GBS Grundstücksbörse & Service GmbH managt erfolgreich den Verkauf von 2 Gewerbestandorten (Einkaufscenter & Autostandort) in Berlin-Kaulsdorf

Ein Musterbeispiel erfolgreicher Immobilien-Reaktivierung

GBS Grundstücksbörse & Service GmbH managt erfolgreich den Verkauf von 2 Gewerbestandorten (Einkaufscenter & Autostandort) in Berlin-Kaulsdorf

Quelle: GBS Grundstücksbörse & Service GmbH

Im Juni 2014 konnte die GBS Grundstücksbörse & Service GmbH, Berlin (GBS) ein weiteres Projekt der Reaktivierung mit anschließendem Verkauf einer großen Gewerbeimmobilie in Berlin erfolgreich abgeschlossen werden. „Dabei sah es anfangs gar nicht so gut aus“ so die Prokuristin der GBS, Diplom-Juristin Frau Renate Röblitz.

Denn die Immobilie war zum Teil völlig abgewirtschaftet, die Folge jahrelang vernachlässigter Bewirtschaftung und Verwaltung. Bereits 2009 wurde der Standort I (Einkaufscenter Gutenbergstraße/Ecke Gülzower Straße) in die Verwaltung genommen – Auftraggeber waren neben der in Abwicklung befindlichen Eigentümergesellschaft auch die Gläubigerbank (ein NPL = Non-Perfoming-Loan-Investment). Standort II (Waschanlage & Autowerkstatt) mussten später ebenfalls mit aufgenommen werden, um eine nachhaltige Lösung für den Standort zu finden.

Bestandsaufnahme
„Was wir anfangs dort vorfanden, war das reinste Chaos“ erläutert GBS-Geschäftsführer Heinz Jasken, der damals den Auftrag der Bank für eine Werteinschätzung und Vermarktungskonzept hatte. „Es gab keine Hausverwaltung oder einen Hausmeister, notwendige Arbeiten mussten wohl oder übel von den Hauptmietern selbst (Discounter und Getränkemarkt) bearbeitet werden. Nicht einmal Unterlagen zur Immobilie gab es, alles musste mühsam beschafft werden.“

Im Obergeschoss des Einkaufscenters befand sich u.a. eine Bowlingbahn, allein zu diesem Mietverhältnis mussten in den Folgejahren zahlreiche Gerichtstermine absolviert werden, bis hin wegen z.B. Überfalls des Mieters auf die eigene Untermieterin. Solche Mieter kann kein Vermieter gebrauchen, es hat 3 Jahre gedauert um hier ordentliche Verhältnisse zu schaffen und damit die Immobilie überhaupt marktfähig zu machen.

Reaktivierung erforderlich
Und genau dann, wenn man denkt man habe es geschafft und die Immobilie sei nun marktfähig, passiert Folgendes: der Ankermieter (Discounter) im Einkaufscenter teilt mit, dass er das Mietverhältnis beenden und auf dem Nachbargrundstück selbst bauen möchte. „Damit noch nicht genug“, so Heinz Jasken, „eine schlechte Nachricht kommt nun mal selten allein. In zweiten Teil der Liegenschaft kündigte ebenfalls der Hauptmieter, eine renommierte Autoglasfirma, mit dem Ziel selber zu bauen. Und wir hatten noch eine Schlecker-Filiale, deren Schicksal wohl jeder mitbekommen hat. Plötzlich drohte der 80 % Leerstand, da wird es dann richtig kritisch.“

„Wer Gewerbeimmobilien dieser Größe kennt, der weiß auch, wie schwer eine nahtlose Nachvermietung und die Suche nach dem richten Mix von gut bonitierten Mietern ist,“ so Renate Röblitz, „also haben wir die Ärmel hochgekrempelt und monatelang Akquise betrieben – dies allerdings mit sehr gutem Erfolg“.

