Sie wollen bauen und dafür von der Gemeinde ein neues Grundstück erwerben? Dann Vorsicht, dass Sie dafür nicht mehr bezahlen als nötig, warnt die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Deren Rechtsexperte Christoph Flechtner verweist auf ein gerade vom Bundesverwaltungsgericht verkündetes Urteil, das Bauherren vor überhöhten Erschließungskosten schützt (Az.: 9 C 8.09).
Der Hintergrund: Zu den kommunalen Aufgaben gehört die Erschließung eigener Neubaugebiete. Typische Maßnahmen sind dabei etwa der Bau von Straßen und Abwasserkanälen sowie die Schaffung von Anschlüssen an Strom- und Erdgasnetze. Welche Kosten die Gemeinde auf die Grundstückskäufer umlegen darf, ist gesetzlich geregelt – zehn Prozent des umlagefähigen Aufwands muss sie allerdings selbst tragen.
Es sei denn, sie überträgt die Erschließung vertraglich einem Dritten. „Dieser Erschließungsträger ist dann berechtigt, nicht nur die ihm entstehenden Kosten in voller Höhe auf die Grundstückskäufer umzulegen, sondern sogar noch einen angemessenen Gewinn einzukalkulieren“, erläutert Flechtner die Rechtslage. Dafür hätten viele Gemeinden eigene Tochtergesellschaften gegründet, so auch im jetzt entschiedenen Streitfall.
Allerdings hat der Gesetzgeber bei der Regelung im Baugesetzbuch eindeutig an reine Privatunternehmen gedacht, die völlig unabhängig von der Gemeinde handeln. „Das BVerwG hat in seinem Urteil festgestellt, dass eine kommunale Eigengesellschaft eindeutig kein Dritter im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB ist“, erklärt Flechtner die Urteilsbegründung, „im Klartext: Die Gemeinde kann sich nicht auf diesem Umweg um ihren Anteil an den Erschließungskosten drücken.“
Im vom BVerwG entschiedenen Fall hatte die Erschließungsgesellschaft, eine 100-Prozent-Tochter der Kommune, von den Bauherren 25.000 Euro Erschließungskosten je Grundstück verlangt, ohne ihre Kalkulation offenzulegen. Flechtner: „Es geht für Häuslebauer um viel Geld. Wer sich auf sein Eigenheim im Neubaugebiet freut, sollte daher genau nachfragen, wie sich die Erschließungskosten zusammensetzen.“
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG ist mit 6,7 Mio. Kunden die größte Bausparkasse in Deutschland. Die rund 7.000 Mitarbeiter des Unternehmens arbeiten eng mit den Genossenschaftsbanken zusammen. Im Ausland ist Schwäbisch Hall mit Beteiligungsgesellschaften in Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Rumänien und China aktiv und zählt dort 3,4 Mio. Kunden.
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