälte unter 030.715.206.71 und anwalt@kanzlei-roehlke.de zur Verfügung.

V.i.S.d.P.:
Christian-H. Röhlke
Rechtsanwalt

Röhlke Rechtsanwälte haben ihre Kernkompetenz im Bereich des Kapitalanlagenrechts und der angrenzenden Gebiete des Zivilrechts, insbesondere im Handels- und Gesellschaftsrecht. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Kleinverdienern, denen vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge als Immobilienrente schmackhaft gemacht wurden. Ein wesentlicher Tätigkeitsschwerpunkt ist auch das Recht der Handelsvertreter, die Regelungen über Provisionen, Buchauszüge, Wettbewerbsverbote etc.Weitere Information finden Sie unter: www.kanzlei-roehlke.de

Kontakt
Röhlke Rechtsanwälte
Christian-H. Röhlke
Kastanienallee 1
10435 Berlin
0049 (0)30 715 206 71
anwalt@kanzlei-roehlke.de
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Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – Fluch oder Segen?

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin:

Wer kennt das nicht: Besucher in einer schönen und absolut angesagten Stadt und die gebuchte Unterkunft in einer normalen Wohnung als Ferienwohnung liegt direkt im Szenebereich, mitten im Wohngebiet mit urigen Stammkneipen, das Wetter ist traumhaft, die Laune auch und die Nächte draußen sind lang – wenn doch bloß alle Menschen dieser Stadt auch gleichzeitig Urlaub hätten, alle könnten ausschlafen und die ausgelassenen Feiern auf den Straßen würden alle begeistern. Ein Zweckentfremdungsverbot-Gesetz bräuchte es dann nicht mehr, oder?

Ausgangslage:

Seit 01.05.2014 gibt es (wieder) das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Dabei handelt es sich um ein Verbotsgesetz mit Erlaubnisvorbehalt. Das bedeutet, das Gesetz definiert Verbote und beschreibt zugleich Voraussetzungen, wonach eine Erlaubnis für die Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlangen ist. Kernaussage und der Regelungswunsch ist, dass grundsätzlich Wohnraum als Wohnraum zu nutzen ist. Die oben beschriebene Situation der zweckentfremdeten Wohnung als Ferienwohnung ist zwar schön für die Besucher, aber gleichzeitig ein Drama für die Bevölkerung, deren Lebensumfeld sich drastisch verändert. Kann dieses neue Gesetz daran tatsächlich was ändern?

Was bedeutet Zweckentfremdung und gibt es Ausnahmeregelungen?

Nur mit einer entsprechenden Genehmigung darf Wohnraum anders genutzt und damit zweckentfremdet werden.

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist sehr umfassend. Es verbietet nicht nur, dass Wohnraum als Ferienwohnung oder für die gewerbliche Zimmervermietung benutzt, sondern auch für die Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet wird. Darüber hinaus soll es auch verboten sein, Wohnraum baulich derart zu verändern oder zu nutzen, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, also beispielsweise die Nutzung als Büro. Und schließlich soll es verboten sein, Wohnraum länger als sechs Monate leer stehen oder vollständig beseitigen zu lassen.

Diese in § 2 vorgenannten Verwendungen stellen nach dem Wortlaut des Gesetzes eine Zweckentfremdung dar. Abweichend hierzu definiert das Gesetz auch Ausnahmen, bei denen nicht von Zweckentfremdung gesprochen wird. Darunter fällt der Wohnraum der bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes beispielsweise als Ferienwohnung oder zu beruflichen Zwecken benutzt wird.

Weitere Ausnahmen gibt es für leer stehende Wohnung, die trotz geeigneter Bemühung nicht wieder vermietet werden konnten oder Wohnraum, der instandgesetzt und modernisiert wird. Auch Nutzer ihrer eigenen Eigentumswohnung können durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt werden.

Wie schnell muss eine Zweckentfremdung „beseitigt“ werden?

Das Gesetz räumt Übergangsfristen für bereits ausgeübte Zweckentfremdung ein. Beispielsweise gilt für die Nutzung von Wohnraum für den Betrieb von Ferienwohnungen eine Zweijahresfrist, wenn die Nutzung bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begonnen hat und innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes gegenüber dem Bezirksamt angezeigt wurde. Das bedeutet, dass die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung nach zwei Jahren zu beenden ist und der Wohnraum wieder zu Wohnzwecken zurückzuführen ist.

Für die bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes laufende gewerbliche oder berufliche Nutzung des Wohnraums wird an die Dauer des Mietverhältnisses oder an die Dauer der ausgeübten beruflichen Tätigkeit geknüpft. Das bedeutet, sobald eines von beiden beendet ist, ist der zweckentfremdete Wohnraum wieder zur Wohnraumnutzung zurückzuführen.

Welche Folgen drohen, wenn die Zweckentfremdung fortgesetzt wird?

Wird nach diesen Übergangsvorschriften Wohnraum ohne entsprechende Genehmigung anders als Wohnraum genutzt, also zweckentfremdet, so handelt es sich nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 EUR geahndet wird.

Eigentümer dürften es aus heutiger Sicht und bei der aktuellen Rechtslage erheblich schwerer haben, vorhandenen Wohnraum anders als zu Wohnzwecken zu nutzen.
Um eine behördliche Nutzungsuntersagung so vermeiden, wird ihnen nichts anderes übrig bleiben, als neben der weiterhin zu beantragenden baurechtlichen Nutzungsänderungs-Genehmigung auch eine Genehmigung nach dem geltenden Zweckentfremdungsverbot-Gesetz einzuholen.

Bislang liegen noch keine Entscheidungen vor, die sich mit der Rechtswirksamkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes auseinandersetzen. Diese Verfahren werden mit Sicherheit noch folgen. Dann ist es wieder Aufgabe des Bundesverfassungsgerichts, zu beurteilen, ob dieses neue Verbotsgesetz verfassungsrechtlichen Maßstäben standhält. Man darf gespannt sein.

Anwaltstipps Vermieter:

Aufgrund fehlender Entscheidungen speziell zur Wirksamkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes kann keine Empfehlung zur unbegrenzten Fortsetzung des zweckentfremdeten Wohnraums gegeben werden. Gleichwohl sind die Behörden mit der Bearbeitung der Genehmigungsanträge für die Übergangsfristen von 2 Jahren stark im Bearbeitungsverzug. Der Einzelfall sollte individuell geprüft werden, da unabhängig vom Zweckentfremdungsverbot-Gesetz von den Behörden auch die baurechtliche Nutzungsänderung geprüft wird und ein Ferienwohnungsbetrieb per Nutzungsuntersagung beendet werden kann.

Anwaltstipps Mieter:

Sollten Sie als Anwohner-Mieter unter Lärmbelästigungen durch zweckentfremdeten Wohnraum, beispielsweise durch den Betrieb als Ferienwohnung, leiden, empfehlen wir die Führung eines Lärmprotokolls und beraten gern zum weiteren Vorgehen gegenüber Ihrem Vermieter und gegebenenfalls auch gegenüber dem störenden Eigentümer der zweckentfremdeten Wohnung.

Quelle:

Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG) vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626) BRV 238-3

06.09.2014

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