Als neue Hauptmieter konnten ein überregional renommierter Zoofachhandel und eine am Standort traditionsreiche Autowerkstatt mit Handel geworben werden. Quasi nebenbei wurden noch eine Physiotherapie, ein Kosmetikstudio und eine Arztpraxis als Mieter geworben – eine vormals fast unmöglich erscheinende Vollvermietung wurde damit Wirklichkeit. Nebenbei musste die Immobilie dafür umgebaut, instandgesetzt und „schick“ gemacht werden, alles im laufenden Betrieb.

Da ein Großteil der Mietverträge langfristig (10 Jahre & mehr) abgeschlossen werden konnte, war die Immobilie damit ab 2013 „fit“ für den Markt.

Es kann nun verkauft werden
Die Schwierigkeiten, inländische Investoren für hoch profitable Projekte wie dieses zu finden, sind jedem Profi in diesem Geschäft bekannt. Mehr als 75 Interessenten waren vor Ort – praktisch keiner konnte seine Bank zu einer Finanzierung bewegen. Das Dilemma mangelnden Finanzierungswillens von Banken – begründet durch die Sorge der Banken vor schwachen Ratings wegen der fast automatischen Einstufung der hierfür gewährten Kredite als „risikobehaftet“- zeigt sich in solchen Immobilien deutlich. Der Experte kann über diesen Trend in den Banken nur den Kopf schütteln, denn statt profitabler Geschäfte im Gewerbebereich werden von vielen Banken aktuell lieber überteuerte Wohnprojekte finanziert.

Azyklische Investments, mit denen man eben nicht nur einem Trend hinterherläuft, werden damit erschwert bzw. unmöglich gemacht.

Diese insgesamt ungesunde Entwicklung ist deutlich sichtbar und führt dazu, dass profitable Immobilien einem sehr begrenzten Kreis von Investoren zugänglich werden: „In diesem Fall ein russischer Investor, der den Gesamtbetrag unkompliziert ohne Finanzierung auf den Tisch legen konnte“, so Heinz Jasken. „Und es waren immerhin deutlich mehr als 3 Millionen Euro zu zahlen. Die politischen Rahmenbedingungen in Russland und der Ukraine treiben das Kapital aus dem Land – man kann sich quasi direkt bei Herrn Putin dafür bedanken“.

„Mit russischen Investoren haben wir bereits in der Vergangenheit nur die besten Erfahrungen gemacht“ erläutert Heinz Jasken. Wer aber glaubt, einem reichen Russen könne man etwas überteuert verkaufen, der irrt jedoch. „Gerade russische Kunden sind sehr professionell und achten auf Qualität und Preis der Immobilie. Sie nehmen sich Zeit und fachkundiges Know-how für eine Due Diligence und sind clever genug, für gute Leute auch gutes Geld zu bezahlen. Manch einer kann hier eine Menge von russischen Kaufleuten lernen.“

Mit dem Verkauf und der Übergabe an den Investor bzw. dessen Verwaltung endet somit nach mehr als 5 Jahren ein Reaktivierungsprojekt als Erfolgsgeschichte. Die Immobilie konnte fit für die Zukunft und den Markt gemacht – und dann in gute Hände abgegeben werden.

Die GBS Grundstücksbörse & Service GmbH ( www.gbs-service.de ) erfüllt als gewerblicher Partner und Tochtergesellschaft des Ing.-Büro Heinz Jasken ( www.buero-jasken.de ) alle im gewerblichen Bereich angesiedelten Aufgaben. Ein Schwerpunkt der Arbeit bildet die Bearbeitung von Aufgaben in der Projektentwicklung, Steuerung, Marketing und Verkauf von Immobilien aus notleidenden Krediten (NPL – Non Performing Loans).

Auftraggeber sind überwiegend Banken und Unternehmen sowie auch Privatleute und Institutionen, Grundstücksgesellschaften des Bundes und der Länder. Regional ist die GBS GmbH neben der Bundeshauptstadt Berlin auch in allen anderen Bundesländern tätig.
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Sachverständigen- und Fachmaklerbüro; Dienstleister im Immobiliensektor für Banken, Privatpersonen und öffentliche Hand

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